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Veröffentlicht: 25.04.2017, 08:46 Uhr

Entwicklung der Mieten „Es gibt keine Spekulationsblase am Immobilienmarkt“

Der Verband der Pfandbriefbanken erkennt lokale Übertreibungen, hält aber die meisten Finanzierungen für solide. Doch was sind die Argumente der Organisation?

von
© obs Dr. Louis Hagen

Die Frage, ob sich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland eine Spekulationsblase bildet, wird seit geraumer Zeit kontrovers diskutiert. Louis Hagen hat eine klare Meinung. „Es gibt keine Spekulationsblase auf dem deutschen Immobilienmarkt“, sagte der Vorstandsvorsitzende der Münchener Hypothekenbank und Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken auf einer Pressekonferenz in Frankfurt.

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Wohl ließen sich in einzelnen Städten Übertreibungen konstatieren, die aus einem Auseinanderklaffen von Preisentwicklung von Wohnimmobilien und Entwicklung der Mieten erkennbar seien. Sehr hohe Mieten fielen in Städten wie Berlin, Hamburg oder München überwiegend in neuen Objekten an, aber nicht zwingend im Bestand. „In Berlin gibt es Bestandsmieten von 5 bis 6 Euro je Quadratmeter“, sagte Hagen.

Drei Gründe nannte Hagen, warum er keine Spekulationsblase am deutschen Markt erkennt. Erstens betreffen die starken Steigerungen von Preisen für Wohnimmobilien nicht alle Regionen. Zweitens sieht er neben den außergewöhnlich niedrigen Zinsen fundamentale Gründe für die steigenden Preise wie die demographische Entwicklung, einen Trend zur Urbanisierung sowie die gute wirtschaftliche Lage im Land.

Trend zu sehr langen Zinsbindungen

Der starken Nachfrage nach Wohnraum stehe vielerorts kein ausreichendes Angebot entgegen: „Wir haben praktisch keine Wohnungsleerstände mehr in Deutschland.“ Hagen bezeichnete zu Beginn der Pressekonferenz die Zustände in manchen Großstädten als „Wohnungsnot“; im weiteren Verlauf meinte er, die Bezeichnung wäre übertrieben.

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Und drittens hält Hagen die Finanzierungen immer noch für solide. Im Schnitt betrage der Eigenkapitalanteil an den Finanzierungen immer noch rund 25 Prozent, betonte der Banker. Zwar gebe es auch 100-Prozent-Fremdfinanzierungen, doch würden diese nur nach einer sorgfältigen Bonitätsprüfung bewilligt. Zudem sieht Hagen einen Trend zu sehr langen Zinsbindungen; die für viele Jahre gesicherten niedrigen Zinsen erlaubten dann auch höhere Tilgungsraten von Beginn der Laufzeit an.

Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich nach einer Umfrage des Verbands aus dem Jahre 2015 auf annähernd 14 Jahre. Damals begann eine durchschnittliche Finanzierung mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent. Im Jahre 2009 hatte bei der durchschnittlichen Finanzierung der Zinssatz noch 4,7 Prozent und die Anfangstilgung 1,9 Prozent betragen. Gleichzeitig ist die sogenannte Kreditbelastungsquote – das sind die Ausgaben für den Schuldendienst im Vergleich zum Einkommen – trotz höherer Preise für viele Wohnimmobilien rückläufig, da die Zinsen gesunken und viele Einkommen gestiegen sind.

Sie beträgt derzeit im Durchschnitt rund 23 Prozent gegenüber 40 Prozent im Jahre 1990. Die Gefahr, dass sich Kreditnehmer finanziell übernehmen, ist im Laufe der Jahre geringer geworden. Allerdings erwartet Hagen angesichts des sehr niedrigen Zinsniveaus nicht, dass die finanzielle Belastung durch Zinszahlungen noch weiter abnimmt.

Pfandbriefe über 374 Milliarden Euro am Markt

„Die Festzinskultur in Deutschland ist ein Vorteil“, betonte Hagen, nach dessen Beobachtung auch 30 Jahre währende Zinsbindungen stärker nachgefragt werden. Das Interesse am kreditfinanzierten Erwerb von Wohneigentum findet er nachvollziehbar. „Der Deutsche ist grundsätzlich vernünftig“, postulierte er. Früher sei es aus finanzieller Sicht oft günstiger gewesen zu mieten, anstatt zu kaufen. Dementsprechend wohnten die meisten Menschen zur Miete. Heute sei, von mancher Großstadt abgesehen, der Immobilienerwerb günstiger als der Mietvertrag. Daher werde mehr Eigentum gebildet.

Infografik / Die Entwicklung der Mietpreise © F.A.Z. Vergrößern

Spekulationsblasen erkenne man erst dann zuverlässig, wenn sie platzten, räumte Hagen ein. Dennoch gab er sich gelassen. Eine platzende Spekulationsblase gehe einher mit einem kräftigen Verfall der Preise, und dies sieht er allein angesichts der Entwicklung von Angebot und Nachfrage am Markt für Wohnimmobilien nicht: „Die Entwicklung des Wohnungsbestands bleibt hinter der Entwicklung der Einwohnerzahl zurück.“

Die Solidität der Immobilienfinanzierungen sorge dafür, dass der deutsche Immobilienmarkt keine Gefahr für die Stabilität des Finanzsystems darstelle. „Für den Pfandbrief sehe ich überhaupt kein Risiko“, sagte Hagen. Ende 2016 befanden sich Pfandbriefe über 374 Milliarden Euro am Markt. Der Betrag ist seit Jahren rückläufig, da die Pfandbriefbanken immer weniger Kredite an den Staat vergeben.

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