Offene Immobilienfonds Anleger bei offenen Immobilienfonds im Dilemma

Nur keine Panik, meint der Verband der Fondsbranche, der BVI. Die Tatsache, daß mit dem Grundbesitz Invest der DB Real Estate, die Immobilienfondsgesellschaft der Deutschen Bank, erstmals seit 40 Jahren ein offener Immobilienfonds die Rücknahme der Anteilsscheine eingestellt hat, sei „nicht schön für die Anleger dieses Fonds“, aber „ein Einzelfall“. Durch bereits vorgenommene Abwertungen in der Vergangenheit habe jeder der Fondsbetreiber seine Portfoliobewertung den aktuellen Marktverhältnissen angepaßt.

Wenn ein Verband so sehr um Krisenmanagement bemüht ist, ist man versucht, anzunehmen, daß dieselbe viel tiefer ist als angenommen. Die aktuellen Begebenheiten um den DB Real Estate-Fonds machen diese nur um einiges deutlicher, weil sie so spektakulär sind.

Deutsche Bank will offenbar Stützungsmaßnahmen vermeiden

Anders als andere Mutterhäuser hält es die Deutsche Bank, zu der auch die größte und immer wieder preisgekrönte Fondsgesellschaft DWS gehört, bislang nicht für nötig, den Fonds zu stützen. Das Motiv ist offenkundig. Deutsche Bank-Konzernchef Josef Ackermann hat dem Erreichen einer Rendite von 25 Prozent vor Steuern im laufenden Jahr höchste Priorität eingeräumt. Eine Stützung des Fonds könnte dies gefährden.

Im laufenden Jahr hatten Anleger über 900 Millionen Euro aus dem DB-Fonds abgezogen - allein am Montag sollen es rund 300 Millionen Euro gewesen sein. Wie andere Fonds auch, leidet der Grundbesitz-Invest unter Leerständen und den rückläufigen Mieten - vor allem im Inland. In Medienberichten ist von erwarteten Korrekturen in dreistelliger Millionenhöhe die Rede. Offenbar wurde damit unter den Anlegern eine Verkaufswelle ausgelöst, DB-Real-Estate-Deutschlandchef Michael Kremer wird Ende Januar seinen Hut nehmen.

Auch andere Fonds in der Krise

Der Grundbesitz Invest ist nicht der erste offene Immobilienfonds, der in Schieflage geraten ist. So mußte die Hypo-Vereinsbank etwa den ehemals unter dem Namen iii-Fonds Nr. 3 firmierenden Fonds Euro Immoprofil ihrer Tochter iii stützen und Objekte aus dem Fonds herauskaufen.

Die DekaBank hatte 2004 bei ihrem inländischen Immobilienfonds Mittelabflüsse in Milliardenhöhe verkraften und diesem unter die Arme greifen müssen. Der Deka-Immobilienfonds war mit einem Fondsvolumen von rund sechs Milliarden Euro einer der größten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Im Frühherbst 2004 war er in eine ernsthafte Liquiditätskrise geschlittert, nachdem eine unterdurchschnittliche Wertentwicklung und die Verstrickung eines Geschäftsführers in den Frankfurter Immobilienskandal zahlreiche Anleger zur Rückgabe ihrer Anteilsscheine veranlaßten. In diesem Jahr floß über eine Milliarde Euro aus dem Fonds ab, der mittlerweile auf 4,9 Milliarden Euro geschrumpft ist.

Und auch andere Fonds leiden unter heftigen Mittelabflüssen. So hat der DIFA-Fonds Nr. 1 der Volks- und Raiffeisenbanken-Gesellschaft DIFA in diesem Jahr nach Daten des BVI 1,36 Milliarden Euro abgegeben. Der Fonds zeigte sich über Jahre hinweg auch nicht sonderlich attraktiv. Unter den europaweit anlegenden offenen Immobilienfonds rangiert er über ein, drei und fünf Jahre am Ende der Tabelle. Kurzfristig hat er es immerhin auf Platz Acht von elf Fonds geschafft. Im Februar hatte die DIFA Wertberichtigungen in Höhe von 98 Millionen Euro vorgenommen.

