Die Vermögensfrage Wirtschaftlichkeit bleibt bei Immobilien das Maß aller Dinge

Immobilien spalten Privatleute in zwei Lager. Die Anhänger vermieteter Häuser und Wohnungen betrachten die Anlagen als langfristige und solide Investition. Die Gegner sind der Meinung, dass die Vermietung von Immobilien aller Art nur Ärger und Verdruss bereite. Die Wahrheit wird, wenn es sie bei Geldanlagen überhaupt gibt, in der Mitte liegen. Vor dem Hintergrund der Geldentwertung, die durch die Schuldenpolitik des Staates droht, sollten sich private Anleger in den nächsten Monaten intensiv mit Immobilien und Krediten beschäftigen.

Hypotheken und Sachwerte sind, auch wenn sie vielen Leuten nicht passen, der wirkungsvollste Schutz gegen die Entwertung des Geldes. Vor der hastigen Aufnahme von Fremdkapital und dem schnellen Kauf vermieteter Immobilien sollte jedoch die nüchterne Überlegung stehen, worum es bei Liegenschaften geht.

Ganz normale Investitionen, keine Wunderwaffen

Häuser und Wohnungen sind, um es in aller Deutlichkeit zu sagen, keine besonderen Anlagen, sie sind auch keine speziellen Wunderwaffen im Kampf gegen die Inflation, sondern sie sind normale Investitionen. Sie haben einen Preis, sie bieten Erträge, sie verursachen Kosten, es fallen Steuern an, und sie werden beim Verkauf einen Endwert haben.

Das hört sich zunächst trivial an, doch in der Praxis blenden die meisten Privatanleger den Ausstieg aus. In ihren Augen wird die ganze Sache schon „irgendwie“ gut enden. Doch in vielen Fällen zerplatzt diese Hoffnung wie eine Seifenblase.

Bei vermieteten Immobilien geht es wie bei jeder Investition um elf Fragen: Wie viel Geld soll investiert werden? Wie hoch soll der Kredit sein? Wie lange soll das Geschäft laufen? Wie hoch sind die Erträge? Wie sicher sind die Mieten? Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Wie hoch sind die Steigerungen? Wie steht es um den Endwert? Wie hoch ist die nominale Rendite? Wie hoch ist die Verzinsung nach Abzug der Inflation? Wo lohnt sich die Investition? Wie die möglichen Antworten ausfallen können, wird in folgendem Beispiel deutlich.

Eine geschiedene Frau ist 40 Jahre alt und möchte 500.000 Euro in vermietete Immobilien anlegen. Davon sollen 100.000 Euro aus eigener Tasche bezahlt werden, und 400.000 Euro sollen mit Hilfe einer Hypothek aufgebracht werden. Die Immobilien sollen 20 Jahre vermietet werden, und in dieser Zeit sollen die Schulden getilgt werden.

Hohe Erträge und leicht zu verkaufen

Was die Frau mit den Objekten zu gegebener Zeit machen wird, steht in den Sternen. Es ist denkbar, dass sie dann die Immobilien verkaufen will. Genauso ist es aber auch möglich, dass sie im Alter von den Erträgen der schuldenfreien Objekte lebt.

Was lässt sich für 500.000 Euro finden? Die Frau kann mit dem Finger über die Deutschlandkarte wandern. Sie kann Häuser im Norden kaufen, sie kann Wohnungen im Süden erwerben, doch worauf kommt es letztlich an?

Die Objekte sollen, weil sie Mittel zum Zweck sind, ordentliche Erträge abwerfen, die Mieten sollen nach Möglichkeit sicher sein, und die Immobilien sollten in 20 Jahren verkäuflich sein. Was das in Zahlen bedeutet, macht die erste Tabelle deutlich.

Verwaltung ist vorgeschrieben

Hier werden Immobilien zum Einundzwanzigfachen der Jahresmiete gekauft. Das heißt im Umkehrschluss, dass die 500.000 Euro einen jährlichen Ertrag von 23.810 Euro oder 4,76 Prozent der Investition abwerfen. Von diesem Betrag soll ein Fünftel, knapp 5.000 Euro, in die Verwaltung und in die Instandhaltung der Liegenschaften fließen.

Die Verwaltung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschrieben, und die Instandhaltung ist notwendig, um den Wert der Immobilien zu erhalten. Die Mieten und die Kosten steigen in der Tabelle jedes Jahr um 1,5 Prozent, weil die Anlegerin hofft, auf diese Weise etwas die Geldentwertung bekämpfen zu können. Sie rechnet mit 3 bis 4 Prozent, so dass auch die Ausgaben um diesen Satz steigen sollten. In der Tabelle klettern sie wie die Mieten um 1,5 Prozent.

Hilfe im Kampf gegen die Inflation verspricht sich die Frau auch von der Hypothek. Hier geht es um 400.000 Euro. Sie soll zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen werden. Derzeit kann für zehn Jahre ein jährlicher Nominalzins von 4,5 Prozent pro Jahr vereinbart werden. Weil der Zinssatz vom elften bis zum zwanzigsten Jahr jedoch unbekannt ist, wird von Anfang an mit einem Satz von 5 Prozent pro Jahr gerechnet. Bei monatlicher Zins- und Tilgungsrechnung sind jedes Jahr insgesamt 31.678 Euro notwendig, um die Verbindlichkeiten in dieser Zeit zu tilgen.

