Hypothekenkrise Was ist los am Subprime-Markt?

Standard & Poor's Rating Services hat auf die weiterhin steigenden Ausfallraten im Markt für zweitklassige (Subprime) Hypothekenkredite mit der Herabstufung der Ratings der beiden größten Spezialkreditinstitute im Subprime-Bereich reagiert. Das Rating von New Century Financial wurde am 12. März 2007 von der Bonitätsstufe CC auf D herabgestuft, während das Rating von Fremont General am 5. März von B+ auf B- verringert wurde.

Die anderen großen Subprime-Kreditgeber, wie HSBC, Citigroup, Countrywide und Washington Mutual, verfügen nicht nur über ein diversifiziertes Immobilienfinanzierungsgeschäft, sondern haben darüber hinaus auch weitere Geschäftszweige mit Ertragsquellen entwickelt, die die operative Performance trotz schwieriger Marktbedingungen im zweitklassigen Hypothekengeschäft weiterhin stützen sollten.

Die steigende Flut von Ausfällen bei zweitklassigen Krediten wirft viele Fragen auf, die sich nicht nur auf diesen Teil des Subprime-Marktes beziehen. Es stellt sich die Frage, welche Konsequenzen die Probleme dieses spezifischen Teilmarktes auf den nahezu erstklassigen und den erstklassigen Kreditsektor haben und auch auf mögliche neue aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen, die den Markt als Ganzes betreffen. Offen ist auch die Frage, wann sich der Markt für Subprime-Kredite wieder stabilisiert. Auf diese Fragen möchte Standard & Poor's Rating Services im folgenden einige Antworten geben.

Wird es weitere Rating-Herabstufungen aufgrund der negativen Performance zweitklassiger Kredite geben?

Wir erwarten keine Welle an negativen Rating-Veränderungen aufgrund der wachsenden Kreditprobleme im Markt für Subprime-Hypotheken. Die Rating-Herabstufungen, die bei New Century und Fremont vorgenommen wurden, sind Ausdruck der hohen Konzentration an zweitklassigen Hypotheken in den Portfolios dieser Unternehmen sowie eine Folge der schwachen Performance dieser Kredite. Diese Performance hat Besorgnis hinsichtlich der Beschaffung von Refinanzierungsmitteln ausgelöst, da beide Unternehmen auf gesicherte Finanzierungsquellen über die Finanzmärkte angewiesen sind.
In der Wirtschaftspresse ist häufig recht allgemein vom „Markt für zweitklassige Kredite“ die Rede, ohne nochmals zu differenzieren.

Welche Teile dieses Marktes erleben einen negativen Performancetrend und welche können sich gegebenenfalls dagegen behaupten?

Die Subprime-Hypotheken mit der schwächsten Performance finden wir in einem kleinen Teilsegment dieses Marktes, der wiederum durch die größte Häufung von Risikomerkmalen gekennzeichnet ist, die bei der Kreditvergabe akzeptiert wurden. Damit ist die Tendenz gemeint, risikobehaftete Faktoren in einem Darlehen anzuhäufen. Solche Faktoren sind beispielsweise eine geringe Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers (ausgedrückt durch die Kennzahl FICO, die 600 oder niedriger ausfällt), fehlende Einkommensnachweise, fehlende Unterlagen zum entsprechenden Objektwert, fehlende Anzahlung oder der Verzicht auf eine Anzahlung zugunsten einer nachrangigen Grundschuld sowie die Fremdnutzung der Immobilie. Diese gefährliche Mischung von Risiken, die die Kreditinstitute bei der Vergabe zweitklassiger Hypotheken akzeptiert haben, ist beispiellos.

Hinzu kommt, dass die Subprime-Hypotheken, die Ende 2005 sowie im Jahr 2006 vergeben wurden, aktuell den höchsten Stand an frühen Zahlungsausfällen aufweisen. Andere Segmente des Marktes für zweitklassige Hypothekenkredite orientieren sich hinsichtlich Zahlungsverzug und -ausfall hingegen eher am Gesamtmarkt für Hypothekenkredite.

Welche Erwartungen bestehen im Hinblick auf Zahlungsverzug und -ausfall im Markt für erstklassige und nahezu erstklassige Darlehen?

Einige Zeit lang haben wir erwartet, dass die Verluste bei kommerziellen und Konsumentenkrediten aller Kreditarten - einschließlich erstklassiger Hypotheken und Kreditkartenforderungen - von dem nicht dauerhaft haltbaren Niedrigstand der letzten Jahre wieder auf ein normaleres Maß ansteigen würden.
Man muss an dieser Stelle bedenken, dass das immens hohe Kreditvolumen, das in den Jahren 2003 und 2004 vergeben wurde, innerhalb des Hypothekenkreditzyklus' hinsichtlich der Zahlungsausfälle nun seinen Höhepunkt erreicht hat. Dadurch weisen die meisten Hypothekenkreditinstitute heute höhere Quoten beim Zahlungsverzug aus. Dennoch liegen die Quoten hinsichtlich Zahlungsverzug und Ausfällen für erstklassige Hypothekenkredite noch unterhalb der historischen Durchschnittswerte.

