Immobilienmarkt Solide Bank oder Kartenhaus?

Joaquin L. Thompson aus Mableton, Georgia, hat viele Talente. Er ist Bäcker, arbeitet als medizinische Fachkraft für eine Versicherungsgesellschaft und ist nun auch sehr erfolgreich als Immobilieninvestor tätig. Am 3. August 2005 verdiente er auf einen Schlag 14.500 Dollar, indem er ein Haus verkaufte, das ihm nur 53 Tage gehört hatte.

Den gesamten Kaufpreis hatte er zuvor mit Hilfe einer kleinen in Atlanta ansässigen Bank finanziert. Thompson selbst hat lediglich eine Anzahlung in Höhe von 1.200 Dollar hinterlegt. Das Ergebnis kann sich sehen lassen: In nur zwei Monaten hat er mit seinem eingesetzten Kapital einen Gewinn von 1.100 Prozent gemacht.

Mehr und mehr Hauskäufer entdecken, daß in Zeiten eines Bullenmarktes der Erwerb von Vermögenswerten mit dem Geld anderer Leute der direkte Weg zum Wohlstand ist. Sie finanzieren einen immer größeren Anteil des Kaufpreises über Kredite und tragen somit maßgeblich zum Boom im Eigenheimsektor bei. Große Gefahr sowohl für die Investoren als auch den Markt besteht aber dann, wenn die Eigenheimpreise zu fallen beginnen.

Mehr als ein Drittel ohne Eigenkapital

Dann steht denjenigen, die ihre Immobilien zu 100 Prozent fremdfinanziert haben, schnell das Wasser bis zum Hals. Denn sie können nach dem Verkauf des Hauses ihre aufgenommenen Hypotheken nicht mehr zurückzahlen. „Ich sage den Leuten immer, daß sie sich auch die schlimmstmögliche Situation ausmalen sollen“, sagt James R. Gillespie, Geschäftsführer von Coldwell Banker Real Estate. Leider ignorieren zu viele diese Warnung.

Wie viel Geld wird heutzutage überhaupt für Immobilienkredite aufgenommen? Überraschenderweise führt die amerikanische Vereinigung der Hypothekenbanken (Mortgage Bankers Association) darüber keine Statistik. Brauchbare Daten liefert lediglich eine Studie der Kreditanalysefirma SMR Research, die in Kürze veröffentlicht wird. Das Unternehmen hat für den Zeitraum vom Jahresbeginn 2004 bis zum Mai diesen Jahres Daten zu 2,6 Millionen fremdfinanzierten Eigenheimkäufen in den Vereinigten Staaten gesammelt.

Bei 38 Prozent aller Hauskäufe des laufenden Jahres wurden 95,1 Prozent oder mehr des Kaufpreises fremdfinanziert. 2004 lag der Wert noch bei 34 Prozent. Mit anderen Worten: Mehr als ein Drittel der Eigenheimkäufer verfügt zum Zeitpunkt des Hauskaufs über sehr wenig oder gar kein Eigenkapital.

Verführerische Huckepack-Kredite

Für den Trend zur fast vollständigen Fremdfinanzierung sind die so genannten Piggyback (Huckepack)-Kredite verantwortlich, die Fremdkapital schnell und einfach verfügbar machen, so die Einschätzung von Stuart A. Feldstein, Vorsitzender und Gründer von SMR. In der Vergangenheit haben viele Leute eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises geleistet, um eine Kreditversicherung zu umgehen, deren jährliche Prämie bis zu einem halben Prozent der Darlehenssumme betragen kann.

Diese Versicherung muß für alle aufgenommenen Darlehen in Höhe von mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes abgeschlossen werden, die von die Hypothekenbanken Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft werden. Heute nehmen die Hauskäufer häufig zunächst eine erste Hypothek über genau 80 Prozent des Kaufpreises auf. Anschließend erfolgt huckepack ein zweiter Kredit für die fehlenden zehn bis 20 Prozent. So wird die Versicherungsprämie gespart. Die demnächst erscheinende Studie aus dem Hause SMR zeigt, daß wertmäßig 48 Prozent aller Hauskäufe bis Mai 2005 mit Piggyback-Krediten finanziert worden sind. Im Vergleich zu einem Anteil von 20 Prozent im Jahr 2001 ist dies eine dramatische Steigerung.

Wie riskant ist diese Finanzierung? Renommierte Finanzhäuser gewähren nur Kreditnehmern mit einer hohen Kreditwürdigkeit eine 100-Prozent-Finanzierung, weil dann die Rückzahlung sehr wahrscheinlich ist. Aber Finanzinstitute aus der zweiten Reihe mit geringeren Standards bieten auch schwächeren Kreditnehmern hohe Kreditsummen an und nehmen dafür Zinssätze, die vier oder mehr Prozentpunkte über der normalen Rate liegen.

Risiko Hypothekenkündigung

Wer ein Geschäft dieser Art abschließt, greift also tief in die Tasche - und weil diese Kunden kein Eigenkapital haben, sind sie häufig nicht in der Lage, ihre Kredite zu bedienen oder ihre Immobilie zu verkaufen, wenn der aktuelle Marktpreis unter die zuvor gezahlte Summe fällt.

Für den Fall, daß sich der Eigenheimmarkt also abkühlen sollte und es in der Folge zu einem Anstieg der Kreditausfälle kommt, werden die überschuldeten Hausbesitzer am meisten zu leiden haben. Werden sie zur Zwangsvollstreckung gezwungen, dürfte es für sie künftig insgesamt sehr viel schwieriger werden, Geld zu leihen, eine Versicherung abzuschließen oder auch einen neuen Job zu finden, da mittlerweile viele Arbeitgeber die Kreditvergangenheit ihrer Bewerber überprüfen.

Im Gegensatz dazu tragen die Kreditgeber in den meisten Fällen keinerlei Ausfallsrisiken, da sie ihre ausgegebenen Hypotheken am Sekundärmarkt verkaufen. Käufer von solchen mit AAA bewerteten hypothekarisch gesicherten Wertpapieren sind ebenfalls auf der sicheren Seite, weil Rating-Agenturen wie Standard & Poor's sicherstellen, daß genügend Liquidität für Zahlungen an die Eigentümer der Papiere vorhanden ist. Ebenfalls getroffen werden also nur Inhaber von niedriger eingestuften Wertpapieren mit höheren Renditen.

Bis jetzt fließen die Darlehen jedenfalls ungehindert weiter. Und Joaquin Thompson ist bereits dabei, sein zweites Immobiliengeschäft abzuschließen: Dieses Mal investiert er sogar noch weniger eigenes Geld - gerade einmal 100 Dollar.