Immobilien Die offenen Fonds rüsten sich

Die Krise der offenen Immobilienfonds geht in diesen Tagen in eine neue Runde. Drei Monate nachdem zwölf Fonds wegen Liquiditätsproblemen die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen mussten, läuft nun die erste Phase der Schließung ab. Jetzt müssen die Anbieter der vor allem unter Privatanlegern verbreiteten Fonds entscheiden, ob sie rückzugswillige Anleger wieder auszahlen oder die Schließungsphase verlängern.

Den Anfang machte am vergangenen Freitag mit dem Credit Suisse Euroreal der größte der derzeit geschlossenen Fonds. Seine Geschäftsführung entschied, die Schließung um bis zu neun Monate zu verlängern. In den kommenden Tagen geben unter anderen SEB Immoinvest, Degi Europa, Kan-Am Grundinvest, Axa Immoselect und Morgan Stanley P2 Value ihre Entscheidung bekannt.

Kritische Situation

In dieser kritischen Situation bemühen sich vor allem die Immobilienfonds, die ihren Anlegern den Rückzugsweg im vergangenen Oktober nicht versperrt haben, ein Wiederaufflammen der Vertrauenskrise aus dem vergangenen Herbst schon im Keim zu ersticken. Geschehen soll dies vor allem mit einem Katalog an guten Argumenten für die Geldanlage in offenen Immobilienfonds, den Bankberater und Finanzmakler ihren Kunden bei Anfragen sofort präsentieren können.

Beispielhaft ist das Vorgehen der Deka-Immobilienfonds aus der Sparkassen-Finanzgruppe. Vor wenigen Tagen hat die Dekabank, bei der das Fondsgeschäft angesiedelt ist, eine „Information zur aktuellen Marktlage“ an sämtliche Sparkassen im Lande verschickt. Zunächst betreibt man darin Ursachenforschung für die gegenwärtige Krise: „Die vorübergehende Aussetzung der Anteilrücknahme bei einigen offenen Immobilienfonds erfolgte nicht aufgrund einer Krise des Produkts, sondern war Folge der gegenwärtigen Finanzkrise und des damit verbundenen Verhaltens institutioneller Anleger und Vermögensverwalter, die infolge der Marktverwerfungen Liquidität beschaffen mussten.“

Anschließend soll eine Prognose Vertrauen schaffen: „Aus heutiger Sicht rechnen wir unverändert damit, dass die Fonds-Wertentwicklung im Schnitt etwa ein Prozent unter dem jeweiligen Vorjahresniveau liegen könnte, also voraussichtlich im Bereich zwischen knapp 4 und knapp 5 Prozent.“ Der Fondsanbieter gibt zudem das Versprechen ab, dass „die Sicherheit und Werthaltigkeit offener Immobilienfonds keinesfalls beeinträchtigt ist“.

Argumentationshilfen für die Berater

„Das ist kein Hexenwerk - wir erklären einfach unsere Produktphilosophie“, beschreibt Matthias Danne, für das Immobilienfondsgeschäft verantwortlicher Dekabank-Vorstand, sein Vorgehen in der Krise. „Entscheidend ist eine offene und schnelle Kommunikation.“ Damit ließen sich vorschnelle Reaktionen vermeiden. Die Argumentationshilfe für die Sparkassen-Berater vor Ort ist deshalb ein wesentlicher Baustein. „Die hektischen Reaktionen bei einigen Wettbewerbern vor einem Vierteljahr kamen meistens nicht von Anlegern, sondern von deren Beratern“, stellt er fest: „Deshalb müssen die Berater auf einem Informationsstand gehalten werden, auf dem sie sich wohl fühlen.“

Zur Beruhigung der Anleger soll aber nicht nur das Herausstreichen der Vorzüge beitragen. Die Dekabank erinnert in diesen Tagen auch gern an ihr Vorgehen vor vier Jahren, als der Deka-Immobilienfonds in einer ernsthaften Liquiditätskrise steckte.

Eine unterdurchschnittliche Wertentwicklung und die Verstrickung eines Geschäftsführers in einen Korruptionskandal veranlassten damals zahlreiche Anleger zum Rückzug. Die Dekabank nahm schließlich Fondsanteile in Milliardenhöhe in den Eigenbestand auf, um diese rückzugswilligen Anleger bedienen zu können. „Die Kunden in den Sparkassen wissen, dass wir unsere Fonds nicht vorschnell zumachen“, sagt Danne.

Kostspieliger Weg

Dass die gegenwärtige Krise nicht automatisch mit einem Wertverfall der Anteile einhergeht, machen die Rücknahmepreise deutlich, die auch die geschlossenen Fonds zumindest nennen. Zudem gibt es weiterhin mit dem Verkauf von Fondsanteilen über die Börse einen Notausgang für Anleger, die dringend Geld benötigen. Dieser Weg ist allerdings kostspielig.

Eine Untersuchung des Fondsanalysehauses Lipper hat ergeben, dass die Anteile der derzeit geschlossenen Fonds 4 bis 6 Prozent unter dem Rücknahmepreis gehandelt werden. Hinzu kommen noch die Transaktionskosten.