Die Vermögensfrage Vorratskredite bieten auch künftig sichere Zinsen

Die Zinsen klettern wieder in die Höhe. Ende vergangenen Jahres und in diesem Frühjahr hat die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte angehoben. Das ist für die Anleger, die ihr Geld in festverzinsliche Wertpapiere mit kurzer Restlaufzeit investiert haben, und für die Sparer, die ihre Groschen in Investmentfonds stecken, durchaus erfreulich.

Umgekehrt werden die Privatleute, die Kredite abzahlen, jetzt von Tag zu Tag nervöser. Dies gilt in erster Linie für die Darlehensnehmer, die noch zwei oder drei Jahre an ihre Konditionen gebunden sind. Wenn die Zinsen weiter steigen sollten, wird der Anschlußkredit teurer als erhofft. Natürlich bleibt offen, wie sich die Zinsen in Zukunft tatsächlich entwickeln werden, doch im Augenblick ist es mit Sollzinsen von 3,5 oder 4 Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung erst einmal vorbei. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach der „richtigen“ Taktik: Gar nichts tun und abwarten, das Darlehen in eine billigere Hypothek tauschen oder sich einen Kredit auf Vorrat, einen sogenannten Forward, in den Safe legen? Die Chancen und Risiken der drei Möglichkeiten werden in folgendem Beispiel deutlich.

Nichts tun, umschulden oder „Forward“ kaufen?

Ein Steuerberater hat am 31. Juli 1999 eine Hypothek von 150.000 Euro aufgenommen. Der Nominalzins beträgt 5 Prozent im Jahr und gilt zehn Jahre. Die Tilgung wurde auf ein Prozent eingestellt. Bisher wurden 81 Raten von jeweils 750 Euro bezahlt, so daß die Restschuld am 30. April 2006 auf 137.986 Euro gesunken sein wird. Wenn der Freiberufler nichts tut, also alles so läßt, wie es ist, sind bis zum Ende der Zinsbindung noch 39 Raten von jeweils 750 Euro und die planmäßige Restschuld von 130.590 Euro offen.

Damit hat der Freiberufler aber Probleme. Er hat sich darauf eingestellt, daß die historischen Niedrigzinsen für alle Zeiten gelten werden, doch mit dieser Glückseligkeit scheint es vorbei zu sein. Momentan kosten Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt etwa 4,5 Prozent, so daß die Gefahr besteht, daß der bestehende Kredit in 3,25 Jahren zu den „alten“ Preisen verlängert werden muß, möglicherweise aber sogar noch teurer werden wird.

Viele Banken lehnen die Umschuldung ab

Die erste Alternative, die dem Anleger offensteht, ist der Tausch des Kredites. Der Steuerberater hat Kontakt zur Hausbank aufgenommen, und das Institut ist bereit, die Verbindlichkeiten umzuschulden. Diese Vorzugsbehandlung beruht auf der Tatsache, daß Umschuldungswillige im Gegensatz zu den Menschen, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, kein Recht haben, den Vertrag vor Ende der Zinsbindung zu kündigen. Die Bank muß einverstanden sein, doch hier sieht es in Deutschland schlecht aus. Nach Angaben der Stiftung Warentest lehnen viele Banken die Umschuldung aus Prinzip ab. Die Umstellung macht Arbeit, und die Institute haben keine Lust, sich hinterher auch noch vorwerfen zu lassen, daß sie Vorfälligkeitsentschädigungen falsch berechnet haben.

Die Höhe der Entschädigung ist bei Umschuldungen das Zünglein an der Waage. Das macht sich auch in dem vorliegenden Fall bemerkbar. Der Berater schuldet der Bank noch 39 Raten von jeweils 750 Euro und die Schlußzahlung von 130.590 Euro. Wenn die Bank diese Beträge zurücknimmt, kann sie das Kapital nicht mehr zum vereinbarten Satz von 5 Prozent anlegen. Sie investiert das Geld in festverzinsliche Wertpapiere. Hier erzielt sie für die Restlaufzeit von 39 Monaten einen Mischzins von 3,5 Prozent, so daß eine Vorfälligkeitsentschädigung von 6.425 Euro anfällt.

Doppelte Zahlung seit Jahr und Tag ein Ärgernis

Die Höhe der Entschädigung ist auf den ersten Blick korrekt. Die Bank nimmt das Geld zurück und erleidet einen Schaden in dieser Höhe. Unter dem Aspekt, daß der Steuerberater aber bei der Stange bleibt, also nicht zur Konkurrenz abwandert, ist die Entschädigung aber hoch. Das liegt an der doppelten Marge. Die Bank verdient bei diesem Kredit zweimal. Sie holt sich den Gewinn des Altkredites in Form der Entschädigung, und in dem Neukredit ist wieder ein Gewinn enthalten, so daß der Steuerberater in den nächsten 3,25 Jahren zweimal Zinsen bezahlt.

