Anleihenmarkt Platzende amerikanische Immobilienblase gefährdet Finanzmärkte

Die Existenz einer Blase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt war in den vergangenen Monaten immer wieder ein heftiges Streitthema. Während ein teil der Experten und auch FAZ.NET immer wieder vor den Anzeichen einer spekulativen Überhitzung warnte (Weltweite Immobilienblase bedroht Konjunktur und Rentenmärkte), wollten andere Beobachter davon nichts wissen oder sahen darin kein Problem („Blasen haben Amerikas Wirtschaft langfristig nie geschadet“).

Genauso strittig ist jetzt, ob die Immobilienblase bereits geplatzt ist oder nicht, ferner ob sie nun eigentlich platzt oder ob ihr nur langsam die Luft entweicht. Indes zeichnet sich immerstärker ab, daß die Boomzeiten auf dem amerikanischen Immobilienmarkt vor bei sind. Mittlerweile geht sogar die Amerikanische Vereinigung der Grundstücksmakler (NAR), die auch die viel beachteten Zahlen zum Immobilienmarkt sammelt und veröffentlicht davon aus, daß sich der Markt abkühlt.

Zahlen zum Immobilienmarkt sind noch uneindeutig

Zwar will die NAR von einer Blase immer noch nichts wissen und verstieg sich sogar darauf, statt von einer Blase von einem Ballon zu sprechen, doch die jüngsten Zahlen veranlaßten sie zum Umdenken. Das Fallen der Gesamtzahl der Immobilienverkäufe und eine starke Abschwächung des „Pending Home Sales Index“, der als Frühindikator gilt, veranlaßten die NAR zu der Einschätzung, daß der Markt „zu einer besseren Balance zwischen Angebot und Nachfrage“ zurückkehre.

Indes erscheint die Einschätzung beim Blick auf die Entwicklung angesichts der grundsätzlich positiven Einstellung der Vereinigung zum Immobilienmarkt nicht ohne weiteres verständlich, da die Entwicklung der Indikatoren eigentlich keine Trendwende erkennen läßt.

So läßt sich aus der saisonbereinigten Zahl der Häuserverkäufe seit Mai (Infografik 1) zwar eine Tendenz zur Stagnation ablesen, aber eben nur das. Das Niveau liegt immer noch 3,7 Prozent über dem des vergangenen Oktobers und noch immer 25 Prozent über dem durchschnittlichen Niveau von 2002. Die Preise (Infografik 2) hingegen zeigen kaum Ermüdungserscheinungen und zogen im Oktober wieder an, nachdem sie im September unter das Niveau des Vormonats gefallen waren.

Mehr Grund zur Sorge möchte der Frühindikator (Infografik 3) bereiten, der unerwartet stark nachgab und sogar unter den Wert des Vorjahres fiel. Doch dieser ist auch von Oktober 2004 bis Januar 2005 schon einmal stark gefallen, so daß dies auch zyklische Ursachen haben könnte.

Krisenzeichen am Markt für Hypothekenanleihen

Wenn die NAR also von einer Abkühlung redet, scheint es also eher wahrscheinlich, daß sie die Nachfrage dämpfen will, um ein Platzen der Blase (oder des Ballons) zu vermeiden.

Denn Zeichen für eine Platzen kommen vom Anleihenmarkt, konkret aus dem Segment der „Mortgage-Backed Securities“ (MBS). Dabei handelt es sich um ein auf Hypothekenkredite bezogenes Papier zu dessen Bedienung Zins und Tilgung der zugrundeliegenden Hypothekenkredite verwendet werden.

MBS, die durch Hypothekenkredite an Kreditnehmer mit schlechteren Risiken besichert sind bislang das am schnellsten wachsende Segment im amerikanischen Hypothekenanleihemarkt gewesen. Ende Juni entfielen auf Kreditnehmer mit einer höheren Ausfallwahrscheinlichkeit etwa 13,4 Prozent aller Hypothekenkredite, im Vergleich zu 2,4 Prozent 1998, berichtet die Mortgage Bankers Association, der Verband der Hypothekenbanken.

Das Volumen der Anleihen, die durch solche risikoreichen Kredite besichert sind, hat sich seit 2001 auf das Rekordvolumen von 476 Milliarden Dollar mehr als verdoppelt. Kein Wunder, versprechen die Papiere aufgrund des Immobilienbooms, an dem immer mehr Amerikaner ohne viel Eigenkapital teilhaben wollten, hohe Kursgewinne.

Doch dem ist zuletzt nicht mehr so gewesen. Seit September haben die Papiere 2,5 Prozent eingebüßt, nachdem sich Befürchtungen durchsetzten, daß aufgrund der Zinserhöhungen der vergangenen Monate künftig zahlreiche Häuserspekulanten ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen könnten.

Warnzeichen für die Konjunktur

Die Hypothekenanleihen basieren vor allem auf Krediten, die von Ameriquest und New Century Financial vergeben werden, die sich auf Kredite an die 50 Millionen Amerikaner mit schlechter Bonität spezialisiert haben. Die Renditen der Papiere sind mittlerweile auf 7,23 Prozent gestiegen, den höchsten Wert seit zwei Jahren. Im Oktober waren es noch 5,7 Prozent gewesen. Christopher Flanagan, Analyst bei JPMorgan, rechnet mit einem Rückgang des Emissionsvolumens bei MBS um 25 Prozent im kommenden Jahr.

Wenn die NAR also eine Abkühlung konstatiert, so will sie damit erreichen, daß die Nachfrage am Immobilienmarkt nicht drastisch fällt, weil sie die Erlahmung ohnehin nicht verhindern kann.

Historisch gesehen sind nämlich die Entwicklungen am Markt für Hypothekenanleihen auch ein Frühindikator für die Entwicklung des privaten Wohnungsbaus. Denn Verluste bei Hypothekenanleihen entstehen nicht zuletzt daher, daß diese nicht oder nur unzureichend bedient werden können. Das bedeutet aber, daß die Verzugs- und Ausfallquoten steigen. Als dies im Jahr 2000 geschah, brach das Wirtschaftswachstum in den Vereinigten Staaten ein. damals hatte es zuvor sechs Zinserhöhungen der Notenbank gegeben. Dieses Mal hat die Fed in den vergangenen 18 Monaten zwölfmal an der Zinsschraube gedreht.

Die Kreditinstitute aber, die sich über MBS refinanziert haben und in Schwierigkeiten bei der Bedienung der Papiere geraten, drehen an den variabel verzinsten Hypothekenkrediten. New Century hat die Zinsen für nicht erstklassige Kreditnehmer von 7,18 Prozent im August auf rund 7,9 Prozent im November angehoben. Dadurch steigen die Kosten für einen Kredit von 200.000 Dollar um 98 Dollar im Monat.

Die Zeichen für den amerikanischen Immobilienmarkt beginnen sich also einzutrüben. Diese Entwicklung ist um so bedeutsamer als die frühere klassische Quasi-Trennung von Immobilen- und Aktien bzw. Anleihemarkt so nicht mehr existiert. Gerade der Boom bei der Hypothekenfinanzierung beeinflußt den Wert der Rentenportfolios. Und die konsumfreudigen Amerikaner haben bisher auch den privaten Verbrauch aus Gewinnen am Immobilienmarkt finanziert. Das könnte zulasten der Konsumaktien ausgehen. Daher ist erhöhte Aufmerksamkeit bei Anlagen in den hoch bewerten amerikanischen Aktien geboten (vgl. auch Ende des Immobilienbooms in Amerika spricht für Risikoprüfung).