Entscheidung im Mai Immobilienfonds werden Spekulationsobjekt

Offene Immobilienfonds, deren Schicksal ungewiss ist, werden zum Objekt der Spekulation. Besonders die beiden Immobilienfonds SEB Immoinvest und CS Euroreal ziehen derzeit die Aufmerksamkeit von Anlegern auf sich. Dabei ist das derzeitige Fondsvolumen von jeweils rund 6 Milliarden Euro seit knapp zwei Jahren eingefroren. Im Mai wird sich für diese beiden Fonds entscheiden, ob die Fondsgesellschaften sie wieder öffnen können oder ob sie - wie viele andere offene Immobilienfonds auch - in die endgültige Abwicklung überführt werden.

Die Fondsbörse Hamburg registriert in den offenen Immobilienfonds, deren Vermögen eingefroren ist, dennoch einen relativ regen Handel. Im Februar kamen allein der CS Euroreal im Anteilshandel auf einen Umsatz von 18,3 Millionen Euro und der SEB Immoinvest auf 13,9 Millionen Euro. Der Kanam Grundinvest rangierte mit einem Umsatz von 6,1 Millionen Euro. Allerdings fiel Ende Februar die Entscheidung, dass dieser offene Immobilienfonds endgültig aufgelöst wird. Im Januar war der Handel mit den eingefrorenen Immobilienfonds noch lebhafter. Da gingen Anteile am CS Euroreal im Volumen von 27,3 Millionen Euro um. Der SEB Immoinvest kam auf einen Handelsumsatz von 15,4 Millionen Euro.

Offene Immobilienfonds sollten den Anlegern ursprünglich eine börsentäglich verfügbare Anlage in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio ermöglichen. Damit unterscheiden sie sich von geschlossenen Immobilienfonds, die für eine bestimmte Dauer eine unternehmerische Beteiligung an einem konkreten Objekt anbieten. Viele offene Immobilienfonds sind im Zuge der Finanzkrise aber an ihrem Anspruch, ein langfristiges Anlagethema wie Immobilien kurzfristig handelbar zu machen, gescheitert.

Theoretisch muss ein Fonds nur einen Augenblick lang öffnen

In zwei großen Wellen setzten viele Fondsgesellschaften die Rücknahme von Anteilen an notleidend gewordenen Immobilienfonds aus. Die erste setzte im Herbst 2008 im Zuge der Turbulenzen nach der Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers ein, die zweite im Mai 2010, nachdem Reformpläne der Bundesregierung für dieses Segment bekanntgeworden sind. Viele offene Immobilienfonds haben sich von diesen Schocks nicht erholt und werden abgewickelt. Sie müssen in einer Frist, die zwischen der Fondsgesellschaft und der Finanzaufsicht Bafin verhandelt wird, alle Immobilien im Bestand verkaufen und den Verkaufserlös an die Anleger ausbezahlen. Wie groß der Schaden ausfällt, den Anleger mit offenen Immobilienfonds erlitten, lässt sich deshalb erst nach Abschluss des Verkaufsprozesses verlässlich sagen.

Viele Anleger nutzen die Fondsbörse Hamburg, um ohne die Zahlung eines Ausgabeaufschlags an einen Investmentfonds zu kommen. Sie müssen lediglich die Gebühren für eine Wertpapierorder und eventuell die üblichen Depotgebühren tragen. So kam der Mischfonds Multi Opportunities der Vermögensverwaltung Flossbach von Storch im Februar auf einen Handelsumsatz von 5,2 Millionen Euro. Für Anleger, die in einem eingefrorenen Immobilienfonds festsitzen, ist die Fondsbörse in Hamburg eine der wenigen Möglichkeiten, sich von ihren Anteilen an den notleidenden Immobilienfonds zu trennen.

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Allerdings kommt an der Fondsbörse Hamburg eine Transaktion nur zustande, wenn einem Verkaufswunsch auch eine Kauforder gegenübersteht. Beim SEB Immoinvest und CS Euroreal spekulieren viele Käufer von Anteilen offenbar darauf, dass die Fonds im Laufe des Mai wie geplant wieder öffnen werden. Allerdings sind die Chancen darauf gesunken, seitdem auch der Kanam Grundinvest für die Abwicklung freigegeben wurde. Theoretisch muss ein Fonds nur einen Augenblick lang öffnen, um dem Gesetz Genüge zu tun. Sobald die Liquidität des Fonds nicht mehr ausreicht, um allen Verkaufswünschen nachzukommen, könnte der Fonds für zwei weitere Jahre schließen. Doch vom Reputationsschaden für die Fondsgesellschaft abgesehen gibt die Bafin wohl kaum grünes Licht, wenn sich keine dauerhafte Öffnung abzeichnet.

Doch selbst Fonds, die sich schon in der endgültigen Abwicklung befinden, werden an der Fondsbörse Hamburg noch gehandelt. So stieg der Kurs des Axa Immoselect am Montag bei relativ regem Handel sogar um 2,5 Prozent auf 28,40 Euro und tendierte am Dienstag etwas leichter. Auch für den Degi International, den Morgan Stanley P2 Value oder den TMW Immobilien Weltfonds besteht in Hamburg zum Teil reges Handelsinteresse, obwohl auch für diese Produkte die letzte Stunde längst geschlagen hat.

Die Spekulation der Käufer von diesen Fondsanteilen sieht so aus: Sie rechnen damit, dass sich die Wertansätze in diesen Immobilienfonds im Verlauf des Verkaufs als zu niedrig erweisen werden und dass die Verkaufserlöse über den aktuellen Wertansätzen liegen werden. Ob diese Rechnung aufgeht, ist jedoch ungewiss.