Interner Zinsfuß Versagt bei Bewertung von Bausparverträgen

Anfänger achten bei Geldgeschäften auf den Nominalzins. Fortgeschrittene erstellen Zahlungspläne und zählen die Raten zusammen. Profis suchen den Effektivzins, Barwert oder Endwert. Die drei Kennzahlen weisen in 90 Prozent der Fälle den Weg in die richtige Richtung, doch es gibt keine Regel ohne Ausnahme. Das beste Beispiel sind die klassischen Bausparverträge. Sie sind ein Zwitter. Zuerst sind sie Geldanlagen, danach sind sie Kredite. Hier versagen Effektivzinsen, Barwerte und Endwerte ihre Dienste, so dass andere Vergleichsmethoden notwendig sind. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Privatmann hat sich vor vier Jahren ein Eigenheim gekauft. Die finanziellen Mittel waren begrenzt. Aus diesem Grund hat es nur zu einem alten Gemäuer gereicht. An der Immobilie ist bis heute nichts gemacht worden, so dass in spätestens sechs bis zehn Jahren größere Reparaturen ins Haus stehen werden. Der Eigentümer rechnet mit Kosten von mindestens 100.000 Euro. Das laufende Einkommen hat sich in jüngster Zeit spürbar verbessert, so dass der Mann nun anfangen möchte, Rücklagen für die anstehende Renovierung zu bilden. Das sieht auf den ersten Blick einfach aus, doch bei näherem Hinsehen stellt sich die Frage, wie die optimale Kombination aus Geldanlage und Kreditaufnahme aussieht, um in sieben oder acht Jahren eine Investition von 100.000 Euro stemmen zu können. Ist das ein Bausparvertrag? Oder ein Banksparplan? Oder gar ein Investmentfonds?

Die Aufnahme in den Club der Füchse

Der Kundenberater der örtlichen Raiffeisenbank rät, wie könnte es anders sein, zu einem Bausparvertrag über 100.000 Euro. Der Steuerberater meint, dass ein Banksparplan besser sei, so dass einige Sachverhalte einer Klärung zugeführt werden sollten. Was heißt vorteilhafter? Wo liegen die Haken der beiden Lösungen? Gibt es einen dritten Weg? Wie sieht der korrekte Vergleich der Varianten aus?

Der Bausparvertrag müsste über eine Summe von 100.000 Euro abgeschlossen werden. Der Lebenslauf des Vertrages steht in den Tabellen 1 bis 4. In der ersten Übersicht sticht die Abschlussgebühr von 1000 Euro ins Auge. Sie ist der Preis für die Aufnahme in den Club der Füchse. Üblicherweise wird die Gebühr mit den ersten Sparraten verrechnet. Im vorliegenden Fall wird sie bar bezahlt. Der Guthabenzins beträgt 1 Prozent im Jahr. Die Sparrate liegt bei 500 Euro im Monat. Die Einzahlungen sind jeweils am Monatsanfang fällig. Sie werden sofort verzinst. Die Guthabenzinsen werden jeweils am Ende des Jahres kapitalisiert. Bei der Gutschrift der Zinsen ist die Bausparkasse aufgrund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet, dem Sparer die Abgeltungsteuer abzuknöpfen. Folglich sinkt das Guthaben, wie in Tabelle 2 zu sehen ist, am Ende des ersten Jahres um 8,53 Euro.

Das Mindestsparguthaben beträgt 50 Prozent der Bausparsumme. Das sind im vorliegenden Fall genau 50 000 Euro. Um dieses Ziel zu erreichen, sind mindestens 98 Raten nötig. Die Bausparkasse unterstellt in ihren Modellrechnungen eine Spardauer von achteinviertel Jahren. Das führt nach 99 Monaten zu einem Guthaben von 51 044 Euro. Nun kann der Vertrag, sprich der Kredit, zugeteilt werden. Ausbezahlt wird die Differenz zur Bausparsumme. Die Einzelheiten über das Darlehen stehen in Tabelle 3. Es fällt keine Darlehensgebühr an. Der Nominalzins wird 3,75 Prozent im Jahr betragen. Er wird während der gesamten Laufzeit des Darlehens fest sein. Die Rate für Zins und Tilgung wird bei 600 Euro im Monat liegen und jeweils am Monatsletzten zur Zahlung fällig sein.

