Immobilienfonds Vor entscheidenden Tagen

Die seit einem Vierteljahr schwelende Krise der offenen Immobilienfonds tritt in diesen Tagen in eine entscheidende Phase. Zwölf Fonds mit einem Volumen von zusammen rund 34 Milliarden Euro haben seit Ende Oktober die Rücknahme von Anteilen eingestellt. Zum Zeitpunkt der Schließung verfügten sie nicht mehr über genügend Geld, um rückzugswillige Anleger auszuzahlen. Binnen weniger Tage hatten Anleger aus Angst, möglicherweise auf ihren Anteilen sitzenzubleiben, 5 Milliarden Euro abgezogen.

Die unter Privatanlegern verbreiteten Fonds SEB Immoinvest, Credit Suisse Euroreal, Degi Europa, Degi International, Axa Immoselect, Kan-Am Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value und TMW Immobilien Weltfonds befristeten die Schließung zunächst auf drei Monate. Damit muss spätestens am 28. Januar eine Entscheidung gefallen sein, ob die betroffenen Anbieter ihre Liquiditätsprobleme soweit in den Griff bekommen haben, dass sie die Anteilsrücknahme wieder aufnehmen können - oder ob sie die Schließung nach den gesetzlichen Vorgaben um weitere neun Monate verlängern.

Entscheidungen werden kurz vor Ablauf der Frist getroffen ...

Mit Kan-Am hat jetzt der erste Fondsanbieter deutlich gemacht, dass er seine Entscheidung erst kurz vor Ablauf der Frist treffen wird. Geschäftsführer Hans-Joachim Kleinert verweist zur Begründung auf einen Fragebogen, der an 5000 Vertriebspartner verschickt wurde. Bis zum 15. Januar sollen sie eine Rückmeldung geben, in welcher Größenordnung sie Anteilskäufe beziehungsweise -verkäufe planen. Die Auswertung der Umfrage könnte etwa eine Woche dauern.

Gleichzeitig hat die Gesellschaft eine komplette Neubewertung des Immobilienportfolios in Auftrag gegeben, über deren Ergebnisse der Sachverständigenausschuss des Grundinvest-Fonds bis spätestens 25. Januar abschließend berät. Kleinert strebt an, kurz vor oder mit der Bekanntgabe der Entscheidung über das weitere Vorgehen eine Prognose über die zu erwartende Wertentwicklung bis zum Ende des Geschäftsjahres (Ende Juni 2009) zu veröffentlichen. „Den Anlegern soll Sicherheit vermittelt werden: Sie können in den Fonds investieren beziehungsweise investiert bleiben, weil es keine Probleme gibt“, begründet der Kan-Am-Geschäftsführer das Vorgehen.

Als vertrauensbildende Maßnahme soll auch die Aktualisierung des Immobilienfonds-Ratings dienen, die Feri Euro-Rating Services rund um den Jahreswechsel vorgenommen hat. Die Analysten aus Bad Homburg fanden dabei keinen Anlass, die bisherige Gesamtnote „A“ für „Sehr gut“ - die drittbeste Einstufung in der Feri-Bewertungssystematik - herabzusetzen. Die Nettoliquidität im Grundinvest-Fonds beziffert Kleinert derzeit auf 320 Millionen Euro, was einer Quote von 7 Prozent entspricht. Die gesetzliche Mindestliquidität liegt bei 5 Prozent. „Theoretisch könnte der Fonds wiedereröffnet werden“, sagt er. Die endgültige Entscheidung hänge jedoch vom Ergebnis der Vertriebspartnerumfrage ab, von der er maßgebliche Informationen zur erforderlichen Liquidität erwartet.

... unklare Strategien zur Überwindung der Krise

Die anderen Anbieter, die die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt haben, halten sich derzeit noch mit Angaben über ihre Strategie zur Überwindung der Krise und eine mögliche Entscheidungsfindung vor Ende Januar zurück. Unklar ist außerdem noch, welche gemeinsamen Schlussfolgerungen die Branche aus der Krise zieht, um die überraschend aufgetretenen Liquiditätsengpässe künftig zu vermeiden. Kurz vor Weihnachten trafen sich die Geschäftsführer innerhalb des Bundesverbandes Investment (BVI), um über das weitere Vorgehen zu beraten. Über die Ergebnisse dieser Sitzung wurde zunächst Stillschweigen vereinbart.

In diesen Tagen ist auch unter jenen Anbietern die Anspannung groß, die trotz der Krise ihre Immobilienfonds offen halten können. Darunter finden sich mit den Hausinvest-Fonds der Commerzbank, den Deka-Immobilienfonds der Sparkassen, den Union-Immobilienfonds der Genossenschaftsbanken und den Grundbesitz-Fonds aus dem Deutsche-Bank-Konzern die Größen der Branche. Über die vergangenen Wochen verzeichneten sie eine Beruhigung in ihrem Geschäft und vereinzelt sogar leichte Zuflüsse von Anlegergeld. Hinter vorgehaltener Hand wird nun die Befürchtung geäußert, dass es mit der Ruhe schnell vorbei sein könnte, wenn die krisengeschüttelten Wettbewerber ihre Schließung verlängern sollten. Die Folge eines solchen Szenarios könnte sein, dass das Misstrauen in der Anlegerschaft rasch wieder aufflammt und eine neue Absetzbewegung auslöst.