Fondsmarkt Offene Immobilienfonds im Visier

Anleger können künftig ihr Geld nicht mehr jederzeit aus offenen Immobilienfonds abziehen. Das sieht ein Gesetzentwurf von Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble vor, den er jetzt öffentlich gemacht hat.

Der CDU-Politiker will damit Konsequenzen aus der Finanzmarktkrise ziehen. Mehrere Anbieter von offenen Immobilienfonds mussten nach hohen Mittelabflüssen im Herbst 2008 die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Einige offene Immobilienfonds wurden im Laufe des Jahres 2009 geöffnet und zum Teil bald darauf wieder geschlossen.

Tägliche Verfügbarkeit von Anteilen soll aufgehoben werden

Vor allem die zweite Schließungswelle sorgte offenbar für Unmut im Finanzministerium. So wird in der Begründung des Entwurfs beklagt, dass die Fondsbranche die vom Ministerium vorgeschlagenen Reformen abgelehnt habe. Der nun vorgelegte Entwurf geht über erste Vorschläge für eine schärfere Regulierung hinaus (F.A.Z. vom 12. März). So soll die tägliche Verfügbarkeit von Anteilen an offenen Immobilienfonds aufgehoben werden.

Die Rücknahme von Anteilen soll künftig nur noch zu bestimmten Terminen erfolgen, wahlweise ein- oder zweimal jährlich. Damit wäre ein Grundprinzip aufgehoben, mit dem die Fondsbranche seit Jahrzehnten für offene Immobilienfonds wirbt, die tägliche Rückgabemöglichkeit von Fondsanteilen. Umgekehrt dürfen neue Anteile dem Entwurf zufolge nur zu diesen ein oder zwei Rücknahmeterminen im Jahr ausgegeben werden. Damit könnten offene Immobilienfonds nicht mehr in Sparplänen eingesetzt werden, bei denen die Anleger monatlich einen festen Betrag für den Kauf von Fondsanteilen aufwenden. Schließlich sieht der Entwurf vor, die Immobilienvermögen der offenen Immobilienfonds pauschal mit einem Abschlag von 10 Prozent auf den ermittelten Wert zu bewerten. Praktisch soll der Verkehrswert einer Immobilie nicht zu 100 Prozent, sondern nur zu 90 Prozent in den Anteilspreis einfließen.

Ursprünglich war bezüglich der offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren vorgesehen. Diese Vorschrift findet sich weiter in dem Entwurf. Damit soll Käufern schon beim Einstieg vor Augen geführt werden, dass ihre Beteiligung langfristig ausgerichtet sein solle. Zusätzlich will Schäuble eine Kündigungsfrist von sechs Monaten bis zwei Jahren einführen. Die Abkehr von der täglichen Anteilsrücknahme solle den Anbietern eine bessere Liquiditätsausstattung ermöglichen, heißt es in der Begründung.

Annäherung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Damit ließe sich eine vollständige Aussetzung der Rücknahme vermeiden. Die "Fristeninkongruenz" zwischen langfristiger Bindung des Fondsvermögens und jederzeitiger Rückgabemöglichkeit hat das Finanzressort als Kernproblem der Schwierigkeiten ausgemacht. Bislang habe die Fondsbranche keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, von der Pflicht zur börsentäglichen Rücknahme abzuweichen. Wenn ein Fonds länger als zwei Jahre nicht über die nötigen Mittel verfügt, soll er fortan leichter abgewickelt und aufgeteilt werden können.

Faktisch sieht der Gesetzentwurf eine Annäherung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds vor, zumal die Laufzeit von neuen geschlossenen Fonds zuletzt oft kürzer gewählt wurde als früher. Doch Schäuble will auch geschlossene Fonds stärker unter Kontrolle bringen. Für Finanzinstitute sollen strengere Pflichten gelten, wenn sie Produkte des "Grauen Kapitalmarkts" vertreiben. Einzelne Berater müssen sich bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) registrieren lassen. Bei Beratungsfehlern können leichter Bußgelder und sogar Berufsverbote verhängt werden.