Monatliche Zinsverrechnung hat auch Nachteile

Die Tilgung wird sofort verrechnet. An diesen Tagen werden auch die Zinsen dem Darlehenskonto belastet. Die monatliche Zinsgutschrift ist heute in den meisten Bausparkassen gängige Praxis. Dagegen ist im Grunde auch nichts einzuwenden. Interessant ist nur der Unterschied zur Sparphase. In der ersten Halbzeit wurden die Zinsen am Ende des Kalenderjahres kapitalisiert, in der zweiten Halbzeit klingelt es jeden Monat auf dem Konto, allerdings zu Lasten des Kunden. Dadurch dauert es fast acht Jahre, bis der Kredit getilgt worden sein wird. Am Ende werden noch 202 Euro zu bezahlen sein. Bei der jährlichen Kapitalisierung der Zinsen wären es nur noch 48 Euro, so dass deutlich wird, wie durch geschickte Zinsusancen etwas Geld hinzu verdient werden kann.

Nun steht der Hausbesitzer vor der Frage, was von dem Bausparvertrag zu halten ist. In der Diskussion mit dem Steuerberater kommen unterschiedliche Argumente auf den Tisch. Der Eigenheimer findet vor allem den Darlehenszins von 3,75 Prozent attraktiv. Darüber hinaus hat der Bankberater auch von staatlichen Vorteilen berichtet, die beim Bausparen eingeräumt werden, doch richtig verstanden hat er die Geschichte nicht. Da hat der elterliche Hinweis, dass Bausparen einfach, praktisch und sicher sei, deutlich mehr Gewicht. Der Steuerberater neigt von Berufs wegen zur Nörgelei. Er beklagt die Abschlussgebühr, und er kritisiert den niedrigen Guthabenzins von 1 Prozent. Außerdem hat er in einem Verbrauchermagazin gelesen, dass man keine Bausparverträge mehr abschließen solle, wenn man schon im Eigenheim wohne.

Ein Schuss durchs Knie

Der Fall ist ein Paradebeispiel, bei dem die meisten Privatleute vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr sehen und zum Schluss aus dem Bauch heraus entscheiden. In diesem Fall geht es – wie beim Vergleich aller Geldgeschäfte – zunächst einmal darum, so schnell wie möglich einen Zahlungsstrom auf die Beine zu stellen. Der Bausparvertrag beginnt mit einer Barzahlung von 1000 Euro. Während der Sparphase sind 99 Raten von jeweils 500 Euro zu bezahlen. Danach fließen 94 Tilgungen von jeweils 600 Euro. Die Restschuld am Ende der Laufzeit beträgt 202 Euro.

Der Versuch, die Zahlungen zu einer Kennzahl zu verdichten, werden mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder Additionen und Subtraktionen sein. Im vorliegenden Fall bietet sich zum Beispiel an, die Einzahlungen und Auszahlungen zu saldieren: Abschlussgebühr (1000 Euro) plus Sparraten (49.500 Euro) plus Tilgungen (56.400 Euro) plus Restschuld (202 Euro) minus Bausparguthaben (51.044 Euro) minus Bauspardarlehen (48.956 Euro) ergeben einen Aufwand von 7102 Euro.

Das Ergebnis ist nach den Gesetzen der Mathematik richtig. Nur ist der praktische Nährwert der Zahl gleich null. Hier wird mit aller Gewalt versucht, für ein Finanzgeschäft, das zuerst Geldanlage und später Kredit ist, eine gemeinsame Kennzahl zu finden. Das ist ein Schuss durchs Knie ins Auge. Der Mann legt in den nächsten Jahren monatlich Geld zu 1 Prozent im Jahr an. Danach beendet er den Sparvertrag und nimmt einen Kredit auf, der 3,75 Prozent im Jahr kostet. Bei der Addition wird versucht, den Unterschied zwischen Geldanlage und Geldaufnahme platt zu machen. Vor diesem Hintergrund hat es auch keinen Zweck, die Geschäfte mit Hilfe von Effektivzinsen zu messen.

Sparvertrag und Kredit nicht vermischen

Erstens sind bei solchen Zahlungsströmen aufgrund des Vorzeichenwechsel zur Halbzeit negative und positive Ergebnisse möglich, und selbst ein Wert von plus 3 Prozent würde den Anleger in die Irre führen, weil die Zahl besagt, dass der Eigenheimer zuerst Geld zu 3 Prozent anlegt und später Geld zu 3 Prozent aufnimmt. Dieser homogene Kapitalmarkt, auf dem die Zinssätze für Anlagen und Kredit gleich hoch sind, existiert in der Wirklichkeit aber nicht, so dass auch der Effektivzins keine brauchbare Kennziffer ist. Genauso scheiden der Barwert und der Endwert aus, weil sie sich aus dem Effektivzins ableiten.

