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Dauerhafter Preisanstieg : Schweizer Immobilien werden zum Risiko

Wohnluxus in Zürich: Das Mobimo-Hochhaus Bild: Mobimo AG

Der Preis für Schweizer Immobilien wächst stetig - Dank niedriger Zinsen und hoher Nachfrage. Die Großbank UBS schlägt nun Alarm: Der „Immobilienblasenindex“ hat erstmals wieder die Risikozone erreicht.

          Immobilienmakler rund um den Zürichsee berichten seit einiger Zeit, dass Luxusobjekte von umgerechnet 2,5 Millionen Euro aufwärts schwerer verkäuflich werden. Dasselbe zeigt sich in diversen Online-Portalen. Der Markt als ganzes kennt aber weiterhin nur eine Richtung - nach oben. Preise von mehr als 9000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind inzwischen gang und gäbe.

          Jürgen  Dunsch

          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Die Großbank UBS schlägt Alarm: Ihr viel beachteter „Immobilienblasenindex“ hat erstmals seit dem Zusammenbruch des Marktes Anfang der neunziger Jahre wieder die Risikozone erreicht. Der Wert von 1,02 bedeute einen starken Anstieg von 0,20 Indexpunkten gegenüber dem Vorquartal, heißt es in der Mitteilung der Bank. Entspannung ist nicht in Sicht. „Auch wenn der Index die Schwelle zur Risikozone nur knapp überschritt, sollten weitere Preissteigerungen zunehmend als Überbewertung betrachtet werden“, betonen die UBS-Fachleute.

          Ungebrochener Preisanstieg

          In gewisser Weise erstaunt der ungebrochene Preisanstieg für Eigentumswohnungen und Häuser. Das allgemeine Preisniveau in der Schweiz sinkt nämlich leicht, und die Einkommen wachsen derzeit kaum. Darüber hinaus bleibt die Stimmung der Verbraucher verhalten, wie das Staatssekretariat für Wirtschaft am Dienstag meldete. Sie verharrt demnach auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau.

          Aber die niedrigen Hypothekenzinsen als Folge der Nullzins-Politik, die in Europa auch die Schweizerische Nationalbank verfolgt, wirken wie eine Droge. Für eine Laufzeit von fünf Jahren festgeschrieben sind für Jahreszinsen zwischen 1,3 und 1,6 Prozent zu haben. Inzwischen investieren nach den Beobachtungen der UBS Privatleute vermehrt in Mietobjekte. Sie hoffen auf diese Weise, eine sichere Geldanlage mit Vermietungsrenditen von 2 Prozent und mehr zu verbinden.

          Indexverlauf seit 1984
          Indexverlauf seit 1984 : Bild: F.A.Z.

          Unter den „Hot Spots“ des Schweizer Immobilienmarkts beruhigte sich laut UBS-Index im zurückliegenden Halbjahr die Lage in Genf, wo sich der Anstieg auf 1,8 Prozent beschränkte. Dies sei angesichts des hohen Preisniveaus aber immer noch beachtlich, urteilen die Verfasser des „Swiss Real Estate Bubble Index“. In anderen Regionen blieb der Boom ungebrochen, so in Zürich und Lausanne mit plus 3,8 Prozent in einem halben Jahr und Zug mit plus 5,1 Prozent. Spitzenreiter war das Ferien- und Zweitwohnungsziel Davos mit einem Zuwachs von 7,6 Prozent.

          In ihrem im Oktober veröffentlichten „Immo-Monitoring“ nennen die Fachleute der Immobilienberatung Wüest & Partner dort für Eigentumswohnungen mit vier Zimmern eine Preis-Spanne zwischen 656 000 und 1,5 Millionen Franken (1,25 Millionen Euro). Der Medianwert liegt bei gut einer Million Franken. In Zürich und Basel, beliebten Zielen deutscher Einwanderer, liegen die Preisbänder zwischen 714 000 und 1,9 Millionen Franken beziehungsweise 583 000 und 1,1 Millionen Franken.

          Verschärfte Kreditauflagen

          Für den Gesamtmarkt, der schon einiges länger als in Deutschland blüht, sieht Wüest & Partner eine weiterhin rege Nachfrage. Neben den niedrigen Zinsen sorgt die Einwanderung gut verdienender Fachkräfte für die Preissprünge in Schweizer Immobilien. Die Nationalbank zeigt sich darüber seit langem beunruhigt. Die Finanzmarktaufsicht Finma und die Regierung in Bern sind auf derselben Linie. Dies ist nicht ohne Folgen geblieben. Seit dem 1. Juli gelten zwei neue Regeln und zwar sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum als auch für Renditeobjekte.

          Wer eine Hypothek will, muss erstens mindestens 10 Prozent des Beleihungswertes durch Eigenmittel finanzieren. Sie dürfen nicht aus dem Vorbezug der in der Schweiz verbreiteten Pensionskassengelder stammen. Zweitens muss die Kreditsumme innerhalb von 20 Jahren auf zwei Drittel des Marktwertes zurückgeführt werden. Die beliebten Hypotheken ohne Tilgungsanteil fallen damit weg.

          Die Regeln haben sich die Banken unter politischem Druck selbst auferlegt. Ihre Einhaltung soll von einer unabhängigen Stelle überprüft werden. Genaue Prüfungen scheinen nötiger denn je. Die UBS-Immobilienexperten schreiben nämlich, der „gefährliche Trend“ einer weiterhin stark wachsenden Hypothekarverschuldung der Haushalte zeige „keinerlei Anzeichen einer Abschwächung“.

          Quelle: F.A.Z.

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