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Logistikzentren : Mehr Rendite mit Lagerhallen

Logistikzentren sind gesuchte Immobilien Bild: dpa

Offene Immobilienfonds kaufen immer öfter Logistikgebäude. Die lohnen sich mehr als Bürohochhäuser, glauben sie. Und haben auch einen Grund dafür.

          Seit einiger Zeit müssen sich offene Immobilienfonds einer ganz schönen Herausforderung stellen: Sie sind bei Anlegern dermaßen beliebt, dass die Fonds oft nicht wissen, wohin sie die Hunderte Millionen Euro stecken sollen, die ihnen Monat für Monat zufließen. Denn attraktive Immobilien sind rar und werden immer teurer, weil sie in Zeiten von Niedrigzinsen von zahlreichen Investoren händeringend gesucht werden.

          Thomas Klemm

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Manche Immobilienfonds wie von Deka Immobilien oder der Deutschen Bank nehmen zeitweise gar kein Geld mehr entgegen, um zu verhindern, dass überschüssiges Anlegergeld zu negativen Zinsen geparkt werden muss. Denn dadurch werden die Fonds-Renditen, die derzeit zwischen 2 und 2,5 Prozent liegen, geschmälert. Bei ihrer Suche nach neuen Gebäuden stoßen die Fonds nun zunehmend auf eine Art, die uninteressanter erscheint, als sie ist: Lagerhallen und andere Logistikzentren werden zu Immobilienobjekten der Begierde.

          Fonds, Versicherungen und Privatanleger hätten 2016 in Deutschland für rund 4,7 Milliarden Euro und damit drei Prozent mehr als im Jahr zuvor Logistikgebäude erworben, heißt es vom Immobiliendienstleister Savills. 6,7 Millionen Quadratmeter Lagerfläche wurden laut Immobilienberatung CBRE 2016 vermietet – so viel wie nie zuvor. Logistik, sagen Branchenkenner, sei für Anleger die „neue Hoffnung“.

          Am höchsten ist die Rendite am Anfang

          Die Lagerhallen, die Fonds bei Gelegenheit kaufen, versprühen zwar nicht den Charme eines schmucken Bürohauses in London oder eines schicken Einkaufszentrums in München. Aber Logistikimmobilien haben zwei große Vorteile: Sie sind weniger konjunkturanfällig als beispielsweise Shoppingcenter, und sie bringen mehr Rendite. „Die Spitzenrendite liegt mit rund fünf Prozent noch etwa ein bis zwei Prozentpunkte höher als die Spitzenrendite bei Büro oder Einzelhandel“, heißt es von Deka Immobilien, der Fondsgesellschaft der Sparkassen.

          Am höchsten ist die Rendite am Anfang, im Laufe der Jahre nimmt sie spürbarer ab als bei anderen Objekten, weil Logistikimmobilien in der Regel stärker an Wert verlieren. Zwar befinden sich Lagerhallen und Warenumschlagplätze in der Regel auf der grünen Wiese und in unmittelbarer Nähe von Autobahnen. Doch steigt der Bedarf an Objekten selbst in allerbester Lage.

          So gibt es auf der teuren New Yorker Fifth Avenue, die für ihre noblen Kaufhäuser, Luxusgeschäfte und den wuchtigen Trump Tower bekannt ist, inzwischen auch ein reines Logistikgebäude: Die oberen Stockwerke werden als Lagerräume genutzt, im Erdgeschoss können Kunden die Waren abholen, die sie zuvor bei Einzelhändlern oder Onlineshops bestellt haben. „Click&Collect“ heißt dieses Konzept, das kurze Abholwege selbst für die Einwohner von Millionenmetropolen verspricht.

          Risiken bleiben

          Es ist vor allem der unaufhörlich wachsende Online-Handel, der die Nachfrage nach solchen Lagerhallen und Verteilzentren rapide wachsen lässt. Um jährlich zehn Prozent werde der E-Commerce bis 2025 steigen, prognostiziert die Ratingagentur Scope. Weil Verbraucher zunehmend erwarten, ihre Online-Bestellungen am selben Tag zu erhalten, benötigen die Händler zentral gelegene Verteilstellen.

          Auch in Ballungszentren, wo Flächen sehr begrenzt und ziemlich teuer sind. Logistikimmobilien würden „durch die wachsende Bedeutung des E-Commerce weiter an Bedeutung gewinnen“, heißt es von Deka Immobilien. Die Folge ist, dass auch die Preise für Lagerhallen steigen – mitunter stärker als die Mieten.

          Der Fonds Deka Immobilien Global hat im vergangenen Jahr für rund 92 Millionen Euro das „Amazon Fulfillment Center“ im amerikanischen Hartford erworben. Das 95000 Quadratmeter große Verteillager ist bis 2030 an den Onlinehändler vermietet – eine lange Zeit, die stetige Einnahmen verspricht.

          Die Deutsche Bank hat in ihrem Fonds Grundbesitz global unter anderem zwei riesige Logistikzentren, eines von Kawasaki in Japan und eines von Adidas in Südkorea, das mindestens bis 2022 sichere Mieteinnahmen verspricht. Somit ist der Anteil von Logistikimmobilien in dem Deutsche-Bank-Fonds auf 7,2 Prozent gestiegen und übertrifft damit die Sparten Handel oder Wohnen.

          Risiken bleiben. So vorhersagbar der weitere Boom des Online-Handels ist: Niemand weiß, wie sich die Warenübergabe entwickelt. Sollten in einigen Jahren nur noch Drohnen oder Roboter die Pakete ausliefern, brauchte es weniger Verteil- und Abholzentren. Einige Logistikimmobilien, die heute überaus attraktiv erscheinen, könnten übermorgen leer stehen.

          Quelle: F.A.S.

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