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Veröffentlicht: 07.03.2016, 11:22 Uhr

Immobilienfonds Immobilien verzweifelt gesucht

Offene Immobilienfonds wissen nicht, wohin mit ihrem Geld, doch mangelt es an Spitzenimmobilien. Die Fonds müssen daher mittlerweile gewisse Abstriche in Kauf nehmen.

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© plainpicture/Sheltered Ein vermietetes Bürogebäude in bester Lage ist immer schwerer zu erwerben.

Auch Offene Immobilienfonds haben ihr Traumhaus. Dabei handelt es sich entweder um ein Bürogebäude in Toplage und in Tipptopp-Zustand, am besten vollständig vermietet. Oder es ist eine Immobilie in einer beliebten Innenstadt, mit Einzelhandelsgeschäften oder Restaurants als verlässlichen Mietern. Auch Hotels oder große Logistikflächen erscheinen zunehmend so reizvoll, dass sich viele Immobilienfonds geradezu darum reißen. Und genau hier beginnt das Problem: So viele dieser begehrten gewerblichen Spitzenimmobilien gibt es derzeit gar nicht auf dem Markt, weil in Städten seit Jahren vor allem Wohnhäuser gebaut werden.

Thomas Klemm Folgen:

Das führt dazu, dass die Immobilienfonds bei den Anlegern zwar sehr beliebt sind und deshalb über viel Geld verfügen, aber sie immer weniger Traumhäuser zum Investieren finden. Also müssen die Fonds andere Länder und Städte in den Blick nehmen – und wegen des teilweise heiß gelaufenen Marktes zudem auf riskantere Objekte ausweichen.

Sicherheit in Zeiten der Geldschwemme

Im vergangenen Jahr haben Privatanleger netto 3,3 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds gesteckt. Das hat vor allem zwei Gründe: Zum einen versprechen die Sachwerte Sicherheit in Zeiten der Geldschwemme, die von der Europäischen Zentralbank ausgeht. Zum anderen liegen die Renditen bei mehr als zwei Prozent und damit zumindest spürbar höher als beispielsweise bei zehnjährigen Bundesanleihen. Nach Schätzungen der Ratingagentur Scope könnte den Fonds im laufenden Jahr sogar noch mehr Geld zufließen, nämlich mehr als fünf Milliarden Euro. Dass die Prognose durchaus realistisch ist, legen die bisherigen Zahlen der beiden größten Fondsanbieter hierzulande nahe.

Die drei Publikumsfonds der Deka-Immobilien, die nur über die Sparkassen vertrieben werden, haben allein im Januar Fondsanteile von 420 Millionen Euro verkauft. Die drei Uni-Immo-Fonds von Union Investment haben in den ersten beiden Monaten dieses Jahres rund 800 Millionen Euro von Anlegern erhalten. Dieses Volumen reicht erst mal, befanden die Uni-Immo-Manager. Deshalb nehmen die Fonds der Volks- und Raiffeisenbanken bis auf weiteres kein frisches Geld mehr an.

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Auch andere Fonds wie jene der Sparkassen können den Vertrieb vorübergehend stoppen, wenn eine Obergrenze an Liquidität erreicht ist, wenn also viel mehr Geld vorhanden ist, als schnell und ertragreich angelegt werden kann. Im vergangenen Jahr war dies Mitte November bei den Dekafonds der Fall. Und auch 2016 ist eine vorübergehende Schließung der Sparkassenfonds aufgrund der hohen Nachfrage von Anlegern absehbar. Neue Interessenten an Fondsanteilen werden in solchen Fällen so lange vertröstet, bis für die vorhandenen Fonds-Millionen geeignete Gewerbeimmobilien gefunden wurden. „Aber die guten bis sehr guten Objekte sind rar und aus unserer Sicht in vielen Fällen preislich nicht mehr darstellbar“, sagt Philip La Pierre, Investmentleiter Europa bei der Union Investment Real Estate.

Fonds nehmen gewisse Abstriche in Kauf

Aus Mangel an Spitzenimmobilien nehmen die Fonds mittlerweile gewisse Abstriche in Kauf. „So akzeptieren wir zum Beispiel kleine Leerstände und Umbaubedarf, wenn sich dies in einem Preisnachlass für die Objekte niederschlägt und wir die Möglichkeit sehen, die Gebäude zu einer Spitzenimmobilie weiter zuentwickeln“, sagt Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka-Immobilien. Bisher liegen die Vermietungen auf gutem Niveau, die Quote liegt bei den großen Publikumsfonds hierzulande im Schnitt bei 94 Prozent. Sollten allerdings die Mieteinnahmen sinken, könnten selbst die derzeit überschaubaren Renditen schwerlich weiter erreicht werden.

Die großen, konservativ aufgestellten Fonds betonen, dass sie zwar bei der Lage einer Immobilie zu keinen Zugeständnissen bereit sind. Doch bei der Auswahl gehen sie Kompromisse ein. Zum einen kaufen sie vermehrt Logistik- und Lagerflächen. Zum anderen setzen sie neben Gebäuden mit Leerstand oder Sanierungsbedarf inzwischen sogar oft auf Projekte, die sich erst in der Entwicklung befinden.

„Wenn ein Markt auf absehbare Zeit wenig Angebot hat und die Mieten ordentlich anziehen, gehen wir frühzeitig in die Entwicklungen rein“, sagt La Pierre über die Uni-Immo-Fonds. Mit der Planung und dem Bauvorhaben der Gebäude haben die Fonds dann zwar nichts zu tun, allerdings tragen sie das Risiko der Vermietung. Das heißt, sie wissen nicht exakt, wann und zu welchen Bedingungen eine Projektentwicklung vermietet werden kann. Es ist also eine Wette auf die Zukunft. „Wenn wir aber höheres Risiko gehen“, sagt La Pierre, „erwarten wir auch eine höhere Rendite.“

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