Neue Finanzkrise? Immobilienfonds haben sich verzockt

Es ist fast wie mit den Vulkanen auf Island: Erst brodeln sie lange im Verborgenen, aber dann brechen sie offen aus. So ergeht es jetzt auch dem Markt für Gewerbeimmobilien, also dem Markt der Büros und Einkaufszentren. Die Schwierigkeiten fielen der breiten Öffentlichkeit lange nicht auf. Doch seitdem in den vergangenen zwei Wochen Immobilienfonds namhafter Banken große Finanzschwierigkeiten einräumen mussten, ist die breite Masse alarmiert und bangt: Kommt eine neue Finanzkrise?

Für den ersten Schock sorgte die amerikanische Großbank Morgan Stanley. Ihrem Immobilienfonds MSREF VI droht ein dramatischer Wertrückgang um 6,6 Milliarden Euro auf 2,7 Milliarden Euro. Goldman Sachs folgte kurz danach und meldete, dass das Eigenkapital des weltweiten Fonds „Whitehall Street International“ fast völlig aufgebraucht ist. Und schließlich räumte die Deutsche Bank ein, dass sie einem milliardenschweren Immobilienfonds in Amerika finanziell unter die Arme greifen musste. Die Verluste sollen mindestens 65 Prozent betragen.

Die Meldungen häufen sich, weil die Fonds nun ihre Jahresberichte für das Krisenjahr 2009 vorlegen. Daher könnten noch weitere Negativschlagzeilen folgen. Zwar sind keine Privatanleger an diesen Fonds beteiligt, sondern institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Banken. Aber wenn die Profis ihr Geld nicht mehr komplett zurückbekommen, sind sie zu hohen Abschreibungen gezwungen. Das könnte neue Schockwellen am Finanzmarkt auslösen.

Amerikanische Fonds sind nicht mit deutschen zu vergleichen

Was ist das Problem? Die Fonds von Morgan Stanley, Goldman Sachs oder der Deutschen Bank sind nicht mit offenen Immobilienfonds zu vergleichen, die bei deutschen Privatanlegern so beliebt sind. Die Fonds der Investmentbanken agieren viel aggressiver. Sie kaufen Immobilien bis zu 90 Prozent auf Kredit und spekulieren vor allem auf steigende Mieten und Immobilienpreise. Schon ein leichter Rückgang des Gebäudewerts bringt sie in finanzielle Schwierigkeiten, die Refinanzierung der Kredite stockt.

Die Fonds kauften sich auch in Deutschland ein: Der Morgan-Stanley-Fonds etwa erwarb das Sony-Center und das Kranzler-Eck in Berlin sowie den Eurotower in Frankfurt, den Sitz der Europäischen Zentralbank. Und das teilweise zu sehr hohen Preisen. Verkäufer waren unter anderem deutsche offene Immobilienfonds.

Den Eurotower kauften die Amerikaner zum Beispiel von der deutschen Fondsgesellschaft Union Investment. Doch obwohl die EZB brav die Miete überwies, war das Hochhaus kein Geschäft für Morgan Stanley. Der Wert des Hauses stieg nicht wie erwartet, und mehr Miete ist nicht in Sicht.

Markt weltweit in Schwierigkeit

Die deutschen Büropreise sind nur moderat gefallen. Viel kräftiger, mit bis zu 50 Prozent seit Mitte 2007, ging es in Amerika und in London bergab, wo die Fonds noch stärker investiert sind. Die Schicksale solch spekulativer Fonds allein lösen aber noch keine neue Finanzkrise aus, weil die Volumina dafür nicht groß genug sind. Zudem können zumindest die Großbanken die Einbußen wegstecken, weil sie in anderen Geschäftsfeldern wie dem Investment Banking prächtig verdienen.

