Vermögensfrage Mit dem Bausparvertrag ins lastenfreie Eigenheim

Finanzkrise hin, Finanzkrise her. Wer jung ist, sollte die Turbulenzen auf dem Kapitalmarkt so weit wie möglich ignorieren. Erstens sind Krisen nichts Neues, zweitens wird nichts so heiß gegessen, wie es zuvor gekocht worden ist, und drittens werden sich die Wolken zum Großteil auch wieder verziehen. Statt Trübsal zu blasen, ist es für junge Leute viel wichtiger, mit Optimismus in die Zukunft zu blicken. Die besten Voraussetzungen des soliden Vermögensaufbaus sind eine gute Ausbildung, eine Haftpflichtpolice, eine Krankenkasse und die ordentliche Absicherung bei Berufsunfähigkeit. Kommt dann noch die Bereitschaft hinzu, einen Teil des Nettoeinkommens zu sparen, muss niemand bange sein.

Bei der Frage, wie Geld anzulegen ist, das mit monatlichen Sparraten von 100 oder 200 Euro beginnt und im Laufe der Zeit auf Beträge von 1000 oder 2000 Euro anwachsen kann, kommt es in besonderer Weise auf das Ziel an.

Das Zünglein an der Waage wird das Eigenheim sein. Wer vom eigenen Herd nichts wissen will, kann schon in jungen Jahren in Aktiensparpläne und Rentenverträge einsteigen. Umgekehrt sollten Mieter, die vom eigenen Herd träumen, die Finger von diesen Verträgen lassen, weil sie einfach nicht ins Konzept passen. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Bausparer geht vor Riester-Vertrag

Ein Anleger ist 27 Jahre alt. Er ist ledig und hat ein Nettoeinkommen von 2000 Euro im Monat. Ihm schwebt vor, in einigen Jahren eine kleine Wohnung zu kaufen. Später soll das Objekt einmal in ein Eigenheim getauscht werden. Am Ende soll freies Kapital für die Altersversorgung aufgebaut werden.

Mit diesem Vorhaben steht der junge Mann vor der Aufgabe, bis zum Kauf der ersten Immobilie so viel Geld wie möglich anzusparen. Er wird zu gegebener Zeit einen Kredit aufnehmen, um die Wohnung bezahlen zu können. Und dieses Spiel wird sich beim Bau oder beim Kauf des Eigenheims wiederholen.

Man kann darüber streiten, ob der Vermögensaufbau in dieser Form sinnvoll ist oder nicht. Maßgebend ist der Wille des Anlegers, und wer solche Ziele verfolgt, sollte den richtigen Weg einschlagen. Kapitalpolicen, Leibrenten, Riester-Verträge und Rürup-Renten sind, auch wenn alle Welt davon redet, dass diese Verträge notwendig seien, mit Sicherheit nicht die richtige Lösung.

Die Angebote sind Maßnahmen für die Altersvorsorge, und die Sparer bekommen ihr Geld in Form lebenslanger Renten zurück. Das wird häufig ein Segen sein. Doch wer in seine Lebensplanung auch Eigenheime und Kredite einbindet, fährt mit dem Wechsel kurzer Sparverträge und schneller Kredittilgung besser. Das heißt im Klartext, dass Bausparverträge und Banksparpläne im unserem Fall vorteilhafter sind.

Acht Jahre bis zum Mindestsparguthaben

Die Landesbausparkasse (LBS) in Baden-Württemberg bietet einen Tarif mit einem Mindestsparguthaben von 40 Prozent an. Das ist für Mieter, die in acht bis neun Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, das optimale Sparziel, weil dabei das spätere Darlehen hoch sein wird. Zunächst heißt es Schein auf Schein, und das bedeutet in Geld, dass zunächst die Abschlussgebühr fällig ist.

Wer einen Bausparvertrag über 50000 Euro abschließen will, muss ein Prozent auf den Tisch legen. Werden die 500 Euro nicht bar entrichtet, fällt die Abschlussgebühr mit den ersten Sparraten an.

Bei der LBS betragen die Regelsparraten monatlich 4 Promille der Bausparsumme, so dass im vorliegenden Fall jeden Monat genau 200 Euro fällig sind. Der Habenzins liegt bei 1,5 Prozent je Jahr und wird für die gesamte Sparzeit garantiert.

Seit dem 1. Januar 2009 unterliegen die Zinsen jenseits des Freibetrages von 801 Euro der Abgeltungsteuer und dem Solidaritätszuschlag. Das kann 26,375 Prozent der Erträge kosten, doch in dem Beispiel fallen keine Abgaben an, weil der Freibetrag noch in voller Höhe zur Verfügung steht. Daher wird es nach der Barzahlung der Gebühr acht Jahre dauern, bis das Mindestsparguthaben von 20000 Euro erreicht worden sein wird. Genau werden es 20378 Euro sein.

