Hypothekenkrise Das Problem ist nicht der Subprime-Sektor

Die Krise des Sektors der Hypothekenkredite an Schuldner schlechter Bonität in den Vereinigten Staaten macht die Börsen nervös und setzt die Kurse unter Druck. Allerdings setzt die Nervosität mit Verzögerung ein und doch nicht so recht. Schließlich handelt es sich ja nur um einen Teilbereich des Hypothekenwesens und so mag man sich noch damit betören, es handele sich um ein isoliertes Phänomen.

Sieht man sich jedoch die Finanzierungsstruktur des amerikanischen Immobilienbooms der vergangene Jahre an, so kann man durchaus zu anderen Schlüssen kommen. Die Analysten der Investmentbank Goldman Sachs warnten schon vor einem Monat, das Phänomen sei mitnichten eines des „Subprime-Sektors“. Vielmehr stecke der Teufel in den Anschlussfinanzierungen der variabel verzinslichen Hypothekenkredite.

Gefährlich: Mehr Haus, wenig Geld

Diese waren in den vergangenen Jahren in Mode gekommen. Der Anteil der 30jährigen Festzinskredite war zuletzt auf ein historisch niedriges Niveau gefallen. Wie Christopher Cagan, Forschungsdirektor bei First American Real Estate Solutions, meint, vor allem bei Käufern, die sich „mehr Haus“ leisten wollten als sie es mit einem Festzinskredit vermocht hätten.

Mehr als die Hälfte aller variable verzinslichen Kredite entfiel auf Projekte mit weniger als 25 Prozent Eigenkapital. Bei den Festzinskrediten war es weniger als ein Drittel. Immerhin 23,1 Prozent der variablen Kredite entfiel auf Projekte mit weniger als fünf Prozent Eigenkapital, bei Festzinsen waren es gerade einmal zehn Prozent.

Vergleicht man die Daten über die Jahre zwischen 2000 und 2005 zeigen sich die Überhitzung und das Ende des Booms nur zu deutlich. Entfielen zwischen 2000 und 2003 lediglich rund zehn Prozent der variablen Kredite auf Hausprojekte mit weniger als fünf Prozent Eigenkapital, so waren es 2004 schon 17,7 und 2005 bereits 41,8 Prozent. Cagan führt das darauf zurück, dass in diesen Jahren die Wertsteigerungen der Häuser erheblich geringer ausgefallen seien.

„Can't pay, can't sell, can't refinance“

Das ist das größte Problem, das dem Hypothekengeschäft noch bevorsteht. Vor allem deswegen, weil die variablen Kredite häufig mit Lock-Konditionen versehen sind. Nach Cagans Daten sitzt mehr als jeder fünfte Hausbesitzer, der in den Jahren 2004 bis 2005 einen variablen Kredit mit einem Anfangszins von ein bis 2,5 Prozent aufgenommen hat in der „Can't pay, can't sell, can't refinance“-Falle, weil sein Eigenkapital unter null Prozent liegt.

Kann er die Zahlungen nicht aus eigener Tasche bestreiten, reicht der Verkaufserlös nicht aus, um den Kredit abzulösen oder zu refinanzieren. Fielen die Immobilienpreise um zehn Prozent, beträfe das Problem bereits zwei von fünf Hausbesitzern der Gruppe, so Cagan. Immerhin 17 Prozent der variablen Kredite wurden zu solchen Konditionen vergeben. Wenn die Zinsen auf Marktniveau stiegen, schreibt Cagan, würden sich die Zahlungen verdoppeln.

26 Prozent weniger Nettoeinkommen

Die Prognosen sind derzeit alles andere als günstig. So rechnet die Vereinigung der amerikanischen Hypothekenbanken mit einem weitern Fallen der Verkaufspreise über das laufende Jahr. Gleichzeitig stehe für einen Großteil der variablen Kredite in diesem Jahr die erste Zinsanpassung bevor.

Das Tückische daran ist, dass dies das Subprime-Segment weniger stark trifft, da diese Kredite Lock-Konditionen entweder gar nicht oder nur in geringerem Umfang hatten. Kredite mit Zinsen von drei Prozent oder weniger wurden in diesem Segment gar nicht vergeben.

Eine Familie, die 40 Prozent des Monatseinkommens für Zins und Tilgung aufwende, könne eine geschätzte Mehrbelastung von knapp vier Prozent des Einkommens noch bewältigen, wenn der Zins von acht auf neun Prozent steigt, schreibt Cagan. Ein Anstieg von einem auf sechs Prozent aber bedeute bei einer ursprünglichen Belastung von 30 Prozent einen Anstieg auf knapp 56 Prozent.

Zahlen sagen nicht alles

Bislang sind die Ausfallraten eher noch moderat gestiegen, haben aber schon eine Reihe von Kreditgebern in Nöte gebracht. Dass das Problem ein Problem eines geplatzten Hypes ist, bei dem sich einfach viele Hauseigentümer übernommen haben, zeigt sich auch daran, dass nicht nur die Ausfallraten von Subprime-Krediten im vierten Quartal um immerhin 77 Basispunkte auf 13,33 Prozent stiegen, sondern auch die Ausfallraten von staatlichen Vorzugskrediten für Bedürftige (FHA-Kredite) ein Rekordniveau von 13,46 Prozent erreicht haben

Dass sich die Problematik der Lock-Konditionen noch nicht in den Ausfallraten des Prime-Segments niedergeschlagen hat, weisen die Analysten von Goldman Sachs hin, liegt nicht zuletzt daran, dass in diesem Segment auch weniger risikoreiche Kreditpakete erfasst werden. Zahlen sagen eben nicht immer alles.