Vermögensfrage Niedrige Zinsen sind für manchen Mieter gefährlich

Was des einen Leid ist, muss bei Geldgeschäften des anderen Freude sein, weil Anlagen und Kredite wie Pech und Schwefel zusammengehören. Die Renditen für erstklassige Staatsanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind auf magere 3,60 Prozent pro Jahr gefallen. Umgekehrt sind aber auch die Zinsen für Hypotheken gesunken. Die im Grundbuch an erster Stelle eingetragenen Darlehen kosten, wenn die Nominalzinsen für zehn Jahre vereinbart werden, nur noch 4,5 Prozent pro Jahr.

Das eröffnet allen Privatleuten, die in den nächsten Wochen und Monaten den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, günstige Perspektiven. Gleichwohl sollte die Höhe des Zinssatzes nicht das Zünglein an der Waage sein. So einfach die Finanzierung des Eigenheims geworden ist, so heikel bleibt die Finanzierung, wenn die Geldaufnahme auf die leichte Schulter genommen wird. Die Schwierigkeiten werden in folgendem Fall sichtbar.

Insitute sind mit Kreditvergabe zurückhaltend

Ein Ehepaar - sie ist 40 Jahre jung, er ist 41 Jahre alt - hat zwei Kinder im Alter von sechs und vier Jahren. Die Familie möchte sich in den nächsten Wochen ein Einfamilienhaus kaufen. Das Objekt kostet einschließlich Nebenkosten etwa 300 000 Euro, und die Privatleute haben 100 000 Euro auf der hohen Kante, so dass sie 200 000 Euro aufnehmen müssen.

Die Kreditaufnahme ist in finanzieller Hinsicht kein Problem. Die Eltern sind beide berufstätig. Er ist angestellter Betriebswirt, sie ist beamtete Lehrerin, und beide Käufer wollen auch in Zukunft berufstätig bleiben. Das gemeinsame Jahreseinkommen liegt zurzeit bei 90 000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern ungefähr 50 000 Euro übrig.

Die ersten Gespräche mit Banken haben gezeigt, dass die Institute bei der Vergabe von Krediten zurückhaltend sind und viele Fragen stellen. Trotzdem scheint die Finanzierung wegen des hohen Eigenkapitals kein Problem zu sein. Interessant ist vielmehr der Umstand, dass sich die Angebote wie ein Ei dem anderem gleichen. Sie bestehen in allen Fällen aus zwei Bausteinen. Die erste Hypothek liegt bei 150 000 Euro, der jährliche Nominalzins beträgt 4,25 Prozent und gilt zehn Jahre. Die Tilgung soll auf 1 Prozent eingestellt werden. Das macht unter dem Strich monatlich 656 Euro und 25 Cent.

Wie steht es mit der Absicherung?

Die zweite Hypothek ist eine Kombination, die aus einem Festdarlehen und einem Bausparvertrag besteht. Der Kredit umfasst 50 000 Euro und soll 4 Prozent je Jahr kosten. Parallel soll ein Bausparvertrag über 50 000 Euro abgeschlossen und jeden Monat mit 250 Euro bespart werden. Zinsen und Sparraten führen zu einer Monatsbelastung von 417,67 Euro. Sie gilt bis zur Zuteilung des Bausparvertrages in acht Jahren. Nach der Zuteilung des Bausparkredites wird die Festhypothek wegfallen, der Bausparkredit wird monatlich mit 300 Euro zu Buche schlagen.

Die beiden Hypotheken und der Bausparvertrag kosten im Monat insgesamt 1074 Euro. Das sind 21 Prozent des Nettoeinkommens und für die Eltern tragbar. Die Zinsen der Kredite sind auf Jahre sicher. Bei der ersten Hypothek beträgt die Zinsbindung zehn Jahre. Der Zinssatz der zweiten Hypothek gilt bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens, danach sinkt er auf 3,75 Prozent im Jahr. Damit ist die Finanzierung auf den ersten Blick solide, doch bei nüchterner Analyse der Dinge gibt es Anlass zu Kritik.

Die Investition ist in vier Punkten problematisch. Das ist erstens die Lage der Immobilie. Zweitens ist die Tilgung der ersten Hypothek heikel. Das Festdarlehen und der Bausparvertrag sind - das ist der dritte Punkt - eine teure Kombination. Und viertens stellt sich die Frage nach der Absicherung der Finanzierung, wenn ein Elternteil arbeitslos oder berufsunfähig wird, vielleicht sogar stirbt.

Kein Haus für ein ganzes Leben

Die vier Punkte zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Finanzierung von Eigenheimen für Kreditgeber einfach geworden sein mag, für Privatleute aber weiterhin mit einigen Fallstricken verbunden ist. Die Probleme beginnen bei den familiären und geographischen „Umständen“ der Investition. Die beiden Anleger sind alte Investoren. Sie sind um die 40, und es ist damit zu rechnen, dass das Eigenheim, das in einer Kleinstadt liegt, weniger ein Lebenswerk, sondern eher eine Lebensabschnittsaufgabe ist.

Das Eigenheim wird vielleicht 20 Jahre ein Familienheim sein. Dann werden die beiden Kinder ihre eigenen Wege gehen, und die Eltern werden sich, das liegt in der Sache der Natur, mit hoher Wahrscheinlichkeit fragen, ob sie den Rest ihres Lebens auf dem Lande verbringen wollen. Das führt letzten Endes zu der Überlegung, ob der Standort richtig ist, und die Entscheidung sollte nicht nur aus dem Bauch heraus getroffen werden. Das Haus muss in 20 Jahren wieder verkaufbar sein, weil sonst die ganze Altersversorgung der Eltern ins Wanken gerät.