Viel bedeutsamer ist: Die Verluste der Fonds zeigen die großen Schwierigkeiten, in denen die Gewerbeimmobilienmärkte weltweit stecken. Vor allem der amerikanische, aber auch der britische und spanische. Das bringt andere milliardenschwere gewerbliche Immobilienkredite in Gefahr, die Banken und Pfandbriefbanken ausgegeben haben. Das sind ganz andere Dimensionen als bei den spekulativen Fonds: Allein deutsche Institute haben nach Schätzungen der Ratingagentur Fitch 450 Milliarden Euro vergeben, davon 38 und 29 Milliarden in die Problemmärkte Amerika und London. „Die Deutsche Pfandbriefbank, also die ehemalige Hypo Real Estate, und die Eurohypo waren aggressiver im Ausland engagiert als etwa die Aareal Bank“, sagt Bankanalyst Michael Dawson-Kropf von Fitch. Sind viele Banken zu Milliardenabschreibungen gezwungen, könnte das tatsächlich neue Turbulenzen an den Finanzmärkten auslösen, sorgen sich die Beobachter.

In dieser Rezession ist einiges anders

Gefahren für die Immobilien drohen von mehreren Seiten: Werden Mieter insolvent und können die Mieten nicht mehr bezahlen, wie es derzeit häufiger passiert, sinken die Einnahmen für ein Bürogebäude. Auch bei Neuvermietungen können die Eigentümer derzeit nur geringere Miethöhen durchsetzen, oder die Büros bleiben sogar ganz leer. Nach Berechnungen der Maklerfirma Jones Lang Lasalle stehen fast neun Prozent der Flächen in Westeuropa leer. Auf der anderen Seite sinkt auch der Wert der Gebäude. Das macht die Refinanzierung der Kredite durch die Banken teurer und manchmal sogar unmöglich.

Diese Mechanismen wiederholen sich allerdings in jeder Rezession. Sie sorgen für Verluste der Eigentümer, aber sie lösen keine Finanzkrise aus. Allerdings ist in dieser Rezession einiges anders:

Die Immobilienpreise sind in einigen Ländern schneller und tiefer gefallen als früher und zudem in vielen Märkten gleichzeitig. Es floss mehr Geld in die Gewerbeimmobilienmärkte als früher, ein Einbruch zieht daher größere Schäden nach sich. Und die Banken vergeben neue Kredite noch restriktiver als in früheren Rezessionen, weil sie selbst finanziell gebeutelt sind. Die Refinanzierung der Gebäude wird dadurch schwieriger.

Banken haben schon früh Rückstellungen gebildet

Hinzu kommt: Anders als früher sind viele Immobilienkredite verbrieft, das heißt, zu Paketen zusammengeschnürt und als Anleihen handelbar gemacht. Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) heißen die Konstrukte. So könnten die Probleme an ausländischen Immobilienmärkten auch deutsche Banken treffen. Denn die dürften einige CMBS gekauft haben. Wieder sind die Landesbanken in Verdacht, die sich schon bei verbrieften Subprime-Krediten privater amerikanischer Hausbesitzer verhoben haben. Richtig unter Druck stehen offenbar viele amerikanische Regionalbanken. Der amerikanische Kongress sieht ein Drittel aller heimischen Banken als insolvenzgefährdet an, wenn viele Immobilienkredite in Amerika wie befürchtet nicht zurückgezahlt werden.

Aber der amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt weist auch beruhigende Unterschiede zum Subprime-Markt auf. Bürogebäude erwirtschaften immerhin noch stetige Mieteinnahmen, selbst wenn die Preise der Häuser fallen. Bei Privathäusern ist das nicht so. Bisher sind zudem die Ratingagenturen nicht dadurch negativ aufgefallen, dass sie auch Verbriefungen von Schrottimmobilien mit der Bestnote „AAA“ bewertet haben, wie es bei Subprime-Krediten der Fall war. Und die Banken wurden durch den Einbruch der Preise nicht überrascht. Sie haben schon im vergangenen Jahr Rückstellungen gebildet. „Die Entwicklung an den Gewerbeimmobilienmärkten schmerzt die Investoren, aber sie löst keine neue Finanzkrise aus“, resümiert daher Fitch-Analyst Dawson-Kropf.