Geschlossene Fonds Erster Fonds für Hypothekenkredite

Ein Fonds, der sein Geld mit amerikanischen Hypothekenkrediten verdient? Das gibt es bisher nicht in Deutschland. Grund genug, sich ein Produkt näher anzusehen, das die auf geschlossene Fonds spezialisiert HPC Capital aus Hamburg jetzt auflegen will.

Der Fonds gewährt kleinen und mittleren Unternehmen, die kurzfristig Kapital brauchen, Kredite zwischen 500.000 und fünf Millionen Dollar für sechs bis 24 Monate. Anders als die Banken verzichtet HPC auf eine umfangreiche Kreditprüfung. Geschäftsentwicklung und Bonität spielen eine untergeordnete Rolle. Beurteilt wird vor allem der Wert der Immobilien, die zur Beleihung angeboten werden.

Was ist mit der Immobilienblase?

Die Unternehmen zahlen 10 bis 14 Prozent Zinsen im Jahr, außerdem eine anfängliche Bearbeitungsgebühr von 2 bis 5 Prozent. „Das sind durchaus attraktive Konditionen für die Unternehmen. Sie sind sehr flexibel, denn sie können den Kredit jederzeit ohne Mehrkosten tilgen“, sagt HPC-Geschäftsführer Michael Pirgmann im Gespräch mit FAZ.NET. „Oft nehmen die Unternehmen den Kredit nur zur Zwischenfinanzierung, bis die Bank einen Kredit genehmigt hat“, sagt Pirgmann.

Amerika, Immobilien? War da nicht etwas von einer Blase, die zu platzen droht? Was passiert etwa, wenn ein Gebäude im Fall der Fälle nicht zu dem Preis verkauft werden kann, zu dem es in den Büchern steht? HPC sieht dieses Problem nicht, schließlich betrage die Laufzeit der Kredite im Schnitt nur ein Jahr. „Dadurch können wir flexibel auf Veränderungen im Markt reagieren“, sagt Pirgmann. „Außerdem werden die Immobilien mit höchstens 75 Prozent des aktuellen Marktwertes beliehen, das dient als Risikopuffer.“

167,75 Prozent nach acht Jahren

HPC verspricht Anlegern eine konstante Ausschüttung von 8,25 Prozent im Jahr. Parallel dazu wird sukzessive eine Sicherheitsreserve aufgebaut, die am Ende der achtjährigen Laufzeit ausgeschüttet werden soll. Geht alles glatt, fließen in der Summe 167,75 Prozent auf die Konten der Einzahler.

Auch steuerlich kann die Investition interessant sein, denn Einkünfte aus Beteiligungen von insgesamt etwa 35.000 Dollar sind bei Nutzung des Freibetrags und keinen weiteren Einkünften in den Vereinigten Staaten „weitgehend steuerbefreit“, wie es in einer Infobroschüre der Gesellschaft heißt. Der geschlossene Fonds soll ein Volumen von 25 Millionen Dollar erreichen. Ein Einstieg ist ab 10.000 Dollar plus fünf Prozent Agio möglich. Der Vertrieb soll am 20. März beginnen.

Die Amerikaner verdienen mit

HPC arbeitet mit drei amerikanischen Gesellschaften zusammen, die seit vielen Jahren im Geschäft mit Hypothekenkrediten tätig sind. Mit dem Hauptpartner seien günstige Konditionen ausgehandelt worden: Der Partner beteiligt sich mit zehn Prozent eigenem Kapital an einem Joint Venture mit HPC.

Die ersten 14 Prozent Rendite eines Geschäftsjahres fließen in den Fonds, die nächsten zwei Prozentpunkte kommen den Amerikanern zugute. Alles, was darüber hinaus erwirtschaftet wird, teilen sich Amerikaner und Deutsche 50 zu 50. Die Amerikaner rechnen offensichtlich also mit mehr als 14 Prozent Rendite.

„Einer mußte ja der erste sein“

Wenn das Produkt so toll ist, warum bietet es dann bisher noch keiner an? „Einer mußte ja der erste sein“, sagt Pirgmann. „Wir hatten die Idee vor etwa eineinhalb Jahren, und es hat uns einiges an Zeit und Geld gekostet, das Konzept auszuarbeiten und die Partner zu finden.“

Ein weiterer Anbieter plane, Mitte des Jahres mit einem ähnlichen Produkt an den Markt zu kommen. Er rechnet damit, daß es im kommenden Jahr zwei oder drei weitere Hypothekenfonds geben wird.

Risiken nicht unterschätzen

167,75 Prozent in acht Jahren - ein solches Investment ist natürlich mit den entsprechenden Risiken verbunden. Ganz spurlos würde ein Platzen der Immobilienblase wohl nicht an dem Fonds vorbeigehen. Vielleicht wäre der Wertverlust, sollte eine Liquidation einer Immobilie nötig sein, mit den gebildeten Rückstellungen aufzufangen. Aber fraglich ist, ob ein Unternehmen seine Immobilie auch dann noch zu den genannten Konditionen beleihen würde, wenn er weniger Kredit für das gleiche Haus bekommt. Auch die Zinsentwicklung spielt natürlich eine wichtige Rolle. Senkt die amerikanische Zentralbank eines Tages den Leitzins, was in absehbarer Zeit allerdings wenig wahrscheinlich erscheint, sollte dies früher oder später auch auf die Fremdkapitalzinsen durchschlagen.

Eines steht wohl außer Frage: Wer derzeit noch in amerikanischen Immobilienfonds investiert ist, geht wahrscheinlich ein höheres Risiko ein. Für diese Anleger könnte der HPC-Fonds eine lohnende Alternative darstellen.