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Die Zeiten sind für offene Immobilienfonds so schwierig wie selten zuvor. Nach einer Aufstellung des Investmentverbandes BVI mußten im vergangenen Jahr Wertberichtigungen auf Liegenschaften in der Größenordnung von 1,01 Milliarden Euro vorgenommen werden. Zusätzlich haben sich im gleichen Zeitraum die Währungsverluste im Vergleich zum Vorjahr auf 134,4 Millionen Euro angesichts der Euro-Stärke fast verdreifacht.
Die gleichzeitig vorgenommenen Höherbewertungen von Immobilien in den Portfolios in Höhe von 744 Millionen Euro konnten die Abschläge nur ansatzweise ausgleichen. So steht zum ersten Mal seit dem Beginn der Abfrage durch den BVI vor sieben Jahren unter den Auf- und Abwertungen ein negativer Saldo von 402 Millionen Euro.
Wertentwicklung hat sich verschlechtert
Diese Entwicklung schlägt sich unmittelbar in der Wertentwicklung der derzeit 24 in der Datenbank des Fondsanalysehauses Feri Trust aufgeführten offenen Immobilienfonds nieder. Lag der durchschnittliche Wertzuwachs der Fondsanteile 2002 noch bei 4,7 Prozent, schrumpfte er im vergangenen Jahr auf 3,3 Prozent zusammen. Noch deutlicher fällt die Korrektur aus, wenn die beiden Neulinge am Markt - der Kanam Grundinvest und der Axa Immoselect - herausgerechnet werden. In diesem Fall sinkt die Durchschnittsrendite der etablierten Produkte sogar auf 2,8 Prozent.
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Der Kanam- und der Axa-Fonds stellen einen Sonderfall dar, weil sie kurz nach der Auflage dank der Neuinvestitionen kaum Leerstände ausweisen müssen. Zudem brauchen sie nur eine im Vergleich zu den etablierten Produkten niedrigere Liquidität vorzuhalten, weil zu Beginn naturgemäß kaum Abflüsse bedient werden müssen. Erfahrungsgemäß laufen diese Vorteile aber nach drei bis fünf Jahren aus.
Renditeziel von fünf Prozent rückt in immer weitere Ferne
Für die etablierten Fonds rückt die Marke von fünf Prozent jährlichem Wertzuwachs, die den Anlegern in den Jahren der Aktienbaisse vielerorts als Lockmittel für Umschichtungen prognostiziert wurden, in immer weitere Ferne. Selbst die besten unter ihnen - West-Invest Interselect, SEB Immoinvest und Credit Suisse Euroreal - kamen in den vergangenen zwölf Monaten mit Gewinnen zwischen 4,1 und 4,7 Prozent unter dieser Marke an.
Am unteren Ende der Skala stehen die iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2 aus dem Hause Hypo-Vereinsbank, die zuletzt besonders stark von Wertberichtigungen betroffen waren, mit einem Wertzuwachs von 0,3 beziehungsweise 0,8 Prozent. Damit besteht zumindest noch das Verkaufsargument fort, wonach nie ein offener Immobilienfonds auf Jahressicht einen Verlust ausweisen mußte. Allerdings ist angesichts einer Inflationsrate von aktuell 1,1 Prozent bei solchen Anlageergebnissen ein realer Verlust für die Anleger durchaus schon gegeben.
Unterschiede bei der Wertberichtung von deutschen und ausländischen Liegenschaften
Interessant ist bei einem Blick auf die BVI-Statistik der große Unterschied bei den vorgenommenen Wertberichtungen von deutschen und ausländischen Liegenschaften (siehe Grafik). Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ragt angesichts des aktuellen Überangebots an Flächen bei den Abwertungen besonders negativ heraus. Deshalb verwundert es nicht, daß die Fondsanbieter verstärkt ihren Blick ins Ausland richten.
Auch die Geschäftsführung der beiden iii-Krisenfonds sucht ihr Heil künftig jenseits der deutschen Grenzen. Nach der geplanten Verschmelzung der beiden Fonds zum Jahreswechsel 2004/2005 soll das bis jetzt reine Deutschland-Portfolio zu einem Euroland-Fonds umgebaut werden, teilte der Anbieter kürzlich mit.
Die Wertberichtigungen werden innerhalb der Fondsgesellschaften von unabhängigen Sachverständigen vorgenommen. Ihre Bestellung ist laut Gesetz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) anzuzeigen, die in begründeten Fällen auch den Austausch eines Sachverständigen verlangen kann. Die Anbieter legen vor diesem Hintergrund immer Wert auf die Feststellung, daß die Immobilienbewertung ausschließlich in der Verantwortung ihrer Sachverständigenausschüsse und nicht beim Fondsmanagement liegt. Auch die BVI-Aufstellung belege, daß sich die Entwicklung auf den Immobilienmärkten in den Wertansätzen der Fondsimmobilien widerspiegele.