1,29 Milliarden Euro mußte in diesem Jahr der Haus-Invest Europa der Commerz Grundbesitz Invest abgeben. Dieser Fonds konnte zwar in der Vergangenheit brauchbare Renditen erwirtschaften (Nummer Vier über fünf Jahre), rutschte aber in den vergangenen Jahren immer weiter ab: Drittletzter über drei Jahre, Vorletzter über ein Jahr, letzter über sechs Monate. Seit 1996 wurden die deutschen Liegenschaften des Fonds kontinuierlich um über 26 Prozent abgewertet, davon allein in diesem Jahr um acht Prozent.

Konstruktionsfehler der offenen Immobilienfonds

Weniger dramatische Mittelabflüsse verzeichneten auch andere Fonds in diesem Jahr. Das Dauer-Schlußlicht der weltweit anlegenden Fonds, der DIFA-Grund verlor rund sechs Prozent der Mittel, der europaweit anlegende West-Invest 1, der sich bei der Wertentwicklung im hinteren Mittelfeld befindet verlor rund vier Prozent, ebenso der Deutschland-Fonds DEGI Grundwert.

Das Absatzklima für Immobileinfonds ist allgemein schlecht. Nach dem regelmäßig unter Anlageberatern erhobenen „Advosor's Monitor“ der Fondsgesellschaft Robeco schätzen nur noch zehn Prozent die aktuelle Absatzlage und nur neun Prozent die zukünftige als positiv ein. Das sind die bisher niedrigsten Werte seit Beginn der Erhebung im Mai 2003.

Während für Aktien- oder Rentenfonds drastische Mittelabflüsse in der Regel nur schmerzlich sind, können sie für Immobilienfonds existenzbedrohend sein. Denn der größte Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds ist, daß sie gegen eine Grundregel gesunder Bilanzstrukturen prinzipiell dadurch verstoßen, daß kurzfristig abrufbares Geld in langfristigen Projekten gebunden ist. Dadurch kann es bei Mittelabflüssen zu Liquiditätsschwierigkeiten kommen.

Da aber Objekte von Gesetzes wegen nur zu einem Wert verkauft werden dürfen, der nicht oder nur unwesentlich unter den von den Sachverständigen ermittelten Werten liegt, müssen Immobilien zuerst neu bewertet werden, damit sie verkauft werden können.

Wie es für die betroffenen Anleger weiter geht, hängt beim Grundbesitz Invest von den Ergebnissen der Neubewertung ab: „Wir müssen zunächst abwarten, ob den Anlegern aus der Bewertung der Objekte ein Wertverlust entsteht und welchen Beitrag die Muttergesellschaft zur Sanierung des Fonds leistet“, sagte Jochen Sanio, Präsident der Aufsichtsbehörde Bafin.

Das Dilemma des Anlegers

Wenn der BVI nun verlautbart, daß kein Grund zur Panik bestehe, so will er damit vor allem einen Flächenbrand vermeiden. Denn obwohl viele offene Immobilienfonds bereits umfangreiche Abwertungen auf ihre Immobilien vorgenommen haben, könnten Panikreaktionen der Anleger zu einer Zuspitzung der Krise führen.

Indes stellt sich für den einzelnen Anleger natürlich die Frage, ob ihm nicht das Hemd näher ist als der Rock und er nach dem Prinzip „Nach mir die Sintflut“ handeln sollte. Allerdings darf man nicht verkennen, daß alle offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren Wertzuwächse ausgewiesen haben - trotz vorgenommener Wertberichtigungen. Ein massenhafter Mittelabfluß könnte aber genau die Krise hervorrufen, die der Anleger eigentlich gar nicht haben will.

Insofern wäre ein Mittelabzug allein aus der Furcht vor einer Krise nicht empfehlenswert. Und es besteht sicher nicht allgemein die Gefahr einer Schieflage. Die Marktlage bei Gewerbeimmobilien verbessert sich nach Dafürhalten der Branche wieder, was unter zyklischen Gesichtspunkten auch nicht anders zu erwarten war. Ob indes offene Immobilienfonds derzeit die besten Anlagemöglichkeiten sind, ist eine andere Frage.

Die Fonds-Rating-Agentur Scope jedenfalls empfahl im April fünf Fonds zu verkaufen: den Immobilienfonds und den Deka-Immobilien-Global der Deka, den Euro Immoprofil von iii, den Euroinvest Immobilien der Siemens KAG sowie den Immofonds der Credit Suisse-Winterthur. Den Grundbesitz-Invest hatte Scope indes zu halten empfohlen und ihm noch mit „A“ eine der besten Noten innerhalb der Anlageklasse verliehen.