Der Fondsmarkt Renaissance der Immobilienfonds

Irgendwann im 14. Jahrhundert ging den Menschen auf, dass das Mittelalter eine eher düstere und unerfreuliche Angelegenheit ist, und besannen sich auf die klassischen Werte der Antike - seitdem bezeichnet man die Wiederkehr einer Idee, einer Geisteshaltung oder einer Mode als Renaissance, was sich mit "Wiedergeburt" übersetzen lässt. Von einer solchen kann man in der Fondsbranche derzeit von den offenen Immobilienfonds sprechen: Nach zwei dunklen Jahren, in denen viel vom Ende dieser Anlageklasse die Rede war, erfreuen sie sich wieder steigender Beliebtheit.

Eindrucksvoller Beleg für die Immobilienfonds-Renaissance sind die aktuellen Zahlen des Branchenverbandes BVI: Nachdem im Zuge von Immobilienskandalen, Liquiditätsproblemen und Fondsschließungen im ersten Halbjahr 2006 mehr als 8 Milliarden Euro aus den Fonds abflossen, verbuchten sie im ersten Halbjahr 2007 Zuflüsse von mehr als 4 Milliarden Euro - da darf man schon von einer Renaissance sprechen.

Bemühungen der Anbieter um Schadensbegrenzung

Gründe für diese Wiedergeburt finden sich mehrere: Zum einen sind da die Bemühungen der Anbieter um Schadensbegrenzung zu nennen, die vielen Anlegern wohl das Gefühl gegeben haben, dass die Branche die Probleme ernst nimmt und das Produkt verbessert. Wie gut sich die regulatorischen Erneuerungen Immobilienfonds als Bollwerk gegen die nächste Krise eignen, wird sich zeigen. Zum anderen mitverantwortlich waren auch die Bestrebungen der Fondsgesellschaften, etliche Fonds neu zu positionieren und deren hohen Deutschland-Anteil zu reduzieren. Begünstigt wurden die Bemühungen von gut laufenden Immobilienmärkten und dem Kaufinteresse ausländischer Investoren, denen der deutsche Markt offenbar attraktiv erscheint.

Im Zuge der Neuausrichtung vieler Fonds zeigte sich zudem, dass die Vorwürfe vieler Kritiker, die Fonds bewerteten ihre Immobilien zu hoch, um hohe Gewinne auszuweisen, weitgehend falsch waren. Die meisten Fonds haben durch den Verkauf ihrer Objekte hohe Gewinne erzielt, was auch die zuletzt erstaunlich gute Wertentwicklung dieser Produkte erklärt. Statt Wertberichtigungen von bis zu 30 Prozent, die selbstbewusste Experten prophezeiten, gab es Gewinne beim Verkauf der angeblich überbewerteten Immobilien - Pech für alle Anleger, die diesen Experten ihr Gehör geschenkt hatten.

Möglicherweise werden offene Immobilienfonds in den kommenden Monaten noch mehr Rückenwind erhalten, wenn den notorisch steuersparwilligen Deutschen dämmert, welche kräftige Steuererhöhung ihnen die Abgeltungssteuer bringen wird. Hier haben offene Immobilienfonds nämlich einen kleinen Steuervorteil: Grundsätzlich müssen von 2009 an zwar alle Wertzuwächse versteuert werden, aber wer die Politik kennt, weiß, dass es immer Ausnahmen von der Regel gibt. Eine dieser Ausnahmen betrifft Immobilien: Wertzuwächse von Immobilien, die länger als zehn Jahre gehalten wurden, bleiben auch weiterhin steuerfrei. Da waren die netten Herren von den Bausparkassen erfolgreicher als die Wertpapierlobby - eine andere sinnvolle Erklärung gibt es nicht.

Steuervorteile - sinnvolle Ergänzung eines jeden Portfolios

Sinnvoll hin oder her, dem Immobilienfondsanleger kann das gleichgültig sein: Wenn sein Fonds Objekte nach mehr als zehn Jahren Haltedauer mit Gewinn verkauft und diesen Gewinn an die Anteilsinhaber ausschüttet, darf der Anleger diese Wertzuwächse steuerfrei einnehmen. Das dürfte den offenen Immobilienfonds - zusammen mit der Direktanlage in Immobilien - einen Vorteil gegenüber anderen Anlagen verschaffen. Ein weiterer Steuervorteil der Immobilienfonds sind die Erträge aus ausländischen Objekten, die - wenn sie im Ausland schon versteuert worden sind - ebenfalls steuerfrei sind, wobei zusätzlich der Progressionsvorbehalt entfällt, was einen weiteren Steuervorteil bedeutet. "Das ist sicherlich ein steuerlicher Vorteil gegenüber anderen Investments - aber langfristig entscheidend für offene Immobilienfonds ist, dass sie aufgrund ihrer Wertstabilität eine sinnvolle Ergänzung eines jeden Portfolios sind", sagt Bärbel Schomberg von der Degi, die zugleich die Interessen offener Immobilienfonds im Vorstand des BVI vertritt.

In der Tat ist die große Stärke offener Immobilienfonds ihre Wertbeständigkeit: Die Erträge mögen zwar nicht enorm sein, aber sie schwanken wenig. Eine solche Tugend sollte eigentlich keine Renaissance benötigen.