Die in eine schwere Krise geratene Immobilienfondsbranche setzt ihre Aufräumarbeiten fort. Der Anbieter von Immobilienbeteiligungen Kanam plant nun den systematischen Abverkauf der Immobilien, die sich in dem Fonds Kanam Grundinvest befinden. Dies geht aus einem bisher unveröffentlichten Dokument der Fondsgesellschaft hervor. Der Fonds, in dem rund 6 Milliarden Euro von Anlegern eingefroren sind, muss bis Ende 2016 aufgelöst werden und deshalb sämtliche Immobilien in seinem Besitz bis dahin verkaufen.
Kanam werde nun die Verkaufsstrategie für den Grundinvest ändern. Vor der Entscheidung, den Fonds aufzulösen, habe an erster Stelle die Strategie gestanden, durch Verkäufe möglichst viel Liquidität zu schaffen. „An ihre Stelle tritt nun die Agenda 2016, welche den ergebnisorientierten Verkauf des gesamten Immobilienportfolios über einen Zeitraum von fast fünf Jahren zur Leitlinie hat“, heißt es in diesem Dokument.
Krise trifft ungezählte Privatanleger
Der Fonds setzte Ende Oktober 2008 erstmals die Rücknahme von Anteilen aus, öffnete im Juli 2009 kurz und schloss im Mai 2010 wieder. Ende Februar dieses Jahres gab die Fondsgesellschaft bekannt, dass der Fonds endgültig abgewickelt wird. In den darauffolgenden Wochen fiel auch für den SEB Immoinvest und den CS Euroreal die Entscheidung, dass diese endgültig aufgelöst werden. In jedem dieser Fonds ist ein Vermögen von mehr als 6 Milliarden Euro auf Jahre hinaus eingefroren. Dabei sind offene Immobilienfonds mit dem Anspruch angetreten, Anlagen in Immobilien börsentäglich verfügbar anzubieten.
Die Krise der Immobilienfonds trifft ungezählte Privatanleger, die mit einem Volumen von 24,4 Milliarden Euro in elf in Auflösung befindlichen offenen Immobilienfonds betroffen sind. „Keiner der Fonds, für den die zweijährige Schließungsfrist 2011 oder 2012 auslief, konnte der Abwicklung entgehen“, heißt es in der jüngsten Studie der Ratingagentur Scope zu offenen Immobilienfonds.
Im aktuellen Zustand schwer verkäuflich
Kanam sortiert den Bestand des Grundinvest nun in vier Kategorien ein: In der ersten finden sich die sofort und leicht verkäuflichen Gebäude, die nicht durch Kredite belastet sind. In die zweite Kategorie kommen Gebäude, die erst auf den Markt kommen können, wenn Kredite auf sie ausgelaufen sind. Ansonsten drohen Vorfälligkeitsentschädigungen zu Lasten der Anleger. In der dritten Kategorie sind Gebäude, die erst umfassend renoviert oder für die vor einem Verkauf Mietverträge neu verhandelt werden müssen. In der vierten Kategorie finden sich Immobilien, die mit Krediten belastet sind und im aktuellen Zustand wohl schwer verkäuflich sein dürften.
Die Zuordnung einer Immobilie in eine Kategorie könne sich im Laufe des Verkaufsprozesses ändern. Die Verkaufserlöse sollen nach Abzug der Kosten und Verwaltungsgebühren halbjährlich jeweils im April und im Oktober an die betroffenen Anleger ausgeschüttet werden.
„Durchaus attraktives Renditeniveau“
Durch die Auflösung offener Immobilienfonds kommen laut Kanam rund 450 Immobilien auf den Markt. Dies werde das Angebot auf einigen Immobilienmärkten deutlich erhöhen. „Für den Investmentmarkt stellen die Volumina der in Abwicklung befindlichen Fonds kein Problem dar“, sagte auch Helge Scheunemann, Chefanalyst des internationalen Maklerhauses Jones Lang LaSalle in Deutschland. Die Scope-Analysten glauben, dass der Markt dies „vergleichsweise problemlos“ aufnehmen könne. Sie räumen jedoch ein, dass die Fondsgesellschaften vor „enormen Herausforderungen“ stehen, um den Abverkauf zu bewältigen.
Das Segment der offenen Immobilienfonds ist laut Scope spürbar geschrumpft. 2010 gab es 29 Fonds, 2011 noch 27 und nun nur noch 17. Auch jene Fonds, die offen blieben, haben gelitten. Ihre Renditen lägen zwischen 2 und 4 Prozent. Dies ist nach Einschätzung von Scope „für viele Anleger ein durchaus attraktives Renditeniveau“. Allerdings müssen sie berücksichtigen, dass ihre Geldanlage jederzeit auf Jahre hinaus eingefroren werden kann.
