Vermögensfrage Eigenheime bieten interessante Renditen

Zum Thema Eigenheim gibt es zwei Meinungen: Für die einen Anleger ist das eigene Dach über dem Kopf die beste Geldanlage. Vor allem in schwierigen Zeiten wie im Moment versprechen Garten, Kamin und Sauna gewisse Geborgenheit und Sicherheit. Die anderen Anleger hingegen rümpfen – egal wie ungemütlich die Kapitalmärkte sind – die Nase über Bauspar-Verträge und Hypotheken. Sie lieben ihre Freiheit und nehmen dafür auf ihren Geldkonten zur Not heftige Verwerfungen in Kauf. Kurzum: In den meisten Fällen lassen sich die Vorzüge und Nachteile eines Eigenheims gar nicht in Euro und Cent messen. Trotzdem taucht immer wieder die Frage auf, wie sich selbstgenutzte Immobilien rechnen, vor allem in Zeiten sehr niedriger Zinsen wie im Augenblick.

Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten eine Investition wie ein Auto, eine Maschine oder ein Wertpapier ist. Sie hat einen Startpreis, sie ist mit Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Sache ist endlich. Sie hört mit einem bestimmten Endwert auf. Daraus lässt sich die jährliche Verzinsung der Zahlungen berechnen, und wie das abläuft, wird in folgendem Fall deutlich.

Ein Ehepaar ist 70 Jahre alt, im Schnitt sind die Partner also Mitte 30, und hat zwei Kinder, die fünf und drei Jahre alt sind. Die Eltern interessieren sich für ein Haus, das 350.000 Euro kostet. Das Paar hat durch Arbeit, sowohl der Mann als auch die Frau sind berufstätig, und Zuwendungen der Eltern ein Vermögen von 100.000 Euro angesammelt. Folglich wäre ein Kredit von 250.000 Euro nötig, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Eigenheim auf Zeit

Das Haus soll aus heutiger Sicht etwa 25 Jahre lang genutzt werden. Das mag auf den ersten Blick merkwürdig aussehen, weil es in Deutschland guter Brauch ist, für Generationen zu bauen. Von diesem Bild möchten die Mieter freilich nichts wissen. Für sie ist das Eigenheim eher eine Investition auf Zeit, und wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist es durchaus denkbar, dass auch die Eltern das Eigenheim gegen ein anderes Objekt tauschen, zum Beispiel eine Wohnung in der Großstadt.

Der monatliche Mietvorteil des Wunschobjekts beträgt 1200 Euro. Die Instandhaltung der Immobilie wird auf 300 Euro pro Monat veranschlagt. Sowohl die Mietvorteile als auch die Rücklagen sollen im ersten Rechengang konstant bleiben. Genauso wird unterstellt, dass der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren nicht steigen wird. Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen.

Das Ehepaar setzt 100 000 Euro ein. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 300 Raten à 300 Euro. Die Zinsen für Baugeld sind zurzeit extrem günstig. Hypotheken mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten 4 Prozent pro Jahr. Das führt zu 180 Monatsraten von 1850 Euro, wenn in diesem Zeitraum der Kredit vollständig getilgt wird. Der Lohn der Aufwendungen sind 300 ersparte Mieten von jeweils 1200 Euro und der Wert des Eigenheims beim Verkauf. Er soll gleich bleiben, so dass die Rechnung mit einem Guthaben von 350 000 Euro endet.

Die Verknüpfung der einzelnen Zahlen führt zu einem Plan, der mit dem Startkapital von 100 000 Euro beginnt. Dann folgen 180 Ausgaben von jeweils 950 Euro. Anschließend wechselt der monatliche Zahlungsstrom sein Vorzeichen. Die Hypothek ist getilgt, die Instandhaltung belastet die Kasse mit 300 Euro, und der Mietvorteil beträgt 1200 Euro. Folglich wirft das Eigenheim jetzt 120 Einnahmen von jeweils 900 Euro ab. Der Schlusspunkt ist der Endwert des Hauses von 350 000 Euro. In diesem Fall beträgt die Verzinsung nach Steuern etwa 2,8 Prozent pro Jahr.

Dürftige Alternativen

Können beim Verkauf dagegen 450 000 Euro erzielt werden, weil der Wert bis zum Verkauf jedes Jahr um 1 Prozent steigt, und klettern die Mieten und Rücklagen im selben Zeitraum jedes Jahr um 2 Prozent, kommen unter dem Strich etwa 4,7 Prozent heraus. Sinkt der Wert des Hauses in Zukunft aber jedes Jahr um 1 Prozent, müsste das Haus in 25 Jahren für 272 000 Euro verkauft werden und die Rendite würde 3,3 Prozent pro Jahr betragen.

