Die Vermögensfrage Auf dem Weg ins Eigenheim keine Extrarunden

Viele Wege führen ins Eigenheim. Die klassische Route heißt Konsumverzicht. Zuerst wird gespart. Dann wird das Haus gebaut. Schließlich werden die Schulden getilgt. In einigen Haushalten ist das Eigenheim aber eine Geschichte mit mehreren Kapiteln: Die Leute beginnen mit einer kleinen Wohnung und „bauen“ sich im Laufe der Zeit in große Häuser hinein. Die beiden Wege haben Vor- und Nachteile. Besonders die zweite Lösung, die Rundfahrt über mehrere Etappen, strahlt auf manche Anleger große Faszination aus. Sie verabschieden sich früh aus der Mietwohnung, und sie hoffen bei jedem Tausch, einen ordentlichen Gewinn einzustreichen. In der Vergangenheit konnten mit dieser Strategie durchaus Erfolge erzielt werden, heute hat der Ansatz aber viele Haken.

Das wird in folgendem Beispiel deutlich: Ein Ingenieur ist 28 Jahre alt und hat durch Fleiß, Glück und Tüchtigkeit viel erreicht. Der junge Mann hat vor drei Jahren die Hochschule mit einem glänzenden Diplom verlassen. Vor vier Wochen durfte er sich den Doktorhut aufsetzen. Die feste Anstellung in der Industrie ist unter Dach und Fach. Das Gehalt wird 60.000 Euro pro Jahr betragen. Die beruflichen Erfolge haben die Eltern und Großeltern mit Zuwendungen von 130.000 Euro belohnt. Privat hat der Akademiker ebenfalls ein glückliches Händchen. Er hat eine hübsche Freundin, und die Hochzeit soll im nächsten Frühjahr stattfinden. Die Frau hat ebenfalls Arbeit und Geld. Sie verdient brutto 3500 Euro und hat 50.000 Euro auf dem Konto.

Vier Fliegen auf einen Streich

Das Paar lebt in traumhaften Verhältnissen, nun soll das Glück auch ein Dach bekommen - die junge Frau hat ihrem Verlobten klargemacht, dass sie so bald wie möglich in ein Eigenheim ziehen möchte. Der Mann betrachtet den Wunsch mit gemischten Gefühlen. Nach Lage der Dinge droht hier die erste Niederlage des Lebens. Gegen die Frau hat der Ingenieur keine Chance. Sie hat sich ein Reihenhaus in den Kopf gesetzt, das 340.000 Euro kosten soll. Hinzu kommen die üblichen Spesen wie Grunderwerbsteuer und Notariatskosten, so dass das Haus voraussichtlich 360.000 Euro kosten wird.

Die Finanzierung des Objekts ist kein Problem. Die eine Hälfte kann mit Hilfe des Eigenkapitals beglichen werden, und die andere Hälfte wird mit Hilfe einer Hypothek bezahlt. Sie kostet 3 Prozent pro Jahr und soll innerhalb von zehn Jahren getilgt werden. Danach möchte die Frau das Reihenhaus in ein größeres Objekt tauschen. Auf diese Weise will die Frau vier Fliegen auf einen Streich erlegen. Sie möchte nicht länger zur Miete wohnen. Das Vermögen des Paares soll nicht weiter auf Festgeldkonten vor sich hin dümpeln. Die niedrigen Kreditzinsen sind verlockend. Die Frau spekuliert beim Hauswechsel in zehn Jahren auf einen Gewinn.

Am Ende winkt ein lastenfreies Haus

Die Motive der Anlegerin sind verständlich, und die Gedanken sind nicht übel. Sie leuchten auch dem Ingenieur ein, doch jedes Mal, wenn er sich die Zahlen ansieht, zweifelt er. Wird die Geschichte gut enden? Kann das Reihenhaus in zehn Jahren verkauft werden? Wie sieht die Sache bei einem „Verlust“ von 10 oder 20 Prozent aus? Ist es nicht lohnender, die nächste Zeit zur Miete zu wohnen, solange Geld anzusparen und in zehn Jahren gleich in das „richtige“ Haus einzuziehen?

Die nüchterne Analyse der Alternativen baut auf Zahlungsströmen auf. Der erste Plan besteht aus drei Stufen. Anfangs investiert das Paar einmalig 180.000 Euro. Die Kreditraten betragen 1738 Euro im Monat. Die monatlichen Mietvorteile betragen 1100 Euro. Folglich muss das Paar, wenn die Mieten konstant bleiben, insgesamt 120 Raten zu je 648 Euro auf den Tisch legen. Dafür winkt am Ende ein lastenfreies Haus im Wert von 340.000 Euro. Das ist nichts anderes als ein Sparvertrag im Großformat, und die Rendite pro Jahr beträgt 3,3 Prozent nach Steuern. Das ist aus heutiger Sicht ein hervorragendes Ergebnis, so dass die Überlegungen der Frau wirklich Hand und Fuß haben. Die Alternative heißt „mieten und sparen“.

