Immobilienfonds Härtetest für die Wiederöffnung

Seit Anfang Dezember hat sich die Krise der offenen Immobilienfonds spürbar entspannt. Anbieter, die ihre Fonds nicht schließen mussten, verzeichneten seither sogar wieder Zuflüsse an neuem Anlegergeld. Das Abflauen der Krise wird in den kommenden Tagen jedoch einem ersten Härtetest unterzogen. Mit großem Interesse und auch einem leichten Anflug von Nervosität schaut die Branche auf die beiden Immobilienfonds Degi International und Catella Focus Nordic Cities, die nach ihrer vorübergehenden Schließung Ende Oktober in dieser Woche die Auszahlung rückzugswilliger Anleger wiederaufgenommen haben.

Der Degi International steht dabei besonders im Blickpunkt. Mit einem verwalteten Vermögen von 2,5 Milliarden Euro gehört er zu den Schwergewichten der Branche. Verkauft wurde er in der Vergangenheit vor allem über die Dresdner Bank und Allianz-Vertreter. Man habe sich vor der Entscheidung eng mit den Vertriebspartnern abgestimmt, sagt Degi-Geschäftsführerin Bärbel Schomberg. „Wir sind keine Abenteurer, wir haben nur unsere Hausaufgaben gemacht.“

Ungewöhnlich weite Spanne

Tatsächlich war die Spanne zwischen Brutto- und Nettoliquidität in dem Fonds vor der Schließung ungewöhnlich weit. Deshalb gelang es dem Anbieter ziemlich rasch, durch Umschichtungen von langfristig gebundenen Mitteln in kurzfristig verfügbare Mittel die für die Rücknahme zur Verfügung stehende Liquidität auf eine Quote von rund 20 Prozent hochzufahren. Zum Vergleich: Die Nettoliquidität in dem weiterhin geschlossenen Credit Suisse Euroreal liegt unter 10 Prozent.

Weder sei sie aus dem Allianz-Konzern, dem die Gesellschaft einst gehörte, zur Öffnung gedrängt worden, noch habe die Aufsichtsbehörde in die Entscheidung eingegriffen, sagt Schomberg. „Es geht vielmehr darum, die irrationalen Elemente aus dem Markt zurückzudrängen und zum Normalzustand zurückzukehren.“ Der Normalzustand sei nun einmal die tägliche Verfügbarkeit der Fondsanteile.

Nur 40 Anleger bei Catella

Gut gerüstet für die kommenden Tage sieht sich auch die Geschäftsführung des Catella-Fonds. Der Focus Nordic Cities wendet sich nicht - wie der Degi International - schwerpunktmäßig an Privatanleger, sondern ist mit einer Mindestanlagesumme von einer halben Million Euro institutionellen Großkunden vorbehalten. Die Anzahl von lediglich 40 Anlegern im Fonds macht es Geschäftsführer Andreas Kneip relativ einfach, die Übersicht zu behalten.

„Unsere Kunden haben zwischenzeitlich durchweg die Bereitschaft erklärt, die Anteile am Fonds zu halten oder sogar aufzustocken“, sagt er. Praktisch alle Ende Oktober eingereichten Rücknahmeanträge seien inzwischen wieder storniert worden. Zudem verschärfte Catella kürzlich die Rückgaberegeln, um die Liquiditätssteuerung zu verbessern. Ein einheitliches Regelwerk für die gesamte Branche, in dem die Lehren aus der jüngsten Liquiditätskrise gezogen werden, lässt dagegen weiter auf sich warten.

„Wenig überraschend“

„Es war wenig überraschend, dass die Mehrzahl der vorübergehend geschlossenen Fonds nicht öffnet“, blickt Hubert Spechtenhauser, Vorstandssprecher der Immobilienfondsgesellschaft Commerz Real, auf das Geschehen in den vergangenen Tagen zurück. „Es gibt den betroffenen Gesellschaften mehr Zeit, ihre Liquiditätssituation besser in den Griff zu bekommen.“ Dadurch vermindere sich das Risiko einer erneuten Schließung.

Gerade vor diesem Szenario graut es den Anbietern, die ihre Fonds trotz der starken Mittelabflüsse im Herbst offenhalten konnten. Eine abermalige Schließung könnte den Anlegern signalisieren, dass die Krise nicht beherrschbar ist, und eine weitere Vertrauenskrise auslösen. „Allerdings ist eine Rückkehr zur Normalität durchaus sinnvoll“, sagt Spechtenhauser mit Blick auf die beiden Wiederöffnungen.

Die liquiditätsschwachen Fonds, die in den vergangenen Tagen ihre Schließungsphase verlängert haben, stellten allesamt in Aussicht, den Zeitrahmen von weiteren neun Monaten nicht voll ausschöpfen zu wollen. Allerdings ging nur die Geschäftsführung des SEB Immoinvest so weit, mit dem zweiten Quartal einen konkreten Zeitpunkt für die angestrebte Wiederöffnung zu nennen.