Hypotheken so schnell wie möglich tilgen

Das nächste Problem ist die Rückzahlung der ersten Hypothek. Der Nominalzins von 4,25 Prozent und die Tilgung von einem Prozent führen zu einer Rate von 656 Euro im Monat. Wenn die Rate zehn Jahre bezahlt wird, winkt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld von 131 000 Euro. Falls der Nominalzins unverändert 4,25 Prozent beträgt und wenn weiterhin 656 Euro bezahlt werden, wird der Kredit in 20 Jahren bei 103 000 Euro stehen. Bis zur vollständigen Tilgung der Hypothek werden 39 Jahre verstreichen, so dass die Eltern die Hoffnung haben dürfen, die Tilgung der Schulden noch zu erleben.

Die Frage nach der optimalen Laufzeit hängt von der Lebensplanung und dem Geldbeutel der Privatleute ab. Prinzipiell gilt die Regel, dass die Hypothek so schnell wie möglich zurückbezahlt werden sollte, weil die Anleger ihr Geld auf diese Weise zu 4,25 Prozent im Jahr anlegen und mit anderen Anlagen nur bei entsprechenden Risiken höhere Renditen zu erzielen sind. Hinzu kommt die Notwendigkeit, freies Kapital für die Altersversorgung anzusammeln, weil die gesetzliche Rente und das schuldenfreie Haus im Ruhestand nicht ausreichen werden, um den Lebensstandard aufrechtzuerhalten.

Zinsdifferenz geht ins Geld

Im vorliegenden Fall ist es sinnvoll, die erste Hypothek in den nächsten 15 Jahren zu tilgen. Das führt bei einem Zins von 4,25 Prozent zu einer Monatsrate von 1128 Euro beziehungsweise zu einem Tilgungssatz von 4,78 Prozent im Jahr. Wenn diese Fixrate zu hoch sind, kann die Rückzahlung auf 3 Prozent eingestellt werden, so dass jeden Monat nur 906 Euro und 25 Cent zu bezahlen sind.

Dann sind aber jährliche Sondertilgungen von 2719 Euro notwendig, um die Schulden wirklich vom Tisch zu bekommen. Sonst wird das Ehepaar in 15 Jahren immer noch mit 56 000 Euro in der Kreide stehen.

Die zweite Hypothek wird in 16 Jahren kein Thema mehr sein. Das ist auf die schnelle Rückzahlung des Bausparkredites zurückzuführen. Trotzdem ist das Paket ein teures Vergnügen. Der Grund liegt in der negativen Zinsdifferenz während der ersten Halbzeit. Zunächst muss die Familie, wenn sie dem Vorschlag der Bank folgt, für den Festkredit jährlich 4 Prozent entrichten, und die Sparraten werden im Topf der Bausparkasse mit einem Prozent im Jahr verzinst. Dadurch schiebt die Familie acht Jahre eine negative Zinsdifferenz von 3 Prozent vor sich her, und das geht auf Dauer ins Geld.

Versicherungen müssen sein

Der Zahlungsstrom der Kombination besteht aus 96 Raten zu jeweils 417 Euro und 96 Raten zu jeweils 300 Euro. Wenn mit diesen Beträgen die zweite Hypothek direkt getilgt wird, dauert die Rückführung bei dem höheren Alternativzins der Bank - bekanntlich 4,25 Prozent - keine 16 Jahre, sondern wird neun Monate früher zu Ende sein.

Das heißt in Zahlen, dass das günstige Bausparzins von 3,75 Prozent wegen der langen Zinsverluste in Wirklichkeit viel höher ist. Bei diesen Perspektiven sind der Verzicht auf die Kombination und die direkte Tilgung der zweiten Hypothek die bessere Lösung.

Das eingesparte Geld ist die beste Voraussetzung, um sich Gedanken über die Absicherung der Kredite zu machen. Gegen dauerhafte Arbeitslosigkeit ist kein Kraut gewachsen, doch gegen Berufsunfähigkeit und Tod können sich die Doppelverdiener absichern, das sollten sie in die Praxis umsetzen. Die Prämien für die entsprechenden Risikoversicherungen liegen bei 70 bis 80 Euro im Monat. Dahinter verbergen sich eine Restschuldversicherung auf zwei Leben und zwei Renten zu jeweils 1500 Euro, so dass die Finanzierung gegen Invalidität und Tod abgesichert ist.

So viel Eigenkapital wie möglich einsetzen

Die einzelnen Überlegungen zeigen in aller Deutlichkeit, dass der Zinssatz der Kredite, so niedrig er sein mag, der mit Abstand unwichtigste Faktor ist. Viel wichtiger sind die Lage des Eigenheims und die Gestaltung der Finanzierung. Privatleute sollten, bevor sie ins Eigenheim ziehen, in erster Linie den Wiederverkauf prüfen.

Wenn das passende Objekt gefunden worden ist, sollte viel Eigenkapital eingesetzt werden. Dann sollten die Schulden so schnell wie möglich und ohne Umwege getilgt werden. Außerdem sollten sie an die Absicherung denken, weil Invalidität und Tod jedes Eigenheim zum Einsturz bringen können.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.