Addition der Raten führt zum Chaos

Nach der Sparphase kommt die Tilgungszeit. Zugeteilt wird ein Darlehen von 29622 Euro. Gebühren bei der Auszahlung der Kredite gehören in Deutschland der Vergangenheit an, so dass der Bausparkredit zum Kurs von 100 Prozent valutiert werden wird.

Der Sollzins liegt bei 3,95 Prozent, die Rate für Zins und Tilgung beträgt 6 Promille der Bausparsumme oder 300 Euro im Monat. Die monatliche Zins- und Tilgungsverrechnung der Rückzahlungen fordert von dem Schuldner genau 120 Raten, bis das Darlehen vollständig getilgt worden sein wird.

Für den Bausparer reduzieren sich die Konditionen auf zwei Abschnitte. Erst sind 96 Raten von 200 Euro fällig, dann folgen 120 Raten zu 300 Euro. Die 216 Zahlungen sollten nicht zur Addition der Raten verleiten, weil das bei Spar- und Kreditverträgen im Chaos endet.

Sinnvoller ist die Zinswaage. Die Sparraten werden auf den Sparvertrag einer Bank übertragen. Anschließend wird die Frage gestellt, wie hoch der Sollzins eines freien Darlehens sein darf, wenn zur Rückzahlung dieses Kredites die Raten der Bausparkasse verwendet werden.

Kredit darf nicht teurer als die Bausparkasse werden

Ein Blick ins Internet zeigt, dass für Sparverträge mit Festzins im Augenblick nur noch 3 und 3,5 Prozent im Jahr bezahlt werden. Bei einem Mittelwert von 3,25 Prozent entfallen wegen des Freibetrages weiterhin Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag. Auch gibt es bei der Alternative keine Abschlussgebühr, so dass alle Zahlungen in den Spartopf wandern. Dadurch kann sich in den acht Jahren ein Vermögen von 22498 Euro aufbauen. Sie mindern das nötige Darlehen auf 27502 Euro. Der Kredit muss bei einer Bank aufgenommen werden, und der Sollzins ist weder bekannt noch garantiert. Berechenbar ist nur die Höhe des kritischen Sollzinses.

Wenn dieser Kredit mit 120 Tilgungen von jeweils 300 Euro bedient wird, kommen 5,55 Prozent heraus. So viel darf der Kredit in acht Jahren höchstens kosten, um nicht teuerer als die Bausparkasse zu werden. Wenn die Zinsen in acht Jahren für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wie zurzeit bei 4,5 Prozent liegen, ist die freie Spar- und Kreditkombination günstiger. Sollten die Zinsen zu diesem Zeitpunkt bei 6 oder 7 Prozent je Jahr liegen, wird die Bausparkasse vorteilhafter sein.

Achtung bei zu niedrigen Zinsen

Die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung ist für die meisten Privatleute das entscheidende Argument für den Abschluss eines Bausparvertrages. Die Vorliebe für diesen Klassiker sollte freilich nicht den Blick dafür verstellen, dass die Zahlen in erster Linie für Bausparverträge mit einem Mindestsparguthaben von 40 Prozent und hohen Guthabenzinsen gelten.

Bei anderen Tarifen kann sich das Bild ändern. Hier steigt der kritische Sollzins in der Regel an. In Schwäbisch Hall, dem Sitz der größten Bausparkasse Deutschlands, beträgt die Verzinsung des Standardtarifs zurzeit nur ein Prozent im Jahr. Die Regelsparrate liegt bei 5 Promille der Bausparsumme. Das Mindestsparguthaben beträgt 50 Prozent der Bausparsumme. Der Darlehenszins liegt bei 3,75 Prozent.

Dadurch entsteht ein Zahlungsstrom, der aus 96 Sparraten zu 250 Euro und aus 96 Tilgungsraten zu 300 Euro besteht. Wenn die Sparraten wie im ersten Beispiel auch zu 3,25 Prozent angelegt werden können, steigt der kritische Darlehenszins auf 7,12 Prozent pro Jahr.

Es kommt nur auf den Willen an

Trotz der hohen Zinsen sind Investmentfonds keine Alternative. Erstens sind die Sparverträge mit hohen Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungskosten ausgestattet, welche die Verzinsung in den Keller drücken, und zweitens sind die „wankelmütigen“ Investmentfonds mit Vorsicht zu genießen, weil die Immobilie in sieben bis acht Jahren gekauft werden soll.

Hierfür sind Bank- und Bausparverträge mit Garantiezinsen erste Wahl. Bei nüchterner Betrachtung der Dinge werden mit hoher Wahrscheinlichkeit beide Verträge gebraucht. Wenn die Wohnung etwa 200000 Euro kostet, werden Eigenmittel von mindestens 20 Prozent oder 40000 Euro nötig sein.

Bausparvertrag und Banksparplan ergänzen sich so gut, dass es weniger auf die Frage ankommt, welche Lösung vorteilhafter ist, sondern eher auf den Willen des Anlegers, so viel Geld wie möglich zu sparen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.