Entscheidend für die sinnvolle Analyse und Bewertung dieses Falles ist die Einsicht, dass der Sparvertrag und der Kredit nicht miteinander gemischt werden dürfen, weil sie zeitlich nacheinander abgewickelt werden. Geldanlage ist Geldanlage, und Geldaufnahme ist Geldaufnahme. Aus diesem Grund kann das Problem nur mit Hilfe des kritischen Darlehenszinses gelöst werden. Ausgangspunkt dieses Vergleichs sind die Bewegungen bei der Bausparkasse: Barzahlung von 1000 Euro, 99 Sparraten à 500 Euro, 94 Tilgungsraten à 600 Euro und eine Endrate à 202 Euro. Die Zahlungsreihe wird auf eine Alternative gespiegelt. Das können zum Beispiel der Sparplan und das Darlehen einer Bank sein. Genauso ist es aber auch denkbar, dass die Sparraten in einen Investmentfonds fließen und der Kredit in acht Jahren im Freundeskreis aufgetrieben wird. Zunächst wird ermittelt, wie hoch das Guthaben am Ende der Sparzeit sein wird, dann folgt die Berechnung des kritischen Sollzinses. Die möglichen Kombinationen werden in der fünften Tabelle aufgelistet.

Hohen Wert auf Sicherheit

Bei einem Anlagezins von 3 Prozent klettert das Guthaben unter Berücksichtigung der Abgeltungsteuer im Laufe der Zeit auf 55 490 Euro. Daraus ergibt sich der Kredit von 44 510 Euro. Wenn dieses Darlehen mit den identischen Rückzahlungen der Bausparkasse getilgt wird, sind bei monatlicher Zins- und Tilgungsverrechnung nominal 6,32 Prozent darstellbar. Der Wert mündet für Fachleute in einen effektiven Kreditzins von 6,51 Prozent im Jahr.

Die Kennzahl bedeutet, dass der Hausbesitzer für ein freies Bankdarlehen in achteinviertel Jahren, wenn der zinsgünstige Bausparkredit zugeteilt werden soll, maximal 6,5 Prozent bezahlen darf. Sollte das Zinsniveau für Kredite mit einer Tilgungsdauer von knapp acht Jahren zu diesem Zeitpunkt über 7 Prozent liegen, ist die Bausparkasse besser. Die Bank ist vorteilhafter, wenn der Preis für Darlehen in acht Jahren unter 6 Prozent liegen wird. Mithilfe solcher Zinswaagen kann sich jeder Anleger eine Übersicht wie in Tabelle 5 aufstellen, wie teuer die Kredite in Zukunft sein dürfen, wenn die Sparraten bis zur Kreditaufnahme zu unterschiedlichen Sätzen angelegt werden. Die Tabelle liefert Richtwerte für die Geldaufnahme in acht Jahren. Sobald die Renovierung des Hauses vorgezogen oder aufgeschoben wird, gelten andere Zahlen. Im vorliegenden Fall zeigt die Tabelle, dass der Bausparvertrag in erster Linie für Anleger in Frage kommt, die hohen Wert auf Sicherheit legen.

Die Lage ist heiter

Momentan liegt der Zinssatz für Sparverträge mit einer Laufzeit von acht Jahren bei 2 Prozent. Das beschert dem Anleger nach 99 Monaten ein Guthaben von 53 768 Euro. Das Darlehen von 46 232 Euro führt bei 94 monatlichen Tilgungsraten à 600 Euro zu einem kritischen Effektivzins von 5,42 Prozent.

In den letzten Jahren sind Eigenheimer mit niedrigen Kreditzinsen von 3,5 bis 4 Prozent verwöhnt worden. Im Augenblick kosten Darlehen mit einer Laufzeit und Zinsbindung von jeweils acht Jahren etwa 4 Prozent im Jahr. Es gibt keine Garantie, dass diese Sätze in Zukunft so niedrig bleiben. Aus diesem Grund ist es kein Wunder, dass das Bausparen mit dem garantierten Darlehenszins von 3,75 Prozent immer noch viele Anhänger hat. Bei jungen Leuten haben die Bausparkassen aber kein leichtes Spiel. Hier sind die Investmentfonds mit ihren Renten- und Aktiensparplänen starke Konkurrenten geworden, und ein Blick in die Tabelle zeigt die Ursachen.

Bei jährlichen Renditen von 5 Prozent, die in Musterrechnungen gerne unterstellt werden, geraten die Bausparkassen ins Hintertreffen, weil die späteren Kreditzinsen auf 9 Prozent steigen könnten. Prognosen sind aber Prognosen, und vor Gericht, auf hoher See und bei Geldgeschäften ist der Anleger auf höheren Zuspruch angewiesen. Daher ist die Lage für die Bausparkassen im Moment heiter. Tausende von Anlegern lecken nach der Finanzmarktkrise ihre Wunden und haben von Anleihen und Aktien die Nase voll. In solchen Zeiten ist der klassische Bausparvertrag – erst Schein auf Schein, dann Stein auf Stein – für viele Sparer eine sichere Bank.