Die Vermögensfrage Renditen vermieteter Immobilien werden drastisch sinken

Immobilien gehören seit Jahrzehnten zu den Eckpfeilern der Altersvorsorge. Vor allem Selbständige, die ihre Rente selbst in die Hand nehmen müssen, betrachten vermietete Häuser und Wohnungen, die zur dritten Schicht der Altersversorgung gehören, als rentable Geldanlage.

Wenn der Einkaufspreis und die Erträge stimmen, wird die Rechnung auch aufgehen. Jetzt müssen Anleger, die ab 2006 in vermietete Immobilien einsteigen wollen, aber stärker als je zuvor auf die Zahlen schauen, weil die CDU und die SPD in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart haben, Immobilien in Zukunft stärker zu besteuern.

Änderung der Besteuerung kann Immobilienanleger ins Mark treffen

Im Gespräch sind drei Dinge. Erstens: Verpuffung der Denkmalschutzabschreibung bei Immobilienfonds ab dem 10. November 2005 durch die Einführung des Paragraphen 15b des Einkommensteuergesetzes (EStG). Zweitens: Wegfall der degressiven Abschreibung ab dem 1. Januar 2006. Drittens: Einführung einer Wertzuwachssteuer ab dem 1. Januar 2007. Der erste Punkt berührt eine Minderheit, doch die anderen Punkte treffen, wenn die Pläne in der vorliegenden Form umgesetzt werden, viele Anleger ins Mark. Das wird in folgenden Beispielen deutlich.

Ein Unternehmer ist 45 Jahre alt und will in den nächsten Wochen etwa 500.000 Euro in vermietete Immobilien anlegen. Davon stammen 100.000 Euro aus der eigenen Tasche, und 400.000 Euro werden als Hypothek aufgenommen. Die halbe Million will der Unternehmer aus zwei Gründen in "neue" Wohnungen investieren. Erstens verspricht die degressive Abschreibung höhere Steuervorteile, und zweitens werden bei Neubauten zunächst kaum Instandhaltungskosten anfallen. Die Immobilien sollen 15 Jahre vermietet werden. In dieser Zeit rechnet der Anleger mit monatlichen Erträgen von je 2.000 Euro. Die Mieten sollen konstant bleiben. Ebenso soll der Wert der Objekte nicht steigen, so daß in 15 Jahren mit einem Verkaufspreis von 500.000 Euro kalkuliert wird. Die Hypothek kann zu einem Jahreszins von 4,5 Prozent aufgenommen werden. Sie erfordert 180 Tilgungen a 3.060 Euro, falls die Schulden während der Vermietung komplett zurückgezahlt werden.

Die einzelnen Werte führen zu einem Sparplan, der mit einer Soforteinzahlung - der Differenz zwischen Kaufpreis und Hypothek - von 100.000 Euro beginnt. Die Mieten (2.000 Euro) und die Tilgungen (3.060 Euro) führen zu 180 Sparraten à 1.060 Euro. Abgeschlossen wird die Zahlungsreihe mit einem Endguthaben von 500.000 Euro, weil die Immobilien in 15 Jahren schuldenfrei sein werden. Das führt unter dem Strich zu einer Rendite von 5,22 Prozent vor Steuern.

Steuervorteile erhöhen die Verzinsung

Die Steuervorteile erhöhen die Verzinsung um 36 Basispunkte. Der Unternehmer kann die Gebäudekosten, im vorliegenden Fall ungefähr 400.000 Euro, nach Paragraph 7 Absatz 5 EStG degressiv abschreiben. Hier sind zehn Jahre lang jeweils 16.000 Euro und fünf Jahre lang jeweils 10.000 Euro absetzbar. Hinzu kommen die Schuldzinsen der Hypothek, die bei 17.609 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 880 Euro sinken. Die Abschreibungen und die Zinsen neutralisieren zu Beginn nicht nur die Mieten, sondern führen sogar zu Steuererstattungen. Die Rückzahlungen beginnen bei 4.805 Euro und erreichen im zehnten Jahr den Nullpunkt. Ab dem elften Jahr dreht sich der Spieß um. Nun muß der Unternehmer jedes Jahr einen Teil der Erträge an den Fiskus abführen. Die jährlichen Abgaben beginnen bei 3.613 Euro und klettern bis zum Verkauf auf 6.560 Euro. Das führt zu einer Rendite von 5,58 Prozent pro Jahr.

