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Der richtige Moment für den Kredit Bauherren müssen sich günstige Zinsen sichern

 ·  Noch ist Baugeld billig. Doch an den Kapitalmärkten kann es zu einer Zinswende kommen - und die ist schwer vorherzusehen. Abwarten könnte für Bauherren teuer werden. Mit einem hohen Anteil an Eigenkapital sind die Konditionen aber immer besser.

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Häuslebauer müssen aufpassen, denn das noch immer günstige Niveau für Baugeld könnte bald zu Ende sein. Das Angebot an Staatsanleihen nimmt rapide zu, weil die führenden Wirtschaftsnationen der Welt ihre Konjunktur- und Bankenrettungspakete finanzieren müssen. Dieses Überangebot könnte schon bald auf die Kurse von Staatsanleihen drücken und die Renditen nach oben treiben. Erst recht, wenn die Investoren einen konjunkturellen Tiefpunkt erkennen und die Inflationssorgen aufgrund der höheren Staatsverschuldung zunehmen.

Derzeit liegt der durchschnittliche Zins für eine zehnjährige Hypothekenfinanzierung nach Berechnung der FMH Finanzberatung bei 4,34 Prozent, wenn der Kreditnehmer die Hälfte der Immobilie aus eigenen Mitteln finanziert. Nur einmal war Baugeld günstiger: Im September 2005 erreichte der durchschnittliche Hypothekenzins 3,72 Prozent.

Keine Hektik, aber Zügigkeit

Zwar überwiegen derzeit noch die schlechten Konjunkturnachrichten, die auf eine weitere Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) schließen lassen. Aber gleichzeitig bewirken die staatlichen Konjunkturpakete, die mittlerweile in den führenden Industrienationen die Billionen-Grenze weit überschritten haben, eine deutlich höhere Staatsverschuldung. Damit nehmen die Inflationssorgen zu. Die Zinsen an den Kapitalmärkten dürften dann wieder anziehen, wenn die Investoren der Ansicht sind, dass die konjunkturelle Talsohle erreicht worden ist.

Diesen Zeitpunkt vorauszusehen, ist für Bauherren schwierig. Denn die Zinswende vollzieht sich an den Kapitalmärkten recht zügig. Deshalb empfiehlt Max Herbst von der FMH Finanzberatung den Hausbauern, nicht auf weitere Leitzinssenkungen der EZB zu setzen, sondern sich die noch immer günstigen Hypothekenzinsen zu sichern. Dies gilt auch für Anschlussfinanzierungen.

Jedoch hält der Finanzberater hektisches Handeln nicht für angebracht. Es bestehe noch Zeit, die Konditionen verschiedener Anbieter zu prüfen. Gleichwohl warnt Herbst die Bauherren davor, davon auszugehen, bis Jahresende warten zu können. Denn dann könnten die Hypothekenzinsen schon deutlich höher liegen.

Eigenkapital hat stärkeren Einfluss auf Zinssatz

Herbst rät davon ab, sich ausschließlich an der Leitzinsentwicklung zu orientieren. Denn die ist seiner Ansicht nach nicht entscheidend für die Entwicklung der Hypothekenzinsen. Die EZB hat seit Oktober 2008 ihren Leitzins um 2,25 Prozentpunkte auf 2 Prozent gesenkt. Im gleichen Zeitraum sank die durchschnittliche Umlaufrendite für Bundesanleihen aber nur um einen Prozentpunkt auf knapp 3 Prozent. Der durchschnittliche Effektivzins für eine zehnjährige Hypothekenfinanzierung ging um 0,77 Prozentpunkte zurück. Dabei haben sich die Zinsmargen für die Banken verengt.

Ein Indikator dafür ist der durchschnittliche Zinssatz für Pfandbriefe, der um 0,34 Prozentpunkte auf 4,08 Prozent sank. Über die mit Hypothekenkrediten besicherten Pfandbriefe refinanzieren die Banken einen großen Teil ihrer Immobiliendarlehen. Im Oktober hatten die Banken bei der Hypothekenfinanzierung noch eine Zinsmarge von 0,69 Prozentpunkten. Aktuell sind es nur noch 0,26 Prozentpunkte.

Die Finanzkrise bekommen die Häuslebauer zu spüren, indem die Banken dazu übergehen, Kredite nach dem Risiko zu bepreisen. Herbst verweist auf das Beispiel der ING-Diba. Die Bank hat Anfang Februar ihr Zinsmodell in der Baufinanzierung umgestellt.

Nun richten sich die Zinssätze stärker nach dem Anteil, den Bauherren für die Finanzierung der Immobilie selbst aufbringen. Wenn eine Bank nur 50 Prozent statt 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, ist ihr Risiko niedriger. Dementsprechend günstiger ist der Zins für die fünfzigprozentige Beleihung. Die Konditionen verteuern sich, je höher der Kreditanteil an der Finanzierung wird. Ab 95 Prozent beträgt der Zinsaufschlag der ING-Diba 1 Prozent.

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