Immobilienmarkt Rückkehr in die Wohnimmobilie

Die Direktanlage in Wohnimmobilien hat in diesem Jahr einen kräftigen Schub verzeichnet. „Unter den Investoren jenseits der privaten Häuslebauer stellen sie erstmals den größten Anteil an den Transaktionen“, sagt Klaus Franken, Deutschland-Chef des Immobilienberaters Catella Property. „Die wichtigsten Käufer in diesem Jahr sind klassische private Investoren mit großem Vermögen“, bestätigt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Makler- und Sachverständigenvereinigung IVD, die Beobachtung. Eine stabile Verzinsung und geringe Preisschwankungen zeigten Wirkung. Man konzentriere sich derzeit auf Sachwerte als Vermögenserhalt.

Tatsächlich sind im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien die Wertschwankungen von Wohnimmobilien hierzulande in der Vergangenheit vergleichsweise gering gewesen. Hochwertige Objekte in guten Lagen versprechen stabile laufende Einnahmen und gleichzeitig Schutz vor einer möglicherweise heraufziehenden Inflation. Zudem machen die Banken und Sparkassen in der Finanzierung von Wohnobjekten auch in diesen Zeiten keine größeren Schwierigkeiten. Nach einer historischen Aufstellung des IVD bewegten sich die Renditen für Wohnhäuser zur Kapitalanlage, die nach 1949 gebaut worden sind, seit 1990 in einem Korridor zwischen 7 und 9 Prozent.

Der Charme des Zinshauses

Bei der Standortwahl kaufen nach den Beobachtungen des IVD vermögende Privatinvestoren zunächst bevorzugt in den Städten beziehungsweise in der Region, wo sie zu Hause sind. „Da lässt sich die Lage und die Objektqualität gut einschätzen“, begründet Schick dieses Vorgehen. Ansonsten konzentriere sich das Interesse auf eher hochpreisige Städte wie Wiesbaden, Heidelberg oder Karlsruhe sowie die wichtigsten deutschen Immobilienmärkte Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Berlin. Die geringe Neubautätigkeit auf dem Wohnungsmarkt, die sich auf einem Nachkriegstief bewegt, erweist sich in den deutschen Ballungsräumen zunehmend als zugkräftiges Verkaufsargument.

„In der Vergangenheit war Geld in anderen Segmenten des Immobilienmarktes leichter zu verdienen - nun entdecken die Leute, dass eine Wertschöpfung mit Wohnimmobilien möglich ist, wenn man sich um seine Objekte kümmert“, kommentiert Stefan Kiehn, Akquisiteur bei der Herkules Grundbesitz AG, das neuerwachte Interesse am Kauf von Wohneigentum zur Vermietung. Die vielfach beobachtete Ausrichtung vermögender Anleger auf Häuser mit mehreren Mietparteien kann IVD-Vizepräsident Schick gut nachvollziehen: „Der Charme des Zinshauses besteht darin, dass sich Bestandsobjekte unterhalb der Herstellungskosten kaufen lassen.“

„Die Investoren haben offensichtlich aus den Fehlern gelernt“

Allerdings wird nicht wahllos zugegriffen. „Vor einer Entscheidung schauen sich unsere Kunden das Objekt und die Wohnungen genau an“, sagt Christian Bomhard, Leiter Immobilien bei der auf die Verwaltung von großen Vermögen spezialisierten Feri Family Trust. Eigenkapitalstarke Anleger sind derzeit im Vorteil, weil die Banken höchstens 60 Prozent des Kaufpreises beleihen.

„Das Problem sehen wir derzeit auf der Angebotsseite“, sagt Bomhard. Es seien nur wenige gute Immobilien an attraktiven Standorten auf dem Markt, weil die Besitzer wenig Anlass zum Verkauf sehen. Kaufen könne man in guten Lagen aktuell vor allem Projekte, also Häuser mit teilweise hohem Sanierungsbedarf. Solche Engagements hätten jedoch ihre Tücken.

Bemerkenswert findet es Maklervertreter Schick, dass die „steuerinduzierten Käufer“ auf dem Markt für fremdgenutzte Wohnobjekte weitgehend verschwunden sind und statt dessen die Bewirtschaftung der Immobilie in den Vordergrund gerückt ist. „Die Investoren haben offensichtlich aus den großen Fehlern der Vergangenheit gelernt“, sagt er. Schick spielt dabei vor allem auf die steuerliche Sonderförderung von Ostimmobilien nach der Wiedervereinigung an, in deren Nachgang ungezählte private Käufer viel Geld verloren haben.