Die Beurteilung der Ergebnisse ist Ansichtssache und bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Kosten und Mieten und moderaten Wertsteigerungen ausgehen, werden über die 2,8 bis 4,7 Prozent, die bei diesem Geschäft winken, hoch erfreut sind. Besonders zur Zeit, in der Angst und Sorge das Leben bestimmen, in der weniger nach Zinsen, sondern eher nach Sicherheit gefragt wird, gewinnt das Eigenheim an Bedeutung, weil die Alternativen dürftig sind. Für langfristige Sparpläne, die sichere Anlagen enthalten, gibt es im Moment höchstens 3,5 Prozent pro Jahr. Davon bleiben nach Abzug der Abgeltungsteuer ungefähr 2,6 Prozent übrig, so dass sich das Eigenheim vor Banksparplänen, Investmentfonds und Versicherungen nicht verstecken muss.

Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 3 Prozent pro Jahr natürlich den Kopf schütteln. Wer der Meinung ist, mit Hilfe von Aktien und Anleihen auf lange Sicht jährlich 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich bei konstanten Mieten in 25 Jahren über ein Guthaben von 610 000 Euro auf dem Konto freuen. Wenn die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent klettern, wird das Endguthaben auf 481 000 Euro sinken. Das ist in groben Zügen der Bereich des Eigenheims mit mäßiger Wertsteigerung.

Die meisten Mieter sind undisziplinierte Sparer

Miete und Anlage haben den Vorteil, dass die Sparer nicht alle Eier in ein Nest legen. Sie verteilen ihr Geld auf mehrere Körbe. Außerdem müssen sie in 25 Jahren nicht darauf hoffen, einen Käufer für ihr Haus zu finden. Sie wechseln das Haus oder die Wohnung und nehmen ihr Geld mit. Die Flexibilität ist ein Aspekt, der vor dem Hintergrund, dass die Bevölkerung schrumpft und Eigenheime schwierige Handelsware geworden sind, erhebliche Vorzüge bietet.

Umgekehrt sollten die Liebhaber des Eigenheims beim Anblick solcher Zahlen die Flinte nicht gleich ins Korn werfen. Ein jährlicher Zinssatz von 5 Prozent nach Steuern ist zurzeit ein kräftiger Schluck aus der Pulle. Da ist viel Zuversicht notwendig. Hinzu kommt die Tatsache, dass die meisten Mieter undisziplinierte Sparer sind. Beim Anblick größerer Beträge auf dem Konto werden sie schwach und hauen das Geld auf den Kopf. Folglich bleiben die hohen Endguthaben der Mieter meistens Träume.

Warten lohnt sich nicht

Wer sich für Eigenheim als ersten Baustein der Altersvorsorge entscheidet, sollte Nägel mit Köpfen machen und die Sache nicht aufschieben. Warten lohnt sich nicht. Die Zinsen sind auf einem Stand angelangt, der im wahrsten Sinne des Wortes märchenhaft ist. Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind für drei Prozent zu bekommen, und Kredite mit einer Zinsbindung von 20 Jahren kosten vier Prozent. Bei diesen Sätzen sollten Mieter, die ein Eigenheim bauen oder kaufen wollen und sich das auch leisten können, wirklich nicht länger warten. Zuschlagen bedeutet freilich nicht, die Finanzierung auf die leichte Schulter zu nehmen. Die Schulden sollten, wenn die Anleger schon Mitte 30 sind, innerhalb von 15 Jahren getilgt werden, weil nach dem 50. Geburtstag noch Geld für die freie Altersvorsorge anzusparen ist.

Der dezente Hinweis bedeutet in Zahlen, dass die anfängliche Tilgung auf keinen Fall auf ein Prozent eingestellt werden darf. Auch die Kombination niedriger Anfangstilgung und jährlicher Sondertilgungen ist von Übel. Die meisten Eigenheimer bringen die Disziplin für die Sondertilgungen nicht auf. Daher lautet das Motto kurz und bündig: Die Tilgung sollte vier bis fünf Prozent pro Jahr betragen. Die hohe Belastung mag Schmerzen auslösen, doch der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Wer solche Raten packt, sollte sie sich auch gönnen, und wer diese Raten nicht verkraftet, sollte auf das Eigenheim besser verzichten.