Welcher Anteil des gesamten Hypothekenkreditmarktes ist als Markt für zweitklassige Hypotheken zu bezeichnen?

Nach Angaben der amerikanischen Bankenaufsichtsbehörde machten Subprime-Kredite in den vergangenen zwei Jahren ungefähr 20 Prozent der gesamten Hypothekenkredite aus. im Jahr 2006 galten 40 Prozent der variabel verzinsten Darlehen und der reinen Zinsdarlehen als zweitklassig. Im Jahr 2006 hatte das Kreditvergabevolumen für zweitklassige Kredite einen nicht haltbaren Umfang erreicht. Der kürzlich erfolgte drastische Rückgang der Kreditqualität zeigt, dass dieses Marktsegment über die eigenen Grenzen hinaus gewachsen ist. In der Vergangenheit machten Subprime-Hypotheken nur rund 10 bis 12 Prozent des gesamten Hypothekenkreditmarktes aus.

Werden die allein auf Hypothekenfinanzierung spezialisierten Kreditinstitute überleben können?

Die Antwort lautet ja, sofern die Kreditvergabe diversifiziert über ein breites Spektrum am Hypothekenkreditmarkt erfolgt. Unternehmen mit breit diversifizierter Kreditvergabe und Aktivitäten in der Kreditadministration, die außerdem über ein stringentes Zins- und Kreditrisikomanagement verfügen, werden diese Markterschütterung überstehen. Einige der Spezialfinanzierungsinstitute, die mit Erfolg in allen Segmenten des Hypothekenkreditmarktes tätig sind, verfügen über vielfältige Akquisitions- und Verkaufskanäle. Es ist daher nicht verwunderlich, dass diese Unternehmen über die verschiedenen Kredit- und Zinszyklen hinweg eine bessere Performance verzeichnen.

Ein weiterer Qualitätsfaktor eines auf stabile Performance ausgelegten Hypothekenkreditinstitutes ist ein starkes Standbein im Kreditservicing, über das dauerhafte Provisionserträge generiert werden und das einen Schutz von der Zyklizität des Hypothekenkreditgeschäftes bietet. Eine gut ausgebaute Infrastruktur für die Administration von Darlehen bietet gleichzeitig die notwendige Basis für das Wachstum der Kreditvergabevolumina.

Spezialkreditinstitute, die nicht einer Bank angehören - und die sich somit nicht zumindest teilweise auf Spareinlagen als Refinanzierungsquelle stützen können - sehen sich großen Schwierigkeiten hinsichtlich der Beschaffung von Liquidität und Refinanzierung gegenüber. Ihr Wachstum ist vom Zugang zum Kapitalmarkt sowie von der Refinanzierung durch Dritte, wie etwa Kreditlinien für die Zwischenfinanzierung von Hypothekenkrediten abhängig. Eine gute Kreditqualität sowie eine starke Kapitalbasis sind notwendige Voraussetzungen, damit diese Kreditlinien weiterhin zur Verfügung stehen. Sobald die beiden genannten wichtigen Messgrößen von der erwarteten Performance abweichen, wird der Zugang zu Refinanzierungsmitteln schwieriger und steht in extremen Fällen, wie dem des Unternehmens New Century, überhaupt nicht mehr zur Verfügung.

Haben die Subprime-Kreditgeber ihre Kreditvergabestandards in den letzten zwölf Monaten drastisch gesenkt?

In einigen Fällen war es so. Die Häufung von Risiken, die, wie bereits erwähnt, bei der Hypothekenkreditvergabe eingegangen wurden, ist kennzeichnend für die niedrigen Kreditvergabestandards. Ebenso hat die größere Akzeptanz der nicht herkömmlichen Kreditprodukte (wie beispielsweise reine Zinsdarlehen) bei Konsumenten, Kreditgebern und Investoren zu einer Verlagerung in Segmente mit höherem Kreditrisiko bei den zweitklassigen Hypothekenkrediten beigetragen.

Das Wachstum dieser Kreditprodukte und die Lockerung der Kreditvergabestandards hat die amerikanischen Aufsichtsbehörden dazu veranlasst, am 4. Oktober 2006 die Kreditvergabestandards zu verschärfen. Kürzlich, am 9. März 2007, haben die amerikanischen Finanzaufsichtsbehörden eine striktere Gestaltung der Vergabekriterien für Kreditnehmer sowie eine detailliertere Offenlegung der Kreditkosten gefordert, um wucherähnlichen Praktiken bei der Kreditvergabe vorzubeugen.

Subprime-Kreditgeber verkaufen die meisten ihrer Darlehen an Investoren. Können wir davon ausgehen, dass die Institute, die zweitklassige Kredite kaufen, von diesen Investments eine Weile fernbleiben? Und werden solche Unternehmen, die die eben genannten Spezialkreditinstitute refinanzieren, versichern, regulieren und ihre Kredite verbriefen vor dem Hintergrund der aktuellen Situation davon Abstand nehmen?

