Amerikanische Immobilienkrise Immobilienbeleihung - das wackelnde Kartenhaus

Subprime-Hypotheken trugen maßgeblich zu den jüngsten Milliardenverlusten von Banken bei. Doch unter der Oberfläche brodelt bereits ein weiteres Problem: das Geschäft mit nachrangig besicherten Immobiliendarlehen.

Ermuntert durch den Anstieg der Häuserpreise haben Kreditnehmer immer stärker das in ihren Wohnimmobilien gebundene Kapital angezapft, um damit beispielsweise ein neues Auto, eine Renovierung oder sogar eine Anzahlung zu finanzieren. Auf diese Weise bildete die Beleihung von Immobilienvermögen das Fundament der amerikanischen Konsumstärke. Doch angesichts der Häusermarktkrise und stetig sinkender Eigenheimpreise sind die Probleme dieses Kreditgeschäfts programmiert. Ende September waren bereits Darlehen und Kreditlinien im Volumen von mindestens 14,7 Milliarden Dollar überfällig - der höchste Wert seit zehn Jahren. „Nach Subprime-Hypothekenkrediten sind diese nachrangig besicherten Immobiliendarlehen das momentan größte Problem der Branche“, sagt Analyst Frederick Cannon vom Investmenthaus Keefe, Bruyette & Woods.

Probleme im Geschäft mit nachrangig besicherten Immobiliendarlehen sind vorprogrammiert

Hinzu kommt, dass nur wenig getan werden kann, um die negativen Auswirkungen einer Verschlechterung dieses 850 Millionen Dollar schweren Marktes abzuwenden. Der Gläubiger eines Hypothekenkredits besitzt einen erstrangigen Anspruch auf die zugrunde liegende Immobilie. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann er die Immobilie verkaufen, um seine Geldforderungen zu befriedigen. Sollte der hierdurch erzielte Erlös jedoch nicht ausreichen, um die Restschuldsumme des Gläubigers zu decken, geht eine Bank mit nachrangig besichertem Immobiliendarlehen leer aus. „Der Kreditgeber dieser Immobiliendarlehen muss die Suppe auslöffeln“, sagt Amy Crews Cutts, stellvertretende Chefvolkswirtin des Hypothekenfinanzierers Freddie Mac.

Hiervon werden JPMorgan Chase, Washington Mutual, IndyMac, Countrywide Financial und andere Finanzierer betroffen sein. Am 16. Januar berichtete JPMorgan, dass im letzten Quartal zusätzliche Abschreibungen für problematische Immobilienkreditprodukte in Höhe von 395 Millionen Dollar vorgenommen werden mussten (gegenüber lediglich 125 Millionen Dollar für Subprime-Hypothekenkredite). Washington Mutual meldete im letzten Quartal, dass sein Bestand an uneinbringlichen Immobiliendarlehen und Kreditlinien seit Ende 2006 um 130 Prozent gestiegen ist und zu Verlusten von 976 Millionen Dollar führte. Selbst konservative Darlehensgeber, die von den schlimmsten Auswirkungen der Subprime-Krise bislang weitgehend verschont blieben, geraten nun in Schwierigkeiten. So musste etwa Wells Fargo in Verbindung mit Immobiliendarlehen unlängst Rückstellungen in Höhe von 1,4 Milliarden Dollar bilden.

Bis vor kurzem bestand diese Form des Kreditgeschäfts vorwiegend in der Vergabe von Kreditlinien. Sie gestatteten Kreditnehmern, ihr Immobilienvermögen in Bargeld zu verwandeln, um beispielsweise Kreditkartenschulden zu begleichen. Doch als sich der Boom fortsetzte und die Häuserpreise in ungeahnte Höhen stiegen, begannen Banken damit, nachrangig besicherte oder „Piggyback“-Darlehen anzubieten (Kredite, die zusätzlich zu einer erstrangigen Hypothek aufgenommen werden, in der Regel, um dem Käufer die Leistung der Anzahlung zu erleichtern). Diese Praxis ermöglichte vor allem bonitätsschwachen Käufern den Erwerb von noch größeren Häusern, die sie sich nie hätten leisten können. Traditionelle Kreditvergabestandards wurden über Bord geworfen und so überstieg die Kreditaufnahme der Käufer zusehends den Wert ihrer Eigenheime. Nach Angaben der Branchenpublikation „Inside Mortgage Finance“ erhöhte sich infolgedessen der Anteil dieses Segments am gesamten Immobilienkreditmarkt auf 14,4 Prozent.

Eigenheimbesitzer versilberten Schritt für Schritt das gesamte in ihren Häusern gebundene Kapital

Der Boom führte dazu, dass Eigenheimbesitzer das System für ihre Zwecke ausnutzten und Schritt für Schritt das gesamte in ihren Häusern gebundene Kapital versilberten - eine Situation, die zum Teil auch dadurch erleichtert wurde, dass Banken nicht nachforschten, ob Kreditnehmer Folgedarlehen bei Wettbewerbern aufnahmen. Eine weitere tückische Praxis bestand in der Vergabe von nachrangigen Immobiliendarlehen zusätzlich zu einer mit Zahlungsoptionen versehenen variabel verzinslichen Hypothek. Diese Form der Hypothek ermöglicht Kreditnehmern unter anderem, einen geringeren Betrag als die üblichen monatlichen Zinszahlungen zu leisten. Die fehlenden Zahlungen werden dem ausstehenden Darlehensbetrag hinzuaddiert, dessen Zuwachs nach und nach das Immobilienvermögen aufzehrt. Hierdurch entsteht ein riskantes Immobiliendarlehen zusätzlich zu der bereits riskanten Hypothek.