In den ersten Jahren Steuervorteile

Die jährlichen Schuldzinsen der Hypothek und die Abschreibung der Immobilien - jedes Jahr beläuft diese sich auf genau 2 Prozent der Gebäudekosten - sind steuerliche Ausgaben. Die Mieten sind steuerpflichtige Einnahmen. Das führt bei einem Jahreseinkommen von 200.000 Euro und der Grundtabelle in den ersten Jahren zu Steuervorteilen. In der zweiten Halbzeit sind Steuern an das Finanzamt zu bezahlen, weil die steuerlichen Ausgaben niedriger als die steuerlichen Einnahmen sind. Sowohl die Vorteile als auch die Nachzahlungen fallen nach der Abgabe der Steuererklärung an.

Auf diese Weise entsteht ein Immobiliensparplan mit monatlichen Raten, die bei einem Betrag von 717 Euro beginnen und bei 1.168 Euro enden. Eingerahmt werden die Raten von der Startzahlung, die wegen der Grunderwerbsteuer und der Notargebühren nicht 100.000 Euro, sondern 125.000 Euro beträgt, und dem Endwert der Immobilie, der in 20 Jahren etwa 673.000 Euro betragen wird. Die Rendite der Zahlungsreise liegt, wie ein Blick in die zweite Tabelle verrät, bei 5,05 Prozent pro Jahr.

Das mag die Frau zunächst überzeugen, doch vor dem Hintergrund einer Inflation von 3 bis 4 Prozent wird der Wert ins Wanken geraten. Das ist der Hauptgrund, warum sich die Anleger in besonderem Maße mit solchen Analysen beschäftigen sollten.

Der Einstiegspreis ist entscheidend

Wer zum Einundzwanzigfachen der Jahresmiete, hier beginnen in aller Regel die süddeutschen Preise, in vermietete Immobilien einsteigt, kommt bei einem Anstieg der Mieten, der Kosten und des Endwertes von jährlich 1,5 Prozent auf eine Verzinsung von 5 Prozent pro Jahr. Wenn der Geldwert im selben Zeitraum um 3 Prozent pro Jahr sinkt, bleiben am Ende bestenfalls 2 Prozent übrig.

Das ist mehr als nichts, doch es ist zu überlegen, ob der Anleger und die Investorin für die Gefahren und Risiken, die in der zwanzigjährigen Vermietung liegen, angemessen belohnt wird. Daher lohnt sich in der zweiten Tabelle ein Blick nach links und rechts.

Wer zum Preis von 500.000 Euro vermietete Immobilien zum Fünfzehnfachen der jährlichen Mieteinnahmen erwirbt, kommt im selben Zeitraum auf eine Rendite von 6,86 Prozent. Bei einem Einstieg zum Fünfundzwanzigfachen der Jahresmiete sinkt die Verzinsung auf 4,38 Prozent pro Jahr.

Von diesen beiden Werten ist noch die Geldentwertung abzuziehen, und es sollte berücksichtigt werden, dass die Inflation höher als die Wertsteigerung ist. Bei einer Geldentwertung von 3 Prozent pro Jahr würden in diesem Fall etwa 3,9 und 1,4 Prozent übrig bleiben, so dass überdeutlich wird, wie wichtig der Einstiegspreis ist.

Im Norden investieren, im Süden wohnen

Kaufpreise von 15 bis 20 Jahresmieten sind, so lautet die grobe Orientierung, nördlich des Mains möglich. Südlich des Mains liegen die Werte jedoch höher, nämlich bei 20 bis 25 Jahresmieten. Bei diesen Perspektiven liegt es auf der Hand, sich vor allem im Norden nach vermieteten Immobilien umzusehen.

Hier winkt mehr Ertrag, doch Fachleute wissen auch, dass im Gegenzug die Risiken einer Immobilieninvestition im Norden höher sind. Die Wirtschaftskraft ist im Norden geringer als im Süden, und die Gefahr, auf vermieteten Immobilien im wahrsten Sinne des Wortes sitzen zu bleiben, ist wesentlich höher.

So schön und so wirtschaftlich stark der Süden aber auch sein mag, so durchwachsen sind auf den dortigen Immobilienmärkten die Verzinsungen für Vermieter. In München und Stuttgart kosten Immobilien leicht 25 bis 30 Jahresmieten, doch wer zu diesen Preisen kauft und auf hohe Verzinsungen hofft, wird mit ebenso hoher Wahrscheinlichkeit sein Ziel verfehlen.

Daher lohnt ein Blick nach Münster, Hannover, Bremen, Hamburg, Kiel oder Berlin. Dort leben auch Menschen, und auch diese Menschen brauchen in 10 oder 20 Jahren ein Dach über dem Kopf. Die Renditen in diesen Regionen liegen um teilweise 50 bis 100 Prozent über den süddeutschen Ländereien, so dass selbst die Freunde oberbayerischer Folklore die Regel befolgen sollten: Im Norden investieren, im Süden wohnen!