Immobilienfonds Im Überlebenskampf

Die Fondsgesellschaft der amerikanischen Bank Morgan Stanley will den offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value (Isin: DE000A0F6G89) noch nicht verloren geben. Seit bald zwei Jahren nimmt die Fondsgesellschaft keine Anteile mehr zurück. Nun soll er zum 1. November geöffnet werden, kündigte Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment, am Montagabend an.

Allerdings müssen die Anleger, deren Vermögen in diesem Fonds seit Ende Oktober 2008 eingefroren ist, eine bittere Pille schlucken: Die Fondsanteile werden abermals abgewertet, dieses Mal um 18 Prozent. Damit hat der Fonds – Ausschüttungen nicht berücksichtigt – seit der Schließung vor knapp zwei Jahren rund 48 Prozent an Wert verloren. Das war noch nicht alles: Bis zur angestrebten Öffnung am 1. November drohen den Anlegern laut Fondsgesellschaft Abwertungen bei weiteren Immobilien.

Offene Immobilienfonds sollen anders als geschlossene börsentäglich verfügbar sein. Während geschlossene Fonds eine unternehmerische Beteiligung an einem Objekt bieten, werben offene Immobilienfonds damit, dass Anleger Zugang zu einem breiten Portfolio erhalten. Im Zuge der Finanzkrise im Herbst 2008 kam es jedoch zu hohen Mittelabflüssen, so dass viele offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen verweigerten. Insgesamt sind derzeit rund 25 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds eingefroren.

Seitdem können die betroffenen Anleger ihre Anteile nur an Handelsplätzen wie der Fondsbörse der Börse Hamburg verkaufen, falls sich Käufer für die Anteile finden. Am Mittwoch ging der Kurs für den P2 Value um 0,7 Prozent auf 24,52 Euro zurück. Vor der Schließung im Herbst 2008 wurde ein Anteil zu rund 55 Euro gehandelt. Allein in den vergangenen zwölf Monaten hat der Anteil mehr als 40 Prozent an Wert verloren.

Drohende Zwangsabwicklung

Offene Immobilienfonds sollen ein anspruchsvolles Kunststück vollbringen und eine langfristige Anlageform, Immobilien, börsentäglich handelbar machen. Dazu müssen sie einen Teil des Fondsvermögens in bar vorhalten. Reicht die Liquidität nicht aus, um alle Verkaufsorders auszuführen, kann die Fondsgesellschaft den Fonds laut Gesetz maximal zwei Jahre lang schließen. Diese Frist läuft demnächst für einige Fonds aus, die seit Ende Oktober 2008 die Rücknahme von Anteilen verweigern. Davon sind auch der Degi Europa und der Degi International betroffen, die von einer Fondsgesellschaft der Dresdner Bank aufgelegt wurden. Im Zuge des Verkaufs der Bank an die Commerzbank übernahm die britische Fondsgesellschaft Aberdeen die Degi. Ob Aberdeen Anfang November öffnen kann, hat die Gesellschaft noch nicht mitgeteilt.

Einige Fonds wie der SEB Immoinvest, der CS Euroreal oder der Kanam Grundinvest waren vorübergehend geöffnet, wodurch die Zwei-Jahres-Frist für diese Fonds neu anlief. Die Fonds von Morgan Stanley und Degi dagegen waren ohne Unterbrechung geschlossen. Können diese Anfang November nicht öffnen, betreten die Fondsbranche, die Finanzaufsichtsbehörde Bafin und das Bundesfinanzministerium juristisches Neuland. Eine drohende Zwangsabwicklung der Fonds steht dann im Raum.

Der P2 Value müsste nur einen Tag öffnen

Was dies für die übrigen offenen Immobilienfonds bedeutet, ist noch ungewiss. Doch in der Fondsbranche werden negative Auswirkungen auf die gesamte Anlageklasse befürchtet. „Die Lage ist ernst“, warnt Fondsexperte Björn Drescher von Drescher & Cie. „Die Spirale schrumpfenden Vertrauens wird sich vermutlich noch einige Zeit fortsetzen und immer häufiger auch Gerichte beschäftigen.“

Große Skepsis herrscht in den Finanzvertrieben auch darüber, ob Morgan Stanley den P2 Value dauerhaft öffnen kann. Den gesetzlichen Vorschriften wäre Genüge getan, wenn der Fonds einen Tag lang öffnet. Dann könnte die Fondsgesellschaft den Fonds wieder für zwei Jahre schließen. 228 Millionen Euro liquide Mittel will Morgan Stanley am 1. November bereithalten. Hinzu kommt eine Kreditlinie von 92 Millionen Euro, die Morgan Stanley bei Bedarf ziehen kann.

Diesen Mitteln steht ein Nettoinventarwert gegenüber, den Morgan Stanley auf 820 bis 870 Millionen Euro beziffert – dies ist der Wert der Anteile, die die Anleger an dem Fonds halten. Bis zur Öffnung muss Morgan Stanley nun sondieren, wie viele der Anleger verkaufen wollen. Denn entschließt sich Morgan Stanley zusammen mit der Bafin zur Öffnung, müssen sämtliche Verkaufsorders des Tages ausgeführt werden – der Fonds kann dann erst wieder am Tag darauf geschlossen werden. Morgan Stanley muss somit die Anleger überzeugen, dass sie nicht zwingend am ersten Tag verkaufen müssen.