In einem Häusermarkt mit rasant steigenden Preisen schienen derartige Praktiken nicht sonderlich rücksichtslos zu sein. Eigenheimbesitzer konnten sich schließlich in kurzer Zeit refinanzieren und den gestiegenen Wert ihrer Immobilien nutzen, um ein zweites oder gar drittes Darlehen zu bedienen. Die Kreditgeber waren also zuversichtlich, dass sie ihr Geld wiedersehen würden. „Man setzte voraus, dass sich Kreditnehmer refinanzieren und den Kredit in sechs Monaten oder einem Jahr zurückzahlen würden“, sagt Guy Cecala, Verleger von „Inside Mortgage Finance“. „Doch der Markt lag in den letzten Zügen“.

Darüber hinaus zehrte ein dramatischer Einbruch der Häuserpreise den Wert vieler dieser Darlehen nach und nach auf. Ein Käufer erwarb beispielsweise ein Eigenheim für 300.000 Dollar, nahm hierfür eine Hypothek über 240.000 Dollar sowie ein „Piggyback“-Darlehen über 60.000 Dollar zur Deckung der Anzahlungsleistung auf. Wenn der Preis des Hauses um 20 Prozent auf 240.000 Dollar fällt, schmilzt damit auch das Immobilienvermögen dahin.

Genau das geschieht derzeit in einigen der am härtesten betroffenen amerikanischen Bundesstaaten wie Florida und Kalifornien. Banken sitzen auf Forderungen aus Immobiliendarlehen, die keinen Pfifferling mehr wert sind, da bei Kreditnehmern, in deren Eigenheimen nicht ausreichend Vermögen steckt, die Wahrscheinlichkeit eines Totalausfalls größer ist. Standard & Poor's untersuchte Investmentpools und analysierte die Wertentwicklung von 640.000 erstrangigen Hypotheken, die mit einem „Piggyback“-Darlehen kombiniert waren. S&P fand heraus, dass die Ausfallwahrscheinlichkeit dieser Darlehen 43 Prozent höher ist als bei Hypotheken, die nicht um weitere Darlehen ergänzt werden.

Banken sitzen auf Forderungen aus Immobiliendarlehen, die keinen Pfifferling mehr wert sind

Als Folge dieser Entwicklungen beeilen sich Banken, ihre Praktiken zu ändern. Einige führen strengere Kreditvergabestandards ein, die einen höheren Eigenanteil der Darlehensnehmer voraussetzen. Beispielsweise verschärfte JPMorgan Chase seine Kreditkonditionen im vergangenen Jahr mehrfach und senkte den an Kreditnehmer in Kalifornien und Florida gewährten Maximalbetrag um zehn Prozent. „Unter Anwendung unserer gegenwärtigen Kreditvergabestandards würden wir 30 Prozent unserer im Jahr 2006 vergebenen Immobiliendarlehen heute nicht mehr vergeben“, sagte Thomas A. Kelly, Sprecher von JPMorgan Chase.

Banken behaupten unterdessen, dass die Mehrzahl der problematischen Darlehen und Kreditlinien auf Darlehensvermittler und Kredithändler zurückgehe, die sich zu wenig um die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmer gekümmert hätten. Nach Berechnungen von Wells Fargo sind unabhängige Vermittler, die lediglich sieben Prozent des Immobilienkreditgeschäfts ausmachen, für 25 Prozent der vom Unternehmen im dritten Quartal erlittenen Verluste verantwortlich. Wells Fargo und andere Kreditgeber sind daher mittlerweile dazu übergegangen, die von dieser Gruppe stammenden Immobiliendarlehen nicht mehr aufzukaufen.

Die Liste der Geschädigten erweitert sich derweil um jene Unternehmen, die Investmentpools mit Immobiliendarlehen besitzen oder diese versichern. Mit Immobiliendarlehen besicherte Anleihen zählen zu den heikelsten Vermögenspositionen im 17 Milliarden Dollar schweren Investmentportfolio des Finanzdienstleisters E*Trade. Nachdem mehr als ein Drittel der Anleihen auf Ramschstatus heruntergestuft worden war, verkaufte E*Trade diese Anleihen und andere problematische Investments Ende November an den Hedge-Fonds Citadel.

Nachdem der Versicherer Radian Guaranty durch eine Verdopplung der von Banken vergebenen Immobiliendarlehen infolge von Anzahlungsleistungen einen geringeren Bedarf an Hypothekenversicherungen feststellte, wandte er sich der Versicherung von mit Immobiliendarlehen besicherten Wertpapieren zu. Im letzten Quartal wies das Unternehmen im Zusammenhang mit diesen Geschäften Verluste in Höhe von 1,1 Milliarden Dollar aus. „Wir haben unsere Aktivitäten in diesem Geschäftsfeld praktisch eingestellt“, verkündete Mark Casale von Radian kürzlich in einer Investorenkonferenz. „Die Folgen unserer Aktivitäten spüren wir leider noch immer.“