Die Verzinsung wird ab 2007 auf 3,70 Prozent sinken, wenn die Bundesregierung die degressive Abschreibung streichen und die Wertzuwachssteuer von 20 Prozent einführen wird. Das bedeutet einen "Verlust" von 50.000 Euro, so daß sich viele Anleger fragen werden, wie sinnvoll es ist, noch in Immobilien einzusteigen. Die Frage ist schwer zu beantworten.

Die Streichung der degressiven Abschreibung scheint beschlossene Sache zu sein, so daß Immobilien in Zukunft nur noch mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden können. Bisher konnten in den ersten 15 Jahren insgesamt 52,5 Prozent abgeschrieben werden, ab dem 1. Januar 2006 werden es mit hoher Wahrscheinlichkeit nur noch 30 Prozent sein. Dadurch sinkt die Verzinsung im ersten Schritt von 5,58 auf 4,20 Prozent pro Jahr, und der Schaden liegt bei 35.000 Euro.

Ob die Steuer auf den Wertzuwachs kommt, ist noch unklar. 20 Prozent sind derzeit im Gespräch, offen ist aber die Basis. Nach landläufiger Meinung verstehen Anleger unter Wertzuwachs die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, doch die Finanzbeamten liebäugeln mit der amerikanischen Capital Gain Tax (CGT). Dahinter verbirgt sich die Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis, so daß die Abschreibungen und die Gewinne in voller Höhe zu versteuern sind. Das heißt im vorliegenden Beispiel: Es ist beim Verkauf der Immobilie kein "Gewinn" entstanden, weil die Immobilie für 500.000 Euro verkauft wird, doch der Anleger hat fünfzehnmal 8.000 Euro abgesetzt, so daß die Bemessungsgrundlage genau 120.000 Euro beträgt und eine Wertzuwachssteuer von 24.000 Euro anfällt.

Wertzuwachssteuer geht ins Geld

Die pauschale Abgeltungssteuer führt nicht zum Untergang der Immobilie. Der Unternehmer kann im Verlauf der 15 Jahre insgesamt 120.000 Euro absetzen und spart bei einem Steuersatz von 50 Prozent etwa 60.000 Euro. Da fallen die 24.000 Euro längst nicht so stark ins Gewicht wie der Wegfall der degressiven Abschreibung. Trotzdem geht die Wertzuwachssteuer ins Geld. Sie drückt die Rendite auf 3,70 Prozent pro Jahr, und es ist fraglich, ob sich Anleger angesichts der Risiken vermieteter Immobilien für solche Renditen erwärmen können.

Der Wegfall der degressiven Abschreibung gilt bei Neubauten, die Wertzuwachssteuer für sämtliche Objekte. Natürlich wird es Ausnahmen geben, und dieses Mal droht es die Immobilien zu treffen, die unter Denkmalschutz stehen. Die Aufwendungen für die Sanierung alter Gemäuer können nach Paragraph 7 i EStG mit achtmal 9 Prozent und viermal 7 Prozent abgesetzt werden. Die Regelung soll nur für Anleger gelten, die solche Renovierungen selbst in die Hand nehmen. Wer sich als Anleger in Immobilienfonds einkaufen will, die ihre Anteile mit Hilfe von Prospekten anbieten, darf die steuerlichen Verluste nach Paragraph 15 b EStG schon seit dem 10. November 2005 nicht mehr mit anderen Einkünften, sondern nur noch mit zukünftigen Einnahmen derselben Quelle verrechnen.

Der Beschluß hat den Bundestag passiert, und die Zustimmung des Bundesrats gilt als Formalie, so daß "große" Baudenkmäler, die nur mit Hilfe vieler Anleger sanierbar sind, in Zukunft vermutlich ganz verfallen werden, weil die Renditen nicht stimmen. Bei kleinen Baudenkmälern hält sich der Flurschaden in Grenzen. Stünde die 500.000-Euro-Immobilie unter Denkmalschutz und wären 400.000 Euro nach Paragraph 7i EStG absetzbar, erzielte der Anleger eine Verzinsung von 9,28 Prozent pro Jahr, weil die hohe Abschreibung bestehenbleibt. Hier trübt nur die Wertzuwachssteuer das Bild. Der Unternehmer müßte beim Verkauf der Immobilie genau 80.000 Euro ans Finanzamt zahlen, weil er zuvor 400.000 Euro abgeschrieben hat. Das drückt die Verzinsung auf 7,69 Prozent nach Steuern, doch im Vergleich zu anderen Geldanlagen sind solche Immobilien weiterhin exzellente Geschäfte.