Interview „Liquidität bringt nur wenig Rendite“

Heftig unter Druck gerieten einige offene Immobilienfonds zu Beginn des Jahres. Kräftig gescholten wurde auch die Fondsgesellschaft KanAm für ihren US-Grundinvest-Fonds, der aufgrund von Mittelabflüssen vorübergehend geschlossen werden mußte. Zwar hat sich der große Wirbel mittlerweile etwas gelegt, doch ist KanAm ist im Visier einiger Fondsanalysten geblieben. Für die Gesellschaft ist die Kritik nur wenig nachvollziehbar. Der Fonds biete mit eine einzigartige hohe Rendite und sei als einziges Angebot seiner Klasse für eine spezielle Klientel gedacht, so Pressesprecher Michael Birnbaum im FAZ.NET-Interview.

Die am häufigsten geäußerte Kritik am KanAm US-Grundinvest ist, daß dessen Strategie ungleich riskanter sei als die anderer Fonds.

Der Fonds ist meines Wissens der einzige offene Immobilienfonds, der nicht nur in Dollar investiert, sondern auch notiert ist. Er ist ein Spezialangebot für Anleger mit einem speziellen Interesse, nämlich solchen, die mittelfristig mit verfügbarer Liquidität in Dollar anlegen wollen, und ist daher auch eher von geringer Größe. Dabei wollen wir aber keine Währungsspekulanten in unserem Investorenkreis. Und deswegen ist unser Fonds auch nicht beim BVI gemeldet, da dieser grundsätzlich nur in Euro publiziert.

Die jüngsten Daten vom amerikanischen Immobilienmarkt waren aber nicht überzeugend. Können Sie die Renditen überhaupt halten?

Die Daten bezogen sich auf den Privatwohnungsmarkt. Der US-Grundinvest aber ist ein Mischfonds, der in Büro-Immobilien anlegt und zwei Mehrheitsbeteiligungen an großen Einkaufszentren hält. Die Büroimmobilien bringen unverändert einen guten Ertrag, und die beiden Malls, sozusagen als Sahnehäubchen, noch etwas mehr Rendite.

Ich spreche nicht gerne in dieser Allgemeinheit vom amerikanischen Immobilienmarkt. Es ist ein Riesenunterschied, ob wir über Boston, Miami oder Washington sprechen. In Florida und Boston liegen die Renditen natürlich niedriger als in Manhattan oder Washington, wo wir sehr engagiert sind. Das sind die beiden Sondermärkte, die einen wahnsinnigen Zuwachs haben.

Und sie haben keine Sorge, daß sich diese Märkte in absehbarer Zeit überhitzen?

Daß es auf Dauer immer nur mit diesen Anstiegen weitergeht, glaube ich nicht. Für New York und Washington würde ich das jedoch mit einem großen Aber versehen. Da ist Raum knapp. Washington ist die Welthauptstadt - wenn Sie dort, so wie wir, Gebäude in der Nähe des Weißen Hauses haben, bleiben diese in ihrem Wert immer sehr hochrangig. Wir nehmen keine Gebäude in spekulativen Randlagen, sondern setzen auf verläßliche Lagen, wo selbst bei Schwankungen die Werte nicht so weit nach unten gehen.

Sie arbeiten mit hohem Fremdkapitaleinsatz - das ist doch allemal riskant.

Wir arbeiten gezielt mit einer hohen Fremdkapitalquote, weil sich damit eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen läßt. Außerdem läßt sich das Potential in Zeiten niedriger Zinsen wie jetzt ungeheuer steigern. Darüber hinaus gibt es bei Fremdfinanzierung in den Vereinigten Staaten wie auch anderenorts außer in Deutschland enorme Steuervorteile zum Vorteil des Anlegers. Überhaupt sind die Erträge unseres Fonds für die Anleger vollständig steuerfrei, weil sie bereits in Amerika besteuert werden.

Fremdkapital wirkt obendrein stabilisierend. Als der Fonds in Turbulenzen geriet, gab es einen Teil des Kapitals, der stabil blieb. Das war die Fremdfinanzierung. Das ist kein Geld, das kurzfristig abgezogen wird. Zudem läßt sich eine günstige Fremdfinanzierung bei steigenden Zinsen mit dem Objekt gut verkaufen.

Sie operieren zudem aber auch mit einer ziemlich geringen Liquidität.

Liquidität bringt nur wenig Rendite. Den in Euro notierten KanAm-Grundinvest Fonds, den großen Bruder des Dollar-Fonds, haben wir derzeit wegen zu hoher Zuflüsse geschlossen. Diese haben die Liquiditätsquote auf insgesamt 37 Prozent hoch getrieben. Das ist zu hoch und schmälert die Rendite der Anleger. Im KanAm US-Grundinvest haben wir derzeit eine frei verfügbare Liquiditätsquote von 16 Prozent, zuzüglich fünf Prozent, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Der Durchschnitt in der Branche sind 17 bis 27 Prozent.

Vom Fondsmanager aus gesehen wären zehn Prozent, plus Sicherheitspuffer um die 20 Prozent, eine ideale Liquiditätsquote. Im US-Grundinvest ist für gewöhnlich nur wenig Bewegung bei den Zu- und Abflüssen, nicht zuletzt weil der Kundenkreis eben überschaubar ist, und deswegen brauchen wir eher weniger Liquidität.

Sie haben Anfang des Jahres Immobilien veräußern müssen, um Liquidität für die Wiedereröffnung zu gewinnen. Das dürfte doch wohl zulasten der Ertragsbasis gegangen sein.

Die beiden Objekte in Chicago und Philadelphia gingen trotz sehr kurzer Haltedauer über dem Verkehrswert weg. Wir haben zum Teil deutlichen Gewinn erzielt, obwohl es an diesen Standorten nicht ganz so einfach ist wie zum Beispiel in Washington.

Wir halten Immobilien nicht nur als ewigen Bestandteil, sondern als Kapitalanlage und setzen daher auch auf die Strategie zu kaufen und zu verkaufen. Haben Objekte ihre Rendite abgeworfen oder wird der Markt sehr heiß, verkaufen wir. Aber 80 Prozent des Portfolios sind der Haltebestand. Diese Objekte bringen auf Dauer gute Rendite. Aber es gibt eben andere, bei denen man sagt: das ist ein schöner Standort, der könnte auch in den Verkauf gehen, wenn sich plötzlich Preise realisieren lassen, mit denen man bei der Kalkulation nicht gerechnet hat.

In den Einkaufszentren sind sie mit dem Partner Mills engagiert. Dieser muß derzeit seine Bilanzen neu aufstellen. Hat das keine negativen Rückwirkungen auf ihre Investitionen?

Mills befindet sich derzeit in der Restrukturierung. Das Unternehmen konzentriert sich wieder vermehrt auf Nordamerika. Sicher ging es dem Unternehmen schon einmal besser, aber negative Auswirkungen auf die Engagements des US-Grundinvest Fonds sind nicht zu befürchten. Zudem haben wir die Mehrheit an den Objekten. Was passieren könnte, ist, daß wir einen neuen, guten Mall-Manager brauchen. Der ist zwar nicht einfach zu finden, gefährdet aber die Rendite nicht. Denn das Einkaufszentrum bleibt offen und die Leute kaufen dort weiterhin ein.