Aktuelles Fondsrating Gute Noten für offene Immobilienfonds

Anleger in offenen Immobilienfonds müssen keine größeren Abwertungen fürchten. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Fondsrating des Berliner Analysehauses Scope, das am Donnerstag vorgelegt wurde. Danach seien zwar Wertberichtigungen auf einzelne Objekte nicht auszuschließen. Insgesamt sei aber nicht mit einem massiven Anpassungsbedarf bei den gehaltenen Fondsimmobilien auf breiter Front zu rechnen. Im Durchschnitt sollte der Wertzuwachs in diesem Jahr zwischen 4 und 4,5 Prozent liegen - nach rund 5 Prozent im vergangenen Jahr. „Dass es vermehrt zu negativen Renditen kommen wird, halten wir für unwahrscheinlich“, sagte die für das Rating verantwortliche Scope-Analystin Sonja Knorr bei der Vorlage der Ergebnisse.

Vor dem Hintergrund fallender Preise an den weltweiten Gewerbeimmobilienmärkten bescheinigt die Ratingagentur immer noch mehr als der Hälfte der offenen Immobilienfonds Krisentauglichkeit. Über das beste Immobilienportfolio verfügt dabei ihrer Einschätzung nach der vor allem unter Kunden der Genossenschaftsbanken verbreitete Uni-Immo Global. Er überzeuge durch eine hohe Vermietungsquote und ein professionelles Risikokontrollsystem. Zudem könne im Verbund der Genossenschaftsbanken eine wirksame Vertriebssteuerung erreicht werden, die die tägliche Verfügbarkeit der Anteile sicherstelle. Scope spielt damit auf die Schließungswelle von offenen Immobilienfonds wegen Liquiditätsproblemen im vergangenen Herbst an, die vor allem konzernunabhängige Anbieter betraf. Rund ein Drittel des Marktes ist noch immer eingefroren.

Ein hoffnungsloser Fall

Freundliche Erwähnung in der Untersuchung findet auch der Hausinvest Europa aus dem Commerzbank-Konzern, mit einem verwalteten Vermögen von 8,5 Milliarden Euro der größte Fonds auf dem Markt. Gerade diese Größe sorge für Stabilität in der Krise. „Durch die große Zahl der Fondsobjekte steigt die Wahrscheinlichkeit, dass sich Auf- und Abwertungen ausgleichen können“, heißt es zur Begründung.

Nur eine eingeschränkte Krisentauglichkeit wird von Scope den beiden Kan-Am-Fonds, die im Oktober als erste die Rücknahme von Anteilen aussetzten, sowie Axa Immoselect, Credit Suisse Euroreal, Euro Immoprofil, Inter Immoprofil und Hansa-Immobilia zugemessen. Dabei gilt der Euro Immoprofil inzwischen als hoffnungsloser Fall. Er ist in der Vergangenheit vor allem an Kunden der Hypo-Vereinsbank verkauft worden. Im vergangenen Jahr verloren seine Anteile 3,5 Prozent an Wert. Der zweitschlechteste Fonds Westinvest 1 verzeichnete dagegen immerhin noch einen Wertzuwachs von 2,7 Prozent. Obwohl die Verwaltungsgesellschaft iii-Investment den Euro Immoprofil offensichtlich aufgegeben hat, liegt im Fonds immer noch ein Kundenvermögen von einer Milliarde Euro.

Vergleichsweise geringe Wertschwankungen

Zu den bemerkenswerten Erkenntnissen der Studie gehört, dass sich die offenen Immobilienfonds in den Zeiten der überhitzten Preise 2006/2007 in London und Paris mit Neuengagements an diesen Standorten weitgehend zurückgehalten haben. Von den 48 Londoner Objekten, die sie derzeit in ihren Portfolios halten, kamen in dem Zeitraum lediglich zwei neu dazu. Die meisten wurden also vor dem kräftigen Preisanstieg erworben. Weil ihre Bewertung den Marktpreisen nicht unmittelbar nach oben gefolgt ist, gibt es nun einen gewissen Puffer nach unten. 2008 haben die ersten Fonds sogar schon wieder begonnen, Objekte in London zu den nun wieder wesentlich günstigeren Preisen einzukaufen. Scope zählte 14 Objekte, in die mehr als eine Milliarde Euro investiert wurde. Im Zuge der Liquiditätskrise brachen die Aktivitäten zum Jahresende allerdings wieder ab.

Die vergleichsweise geringen Wertschwankungen der offenen Immobilienfonds trotz der Verwerfungen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind vor allem auf das Bewertungsverfahren zurückzuführen. Im angewandten Ertragswertverfahren stellen die laufenden Mieteinnahmen die wichtigste Einflussgröße dar. „Deshalb kann man als Bestandshalter Phasen größerer Rückgänge gut überstehen, wenn man längerfristige Verträge mit Mietern guter Bonität hat“, sagt Reinhard Kutscher vom Immobilienfondsanbieter Union Investment Real Estate.