28.04.2009 · Keine Insel der Seligen in der Immobilienmarktkrise: Das Hochhaus „The Gherkin“ in der Londoner City, ist laut einer Neubewertung nur noch rund 470 Millionen Pfund wert ist. 2007 war der Wert noch auf 605 Millionen Pfund geschätzt worden. 9000 deutsche Anleger dürften die Folgen zu spüren bekommen.
Von Steffen Uttich
© AFP
Das Londoner Hochhaus „The Gherkin” gilt als architektonisches Wahrzeichen
Das Hochhaus „The Gherkin“ ist eines der architektonischen Wahrzeichen in der Londoner City - es ist aber keine Insel der Seligen im Meer der britischen Immobilienmarktkrise. Eine in diesem Jahr fällige Neubewertung hat inzwischen ergeben, dass das wegen seiner eigenwilligen Form liebevoll „Gurke“ genannte Gebäude nur noch rund 470 Millionen Pfund wert ist. Bei der Ende 2007 vorgenommenen Wertermittlung war der Wert noch auf 605 Millionen Pfund geschätzt worden.
Die Folgen dieses Abwertungsbedarfs von mehr als 20 Prozent werden rund 9000 deutsche Anleger, überwiegend vermögende Kunden der Dresdner Bank und der Deutschen Bank, zu spüren bekommen. Seit rund anderthalb Jahren gehört ihnen das Gebäude zur Hälfte - über den geschlossenen Fonds Euro Select 14 der Immobiliengesellschaft IVG. Knapp 158 Millionen Pfund kamen als Eigenkapital zusammen. Gleichzeitig wurden 183 Millionen Pfund als Kredit aufgenommen.
Eigenkapital komplett aufgezehrt
Lag zu Beginn das Verhältnis der Gesamtkreditbelastung zum Verkehrswert (Loan to Value, LTV) der „Gurke“ bei 61 Prozent, so beträgt es nunmehr 100,6 Prozent. Das Eigenkapital ist damit erst einmal komplett aufgezehrt. Nachlesen können das die betroffenen Anleger in einem Brief ihres Fondsinitiators, der ihnen bald zugeht. Aus ihm geht auch hervor, dass nicht nur die Abwertung des Gebäudes derzeit negativ zu Buche schlägt. Hinzu kommt, dass ein Teil der Darlehen für den Erwerb des Gebäudes in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Die massive Aufwertung des Franken gegenüber dem Pfund führte deshalb automatisch zu einem Anstieg der Darlehenssumme.
Das Verhältnis der Kreditbelastung zum Verkehrswert eines Objekts ist eine wesentliche Kennziffer in Immobilienfinanzierungen. Doch scheinen die finanzierenden Banken im konkreten Fall nach dem Bruch der vereinbarten Schwelle von ihrem Recht auf die Einforderung einer Sondertilgung keinen Gebrauch zu machen. Die Anleger bleiben somit nach einer endgültigen Einigung zwischen Fondsgeschäftsführung und Banken, die noch aussteht, von einer Nachschusspflicht verschont und können weiter auf eine Besserung der Lage am britischen Immobilienmarkt hoffen.
Ganz ungeschoren kommen sie aber nicht davon. Für den Kreditbetrag, der über einem LTV von 67 Prozent liegt, wird ein höherer Zinssatz fällig, was unmittelbar die Kosten im Fonds erhöht. Zudem darf der Fonds aus den laufenden Einnahmen nichts an seine Anleger ausschütten, solange die 67 Prozent überschritten bleiben. Im Vergleich zu anderen Büroimmobilien im Londoner Finanzdistrikt steht die „Gurke“ noch relativ gut da. Das Gebäude ist voll vermietet - und der Schweizer Rückversicherer Swiss Re erscheint ein verlässlicher Hauptmieter.
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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