Die Investoren sind natürlich vor dem Hintergrund des sich abschwächenden Immobilienmarktes und des Anstiegs der frühen Zahlungsausfälle bei einigen zweitklassigen Hypothekenkrediten vorsichtiger geworden, was zu einem Rückgang der Kreditvolumina führt. Man kann ganz klar sagen, dass zweitklassige Kredite mit hohen, auch über 100 Prozent liegenden Beleihungsquoten, die ohne Einkommensnachweis und ohne Prüfung des Objektwertes vergeben wurden, bei Investoren und Käufern an der Wall Street unbeliebt sind. Spezialkreditinstitute in diesem Sektor werden künftig nur solche Darlehen vergeben, die sie auf dem Sekundärmarkt auch wieder veräußern können, zumal sie normalerweise keine größeren Portfolios behalten. Der größte Teil ihres Kreditvolumens ist „vorverkauft“ oder wird auf die Bedürfnisse der Käufer bzw. Investoren zugeschnitten.

Wir gehen davon aus, dass einige Kreditinstitute, die Zwischenfinanzierungslinien für Hypothekenkredite zur Verfügung stellen, dieses Geschäftssegment im kommenden Jahr einstellen oder das Finanzierungsvolumen reduzieren werden. Das Ausmaß des Exodus wird von der jeweiligen Verpflichtung des Kreditinstitutes gegenüber diesem Geschäftssegment abhängen sowie auch von den sonstigen Geschäftsbeziehungen mit den Kreditinstituten, die von ihnen refinanziert werden.

Wann wird sich der Subprime-Markt wieder stabilisieren?

Wir gehen davon aus, dass eine Stabilisierung gegen Ende des Jahres 2007 eintritt, der Zeitpunkt wird aber letztlich von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in den Vereinigten Staaten abhängen, darunter von den Zinssätzen, der Arbeitslosenquote sowie den regionalen Immobilientrends. Wenn das Kreditvergabevolumen abnimmt, stellt es für die Spezialkreditinstitute zunehmend eine Herausforderung dar, ihre Rentabilität beizubehalten. Die Konsolidierung in diesem Sektor wird bei zunehmender Abschwächung auf dem Häusermarkt weiter voranschreiten. Spezialkreditinstitute werden an größere Kreditinstitute verkauft werden oder ihre Tore schließen - freiwillig oder aufgrund von Insolvenz.

Welche Auswirkungen wird die beschriebene Entwicklung auf die Großbanken haben?

Die finanziellen Auswirkungen sollten gering ausfallen. Der Anteil an Subprime-Hypotheken, die zu Investmentzwecken in den Büchern der Banken mit einem externen Bonitäts-Rating gehalten werden, liegt zwischen 9 und 12 Prozent und beträgt meist zwischen 12 und 15 Prozent des gesamten Kreditvergabevolumens. Der Vorteil großer Finanzinstitute liegt zum einen im diversifizierten Produktportfolio, aber auch in der Diversifikation ihrer gesamten Geschäftsaktivitäten und in der Verfügbarkeit langfristiger Refinanzierungsquellen, einschließlich dem Zugang zu Spareinlagen. Einige der größeren Banken sind darüber hinaus niemals in aggressiver Form auf den Markt für Subprime-Kredite getreten oder haben dieses Geschäftssegment gar nicht erst verfolgt, wie etwa die Bank of America.

Welche Auswirkungen hat der anhaltende Rückgang der Wertsteigerungen im Wohnimmobiliensektor auf bestehende Kredite?

Im kommenden Jahr wird die Rentabilität der Hypothekenbanken unter Druck geraten und angesichts der negativen Trends auf dem Hypotheken- und Häusermarkt ohne Zweifel nur geringfügig zunehmen. Auch wenn diese Märkte einen zyklischen Charakter aufweisen, ist das Ausmaß der Zyklizität entscheidend für das aus dem Sektor für Eigenheimhypotheken stammende Kreditvolumen. Die Immobilienbewertungen und Markttrends haben einen regionalen und lokalen Charakter, sodass die geographische Diversifikation eines Kreditgebers einen deutlichen positiven Einfluss auf die Performance der Kredite ausübt. In den Vereinigten Staaten ist es derzeit insbesondere die Region des Mittleren Westens, mit den Städten Michigan und Ohio, die den größten Werteverfall unter den schwächeren Immobilienregionen aufweist.

Die Häusermärkte erleben derzeit eine „Korrektur“ der in den vergangenen drei Jahren rapide angestiegenen Preise, in denen begünstigt durch die historisch niedrigen Kreditzinsen ein Rekordvolumen an Hypotheken vergeben wurde. Wie der aktuelle Hauspreisindex des amerikanischen Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) zeigt, ist der Preisanstieg bei Eigenheimen im vierten Quartal 2006 auf eine Jahresrate von 1,1 Prozent zurückgegangen, das niedrigste Niveau seit dem ersten Quartal 1999. Für 2007 erwarten wir einen Rückgang des Kreditvergabevolumens, während aktuelle Schätzungen davon ausgehen, dass die Kreditvergabe im Vergleich zum vergangenen Jahr rund fünf Prozent niedriger ausfallen wird.