Die doppelte Zahlung ist seit Jahr und Tag ein Ärgernis zwischen Banken und Kunden, doch wenn es ums Geld geht, denken die Institute zunächst einmal an sich selbst, und das kann ihnen niemand verübeln. Wenn der Berater das bestehende Darlehen in einen Kredit tauschen will, der im nächsten Jahrzehnt nur noch 4,5 Prozent kostet, muß er dies in Kauf nehmen, so daß die momentane Schuld von 137.986 Euro um 6.425 Euro auf 144.411 Euro klettert.

Forwardkredit als Alternative

Der neue Kredit kostet 4,5 Prozent im Jahr und soll mit Monatsraten von je 1.000 Euro getilgt werden. Das wird am 30. April 2016 zu einer Restschuld von 75.093 Euro führen. Ob das günstig ist oder nicht, ist zunächst kaum zu erkennen. Allein das Empfinden, von 5 auf 4,5 Prozent umzusteigen und sich den neuen Nominalzins für die nächsten zehn Jahre zu sichern, ist jedoch trügerisch. Wenn der Darlehensnehmer den bestehenden Kredit bis zum 30. Juli 2009 ohne Änderungen fortführt und erst in 39 Monaten über neue Zinsen verhandelt, könnte er - im Vergleich zur geplanten Umschuldung - zwischen dem 30. Juli 2009 und dem 30. April 2016, das sind sechsdreiviertel Jahre, einen Anschlußzins von 5,39 Prozent akzeptieren.

Dieser Satz ist auf der einen Seite ein Zukunftswert, und niemand weiß, ob dieser Satz getroffen, unterschritten oder überschritten werden wird. Gleichzeitig sind diese 5,39 Prozent im Jahr aber auch ein Gegenwartswert, weil der Steuerberater die Möglichkeit hat, auf die Umschuldung zu verzichten und einen „Forward“ zu kaufen, also den bestehenden Kredit schon heute zu Konditionen zu verlängern, die erst in 39 Monaten in Kraft treten und dann zehn Jahre gelten werden.

Der Tausch ist das schlechteste Geschäft

Die Forwardkredite sind teurer als Darlehen, deren Zinssätze sofort gelten, doch meist ist die frühzeitige Verlängerung preiswerter als die komplizierte Umschuldung. Sie kostet zum Beispiel bei einem Vorlauf von 3,25 Jahren ungefähr 50 Basispunkte, so daß die Möglichkeit besteht, die aktuelle Hypothek nicht zu 4,5, sondern zu 5 Prozent zu prolongieren. Das mag auf den ersten Blick fade aussehen, weil dieser Wert genauso hoch wie der bestehende Zinssatz ist, doch bei genauem Hinsehen rechnet sich die Sache durchaus.

Voraussetzung des Erfolges sind konstante Monatsraten von je 1.000 Euro. Die alte Tilgung wird also um 250 Euro heraufgesetzt, und die Raten zwischen dem 31. Juli 2009 und 31. Juli 2019 müssen ebenfalls 1.000 Euro je Monat betragen. Dann wird die Restschuld auf 42.402 Euro sinken, weil der Zins bis zu diesem Tag immer 5 Prozent im Jahr betragen wird. Wenn der Steuerberater die Umschuldung vorzieht, sinkt der Nominalzins auf dem Papier zwar auf 4,5 Prozent im Jahr, doch die Vorfälligkeitsentschädigung von 6.425 Euro treibt die Restschuld dermaßen in die Höhe, daß der Zins zwischen dem 30. April 2016 und dem 30. Juli 2019, dem Zeitraum bis zum Ende des Forwards, auf 3,27 Prozent im Jahr sinken müßte, um auf dieselbe Restschuld zu kommen.

Alternativ besteht weiter die Möglichkeit, abzuwarten und Tee zu trinken. Im vorliegenden Beispiel - das ist jedoch Zufall - liegt der kritische Prolongationszins des aktuellen Kredites ebenfalls bei 5 Prozent, wenn die Konditionen erst in 3,25 Jahren verlängert werden. Dadurch reduziert sich die Kreditfrage auf die Einschätzung, wo der Preis für Hypotheken mit zehnjähriger Zinsbindung in 39 Monaten liegen wird. Falls der Wert unter 5 Prozent liegen sollte, ist das Abwarten die bessere Lösung. Sollte er jedoch bei mehr als 5 Prozent liegen, ist die vorzeitige Prolongation vorteilhafter. Der Tausch wäre auf jeden Fall das schlechteste Geschäft.