Die Preise vieler Neubauten sind überhöht

Das Paar mietet das Haus für 1100 Euro im Monat. Die 180.000 Euro fließen in einen Spartopf. Hinzu kommen die Differenzen zwischen Kreditraten und Mieten, so dass der Pegel jeden Monat um 638 Euro steigt. Außerdem fallen Zinsen an. Hier sind im Augenblick keine Blumentöpfe zu gewinnen. Der Zinssatz für derartige Sparverträge beträgt zurzeit um die 2,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungsteuer haargenau 1,840625 Prozent übrig, so dass das Guthaben in zehn Jahren voraussichtlich 306.000 Euro betragen wird.

Mit den beiden Endwerten, hier 306.000 Euro und dort 340.000 Euro, kann das Paar in Klausur gehen. Die Zahlen bieten ausreichend Zündstoff für Diskussionen aller Art. Sicher ist nur die Unsicherheit. Die beiden Endwerte gelten unter der Voraussetzung, dass die Mieten des Hauses und der Wert des Objektes konstant bleiben. Sonst kommen andere Zahlen heraus. Wenn die Prognosen zutreffen, ist die Differenz von 34.000 Euro der Verlust, der in zehn Jahren „zulässig“ ist. Verkaufspreise von mehr als 306.000 Euro führen das Paar auf die Gewinnerseite, und Verkaufspreise von weniger als 306.000 Euro sind Verluste in zweifacher Hinsicht: Das Haus muss mit einem Abschlag von mehr als 10 Prozent veräußert werden, und im Vergleich mit dem Sparplan sind weitere Einbußen hinzunehmen. Abschläge von 10 Prozent für Einfamilienhäuser sind dabei keine Seltenheit. Die Preise vieler Neubauten sind überhöht. Das bekommen die Anleger freilich erst Jahre später zu spüren, wenn die Objekte verkauft werden. Vor diesem Hintergrund steht die Hoffnung auf tönernen Füßen, dass der Wert solcher Häuser auch noch steigt. Heute müssen die meisten Bauherren froh und dankbar sein, wenn sie in zehn Jahren die alten Preise erzielen. In der Wirklichkeit sind Abschläge von 10 bis 20 Prozent üblich. Daran denken aber nur wenige Anleger, weil auch in der jungen Generation die alte Meinung nicht auszutreiben ist, dass Immobilien stabile Anlagen sind.

Bausparverträge und Sparbriefe erste Wahl

Einfamilienhäuser aus der Hand des Bauträgers und auf dem Lande bieten allerbeste Voraussetzungen für miserable Geschäfte. Erstens sind die Preise sehr hoch, und zweitens ist die Nachfrage sehr niedrig. Da helfen auch günstige Kreditzinsen nicht weiter. Wer teuer einsteigt und billig aussteigt, hat eine Niete gezogen. Und wer das Haus gar nicht wieder verkaufen kann, ist besonders gebeutelt, weil in solchen Objekten viel Kapital gebunden ist. Daher kann das Eigenheim auf Zeit eine fragwürdige Sache werden.

Umgekehrt kann die Strategie bei Mietsteigerungen und Wertzuwächsen zu hohen Gewinnen führen. Wenn die Mieten zum Beispiel jedes Jahr um 2 Prozent und der Wert des Hauses im selben Zeitraum jährlich um 1 Prozent steigen, kommt unter dem Strich eine Verzinsung von 5 Prozent heraus. Der Endwert des Hauses beträgt 375.000 Euro, das Guthaben des Sparvertrags beträgt 299.000 Euro. Das ist eine Differenz von 76.000 Euro, die beim Umstieg in das größere Haus im wahrsten Sinne des Wortes viel Geld wert ist.

Wem solche Spekulationen zu heiß sind, der muss kleine Brötchen backen. Er muss sich damit abfinden, vorerst zur Miete zu wohnen. Bei der Geldanlage sind Aktien und Anleihen, vor allem in Form von Investmentfonds, nach Möglichkeit zu meiden. Erstens schwanken die Kurse, zweitens zehren die hohen Gebühren an der Substanz. Eigenheime in acht oder zehn Jahren sind Termingeschäfte und fordern Sicherheit. Hier sind Bausparverträge und Sparbriefe erste Wahl. Für die beiden Anlagen gibt es zwar kaum Zinsen, doch das sollten junge Leute nach Möglichkeit übersehen. Sicherheit und Verfügbarkeit haben oberste Priorität.