Immobilien Reit: Ein Kürzel treibt die Kurse

Früher galten Immobilien eher als spröde. Wer sich die jüngste Kursentwicklung der Immobilienaktien ansieht, muß allerdings einen anderen Eindruck bekommen. Die Aktien von IVG Immobilien (ISIN: DE0006205701) und Deutsche Euroshop (DE0007480204) eilen seit zwei Jahren von Hoch zu Hoch, der Wert des Vivacon-Papiers (DE0006048911) hat sich in zwölf Monaten mehr als verdreifacht.

Das mag zum einen daran liegen, daß der deutsche Immobilienmarkt noch immer als unterbewertet gilt. Davon zeugen etwa die massiven Engagements internationaler Investoren (siehe auch: ). Doch auch ein Kürzel trieb die Kurse: Reit.

Immer mehr Länder mit Reits

IVG und Co. sollten nämlich von der geplanten Einführung steuerbefreiter „Real Estate Investment Truts“ (Reits) profitieren können. „Denkbar wäre, daß die IVG einzelne Geschäftsbereiche als Reits ausgliedert und damit den Wert steigern kann“, sagte Roland Könen, Analyst vom Bankhaus Lampe, im Gespräch mit FAZ.NET.

In den Vereinigten Staaten sind Reits bereits Ende der sechziger Jahre eingeführt worden, doch erst seit den neunziger Jahren gelten sie als erfolgreiches Anlageinstrument. Vergleichbare Konstruktionen gibt es einer KPMG-Studie zufolge schon in Australien, Japan, Belgien (SICAFI), den Niederlanden (BI), Luxemburg, Frankreich (SIIC) und Italien (FII). In Großbritannien (PIF) ist mit einer baldigen Einführung zu rechnen, in Deutschland sollen Reits 2007 eingeführt werden (siehe Kasten am Ende des Textes).

Zwei wesentliche Vorteile für Anleger

Für den Anleger haben Reits zwei große Vorteile: Bei Reits spiegelt der Aktienkurs ständig die Meinung des Marktes über den Wert der Immobilien wider. Bei Fonds dagegen überprüft ein Ausschuß von Sachverständigen nur von Zeit zu Zeit den Wert des Portfolios.

Außerdem hat der Anleger bei Reits ständigen Zugriff auf das investierte Kapital, was sich von offenen Immobilienfonds seit den jüngsten Vorfällen nicht mehr ohne weiteres behaupten läßt. Die Deutsche Bank und Kanam mußten in den vergangenen Monaten einige Fonds schließen. Weil Investoren Millionenwerte abzogen, hatten die Anbieter mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen (siehe auch: FAZ.NET-Spezial: Offene Immobilienfonds in der Krise).

Risiko zwischen Aktien und Anleihen

Die Einführung von Reits könnte die Situation bei offenen Immobilienfonds weiter verschärfen. Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen, befürchtet, daß kurzfristig orientierte Investoren die Rendite- und Bewertungsunterschiede zwischen Reits und Fonds ausnutzen werden, was weitere Mittelabflüsse zur Folge haben könnte.

Mit Reits, so die KPMG-Studie, ließe sich ein Risiko- und Ertragsprofil bauen, das zwischen Aktien und Anleihen liegt. Das Kursrisiko ist im Schnitt niedriger als bei Aktien, die Erträge fließen relativ stabil. Aufgrund der Publizitätspflichten für börsennotierte Aktiengesellschaften besteht außerdem ein hohes Maß an Transparenz.

Anleger können schon jetzt in Reits investieren

Auch wenn Reits in Deutschland noch nicht eingeführt sind, können Anleger bereits von dieser Form der Geldanlage profitieren. Die FAZ.NET-Tabelle zeigt, daß sich einige Fonds, die in erster Linie in amerikanische Reits investieren, in den vergangenen Jahren prächtig entwickelt haben. Ausgesucht wurden in Deutschland handelbare Fonds, die seit mindestens fünf Jahren am Markt sind (siehe Tabelle und Charts).

Der Wert einiger Papiere hat sich in den vergangenen fünf Jahren mehr als verdoppelt. Allerdings gilt das nur, wenn man die Wertentwicklung in Dollar betrachtet. In Euro gerechnet sieht die Bilanz meist schlechter aus. So konnte der „ACM US Real Estate Investment Fund A“, der die Tabelle mit einer Wertentwicklung von knapp 120 Prozent anführt, in Euro gerechnet nur etwa 60 Prozent zulegen. Der Fonds „DG Lux Lacuna NA Real Estate“, der gegen Währungsschwankungen abgesichert ist, verzeichnete in Euro ein Plus von etwa 65 Prozent. Das mit vier S&P-Sternen bewertete Konkurrenzprodukt „Activest US-Reits D“ legte sogar um fast 98 Prozent zu.

Platzt die Blase auf Amerikas Immobilienmarkt?

Trotz der im Schnitt sehr guten Wertentwicklung sollten sich Anleger eine Investition in Amerikas Immobilienmarkt gut überlegen. Denn das dicke Plus hat natürlich mehr mit dem anziehenden Markt zu tun als mit der Rechtsform Reit.

Viele Beobachter befürchten, daß in den Vereinigten Staaten bald eine gigantische Immobilienblase platzen wird. Andere meinen, daß die Luft aus der Blase eher langsam entweicht (siehe auch: ). Auf jeden Fall darf der Markt als überhitzt gelten und früher oder später abkühlen, was auch an den Aktienkursen der amerikanischen Reits nicht spurlos vorübergehen dürfte.