11.07.2009 · Es ist ein weiteres Zeichen der Normalisierung: Immobilienfonds waren für viele Monate geschlossen. Jetzt sind sie wieder handelbar - und sind für Anleger interessant.
Von Dyrk Scherff
© F.A.Z.
Es ist ein weiteres Zeichen der Normalisierung: Fast alle offenen Immobilienfonds sind jetzt wieder voll handelbar. Das heißt: Anleger können ihre Anteile jetzt auch wieder verkaufen. Das war seit November bei vielen Fonds für viele Monate nicht der Fall. Die Betreiber haben die eigentlich offenen Fonds vorübergehend geschlossen, weil zu viele Sparer ihr Geld daraus abziehen wollten.
Denn vor allem die Banken brauchten damals dringend Geld und wollten alle gleichzeitig ihre Fondsanteile verkaufen. Die Auszahlungen aber konnten die Fonds nicht leisten und schlossen daher erst einmal. Die jetzige Öffnung macht die Fonds wieder interessant für einen Einstieg, denn sie gehören in jedes Depot.
Sie stabilisieren ein Portfolio. Die Durchschnittsrenditen der Immobilienfonds waren in der Geschichte noch nie negativ, seit der Jahrtausendwende lagen sie immer zwischen etwa 2,5 und rund 6 Prozent jährlich. Und die Preise schwankten geringer als die von Anleihen und Aktien.
Verträge laufen langfristig
Das liegt an der Konstruktion: Offene Immobilienfonds erwerben oder bauen große Bürogebäude und vermieten sie. Genau wie Handels- und Gastronomieflächen und in geringem Maße auch Hotels, Lagerhallen und sogar Wohnungen. Die Verträge laufen langfristig, die Mieten fließen stetig und Gebäude werden nur selten verkauft. Gewinne fließen daraus also auch nicht oft.
An dem Vermögen des Fonds können Anleger jeweils Anteile erwerben. Jeden Tag können sie im Normalfall ihre Papiere an der Börse verkaufen. Die Fonds werden offen gehandelt - das ist der große Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds. Die sammeln einmal Geld vom Anleger ein und geben die Anteile dann meist erst nach zehn Jahren an die Anleger zurück. Kursveränderungen von offenen Immobilienfonds entstehen durch Zinseinnahmen der angelegten Gelder, durch Mittelzuflüsse oder dadurch, dass der Fonds Gebäude verkauft oder Immobilien neu bewertet. Letzteres passiert einmal im Jahr.
Für 2009 erwartet die Fondsratinggesellschaft Feri nun eine Wertentwicklung der Fonds von 3,5 Prozent. 2008 waren es noch mehr als 4 Prozent. Auch Feris Konkurrent Lipper rechnet mit sinkenden Renditen. Das ist angesichts der Finanzkrise nicht überraschend. "Die Zinseinnahmen werden dieses Jahr geringer ausfallen als noch 2008", sagt der Immobilienfachmann von Feri, Christian Völxen. "Und auch die Gebäude dürften nicht höher bewertet werden als im vergangenen Jahr und liefern daher keinen positiven Beitrag mehr zur Wertentwicklung. Viele Immobilien wurden sogar schon niedriger angesetzt."
Renditen von fast 6 Prozent
Den Großteil der Abwertungen dürften die offenen Immobilienfonds damit aber erlebt haben. Die Unterschiede in den Wertentwicklungen sind deutlich (siehe Tabelle). Gute Fonds erzielten in den vergangenen fünf Jahren durchschnittliche Renditen von fast 6 Prozent, schlechte von unter drei Prozent, einer machte sogar Verluste. Die große Spanne liegt daran, dass die Fonds jetzt internationaler sind. Seit 1990 dürfen sie auch außerhalb Deutschlands in der EU anlegen, seit 2002 auch außerhalb Europas. Diese Freiheiten haben sie genutzt. Der Auslandsanteil stieg auf 70 Prozent (siehe Grafik).
Reine Deutschland-Fonds gibt es kaum noch, die Europa-Fonds dominieren. Das erhöht die Renditechancen, aber nicht unbedingt das Risiko. Denn die Anleger hängen nicht mehr so stark vom deutschen Markt ab. Die besten Fonds laut unserer Tabelle werden von Experten nicht nur wegen ihrer Wertentwicklung geschätzt.
Fonds wie der grundbesitz europa, der KanAm grundinvest oder der Deka-Immobilien Global besitzen attraktive Gebäude in Toplagen, setzen nicht zu viel Fremdkapital ein, sichern Währungsrisiken voll ab und verfügen über hohe Liquidität, um einen abermaligen Ansturm der Anleger besser zu bewältigen. Zu erwarten ist er eher nicht. Und wenn doch, schützen neue Regeln. Danach müssen größere Anteilseigner Kündigungsfristen von mehreren Monaten einhalten, das vermeidet, dass Fonds zu Notverkäufen gezwungen werden.
Dyrk Scherff Jahrgang 1971, Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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