Immobilien Die neue Lust

So viele Nullen kann der Preis einer Immobilie gar nicht haben, dass Verkäufer sie nicht loswürden. Satte 14 Millionen Euro, 20.000 Euro pro Quadratmeter, legte gerade ein Unternehmer auf den Tisch, um sich Münchens spektakulärste Wohnung zu sichern: ein 700-Quadratmeter-Dachterrassen-Penthouse im alten Heizkraftwerkturm.

Aber auch in der Preisliga der Normalsterblichen kommen Makler in Großstädten kaum noch hinterher: Wohnungen mit sechsstelligen Preisen können sie gar nicht so schnell ins Internet stellen, wie sich die Objekte verkaufen ließen. „Wir wundern uns selbst, wie groß der Ansturm ist“, sagt eine bayerische Immobilienmaklerin.

Selten billig

Und die Leute bezahlen fast alles, wundern sich Marktbeobachter: Vor ein paar Jahren galt das 22-fache der Jahresmiete als „normaler Kaufpreis“ für eine Stadtwohnung. Mittlerweile ist es schon das 36-fache. Für Edelneubauten legen Käufer sogar das 55-fache hin. Immobilien sind gefragt wie nie. Also: wirkliche Immobilien zum Anfassen und Bewohnen, es geht hier nicht um Immobilienbeteiligungen und -Fonds. Und die Preise steigen weiter.

Die neue deutsche Lust am Eigenheim hat drei Gründe, sagen Marktkenner: erstens die starke Konjunktur und sinkende Arbeitslosigkeit der vergangenen Monate. Zweitens die unglaublich günstigen Finanzierungsbedingungen. Die Zinssätze für Immobilienkredite sind derzeit so tief wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Entsprechend hoch ist der „Erschwinglichkeitsindex“.

Der setzt die Höhe des Kaufpreises in Relation zum Haushaltseinkommen und dem Zinsniveau, und das Ergebnis lautet momentan: Derzeit muss ein Durchschnittshaushalt weniger als 25 Prozent seines verfügbaren Nettoeinkommens ausgeben, um einen Hauskredit abzutragen. Das reizt viele, den Hauskauf jetzt zu wagen.

Der Nimbus der Wertbeständigkeit

Drittens spielen auch die Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die Angst vieler Anleger vor Inflation eine Rolle. Sie hat Investitionen in Sachwerte wieder interessant gemacht, was Makler mit kernigen Sprüchen befeuern wie: „Grundbuch statt Sparbuch“. Andere sprechen von der „Flucht der Anleger in die Immobilie“, die gerade zu beobachten sei.

Klaus Brenke vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung sagt es so: „Es ist viel Geld im Markt. Aber für sichere Anlagen wie Bundesanleihen werden derzeit Zinssätze gezahlt, die unterhalb der Inflation liegen. Daher suchen viele Investoren andere sichere Anlageformen, so wie Gold oder Immobilien.“

Der Angebotsmangel

Die These mag Rainer Braun dagegen gar nicht. Er ist Vorstand der Wirtschaftsberatung Empirica und weiß, dass der Immobilienmarkt schon seit Jahren unter dem Käuferdruck ächzt: „Es sind nicht die Auswirkungen der Finanzkrise, die sich da bemerkbar machen“, sagt er, „die Preise für Immobilien steigen schon länger, und der Effekt wird noch eine Weile anhalten. Weil wir in Deutschland zu wenig bauen.“

Das Angebot an Wohnungen ist daher sehr klein, während die Nachfrage stetig größer wird. Denn die Bevölkerung schrumpft zwar, aber die Zahl der Alleinwohner und Kleinstfamilien wächst. Und sie alle wollen gern immer mehr Raum haben. Jedes Jahr, so bestätigt das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung, wären 193.000 neue Wohnungen nötig, um den Bedarf zu decken. Allein in diesem Jahr aber werden 40.000 zu wenig gebaut.

Vor allem da, wo die Städte auch noch wachsen, weil sie viele Zuzügler anlocken, fehlen bereits Zehntausende Wohnungen. Das sind „die üblichen Verdächtigen“, so nennt Braun sie, München, Düsseldorf, Köln, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart.

Konzentration auf die Ballungsräume

In den Ballungsräumen rund um die Großstädte steigen die Kaufpreise seit Jahren. Das zieht nun auch verstärkt diejenigen an, die Eigentumswohnungen und Häuser nicht primär als Immobilien für den Eigenbedarf sehen, sondern als Kapitalanlage. „Eine Sonderkonjunktur durch die Finanzkrise haben wir nur äußerst punktuell. An der ein oder anderen Stelle könnten sich in Mikrolagen schon Preisbläschen am Markt gebildet haben“, sagt Braun. Am Prenzlauer Berg würde jedenfalls nicht jeder Experte noch eine Wohnung kaufen. Genau festlegen, welche Märkte schon überhitzt sind, will sich aber kein Immobilienfachmann.

In vielen kleineren Städten oder ländlichen Gegenden dagegen bleiben die Preise eher unverändert, im Osten sinken sie sogar leicht. Es ist deshalb auch keineswegs so, dass Immobilien eine Art eingebauten Inflationsschutz haben. Immerhin stellt der Immobilienverband IVD fest: Die Preisentwicklung in den sieben Top-Städten lag zwischen 1977 und 2010 nahezu durchgehend über der Teuerungsrate. „In den Metropolregionen ist man also völlig sicher. Und auch für alle Städte ab 100.000 Einwohner taugt die Immobilie als Werterhalt“, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

Neue Schrottimmobilien-Welle?

Was große Maklerunternehmen beobachten: Obwohl immer höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden, ist das Volumen pro Immobilienkauf kleiner geworden. Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg dafür 2010 auf einen Rekordwert an. Sogar renovierungsbedürftige Problemwohnungen in schwierigen Lagen oder vermietete Wohnungen bringen sie derzeit mühelos an den Abnehmer.

Zudem melden die Sparkassen eine Rekordnachfrage nach Krediten. Das belegt vor allem eines: Es sind viele Privatleute, die nun ihr Geld in Wohnungen stecken und die sie längst nicht immer selbst nutzen. „Darunter sind auch viele, die aber keine Ahnung vom Markt haben. Man weiß daher nicht, ob man denen das unbedingt wünschen soll“, gibt Braun zu bedenken.

Eine ähnliche Welle hat der Markt schon einmal erlebt: Nach der Wende kam die Immobilienbranche auf die Idee, massenhaft Wohnungen an Kleinanleger zu verticken. Viele davon stellten sich als pinselsanierte Schrottimmobilien in sozialen Brennpunkten heraus, und Hunderttausende verloren viel Geld.

Wer dennoch sein Glück im Betongold sucht, dem raten Experten: Auf die Lage achten! Eine Top-Lage bringt auf Dauer mehr als ein Top-Haus. Ruhig wählerisch sein! Und nur eine Immobilie kaufen, in der man auch selbst wohnen würde. Und: Nicht jeden Preis bezahlen! Am besten, man vergleicht auf einschlägigen Immobilienportalen im Internet immer mit mehreren Wohnungen in der Nachbarschaft.