Gesetzentwurf Offene Immobilienfonds sollen Auslaufmodell werden

Das Bundesfinanzministerium will offene Immobilienfonds zum Auslaufmodell machen. Dies geht aus dem Diskussionsentwurf des Ministeriums zum AIFM-Umsetzungsgesetz hervor, der am Freitag veröffentlich wurde und mit dem die Bundesregierung eine entsprechende EU-Richtlinie umsetzen will. Demnach will die Bundesregierung Immobilienfonds künftig nur noch als geschlossene Beteiligungen zulassen. Allerdings sollen die offenen Immobilienfonds, die es bisher gibt, bestehen bleiben und weiter vertrieben werden dürfen.

„Immobilienfonds können zukünftig ausschließlich in der Form eines geschlossenen Fonds aufgelegt werden“, heißt es auf Seite 325 des Entwurfs: „Geschlossene Fonds sind nach diesem Gesetz solche Fonds, die eine Rücknahmemöglichkeit nicht mindestens einmal jährlich vorsehen“.

Mit dieser Regelung will die Bundesregierung die Konsequenzen aus der Krise der offenen Immobilienfonds ziehen, die Tausende Privatanleger seit dem Herbst 2008 getroffen hat. Offene Immobilienfonds hatten versprochen, Privatanlegern ein Investment in ein breites Immobilienportfolio bei börsentäglicher Verfügbarkeit zu ermöglichen. Es hat sich jedoch im Zuge der Finanzkrise herausgestellt, dass es in diesem Fall unmöglich war, illiquide Geldanlagen wie Immobilien börsentäglich verfügbar zu machen. Geschlossene Immobilienfonds dagegen investieren für einen festgesetzten Zeitraum in bestimmte Objekte.

Rund 24,4 Milliarden Euro in 13 offenen Immobilienfonds, die zum breiten Vertrieb zugelassen wurden, sind derzeit dem Zugriff der Anleger entzogen. Damit ist ein Viertel des in offenen Immobilienfonds angelegten Vermögens eingefroren oder in der Abwicklung. Viele Fondsgesellschaften wie Kanam, Morgan Stanley, SEB oder Credit Suisse haben sich aus diesem Geschäft zurückgezogen. In Zukunft dürften nur noch die Deka der Sparkassen, die Union Investment der Volks- und Raiffeisenbank, die Rreef der Deutschen Bank und die Commerzreal der Commerzbank sowie einige kleinere Anbieter offene Immobilienfonds anbieten. Marktkenner schätzen die Möglichkeit als gering ein, dass in absehbarer Zukunft neue Anbieter auf den Markt gekommen wären.

„Ein Vermögen von insgesamt rund 100 Milliarden Euro in Immobilien-Publikums- und Spezialfonds wird damit in seinem Bestand gesichert“, lässt sich Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des Fondsverbands BVI, in einer Mitteilung zitieren. Damit kommentierte er die Absicht, die offenen Immobilienfonds der vier großen, noch bestehenden Anbieter nicht abzuschaffen oder in eine andere Anlageform zu überführen: „Kritisch sieht der BVI dagegen die Pläne, neue Immobilienfonds nur noch als geschlossene Produkte zuzulassen.“ Im Interesse der Anleger sollten die Anbieter auch in Zukunft neue Produktideen als offene Immobilienfonds umsetzen können, hieß es weiter.

Der Entwurf muss noch durch den Bundestag

Offen ist allerdings, ob die Bundesregierung ihre Pläne in dieser Konsequenz durch den Bundestag bekommt. Schon bei einer ersten Reform der offenen Immobilienfonds im Mai 2010 hatte das Bundesfinanzministerium einschneidende Schritte geplant. So war damals laut Referentenentwurf ein pauschaler Bewertungsabschlag von 10 Prozent auf das Immobilienvermögen der Fonds geplant. Auch sollte die Ausgabe und Rückgabe von Fondsanteilen dann nur noch ein bis zwei Mal jährlich zugelassen werden. Gegen diese Pläne jedoch leisteten vor allem die Deka und die Union Investment politischen Widerstand und setzten durch, dass der Entwurf abgeschwächt wurde.

Anbieter geschlossener Beteiligungen begrüßten das Gesetzesvorhaben. „Sachwert-Investitionen sind besser in einer geschlossenen Form aufgehoben, gleichgültig welche Rechtsform gewählt wird“, sagte Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Geschlossenen Fonds (VGF), dieser Zeitung. Eine langfristige Bindung und eine beschränkte Rückgabemöglichkeit sei für Immobilienanlagen am besten geeignet. Der VGF unterstütze auch das Vorhaben der Regierung, ein Kapitalanlagegesetzbuch zu schaffen. „Das ist ein wichtiger Schritt für den Finanzplatz Deutschland“, sagte Romba.

Weitere Artikel

• Fonds auf Immobilienaktien schlagen Immobilienfonds 
• Immobilienfonds: Kanam Grundinvest plant den Abverkauf 
• Immobilienfonds: SEB Immoinvest wird aufgelöst 
• Angeschlagene Immobilienfonds lieber bunkern 
• Die Vermögensfrage: Warum offene Immobilienfonds sinnvoll sind