Die Vermögensfrage Wie Immobilien zu Ruinen finanziert werden

Der Kauf guter Immobilien und die Vermietung der Liegenschaften sind solide Vorkehrungen gegen Inflation und Steuern. Das gilt nicht nur für Anleger, die solche Objekte bar bezahlen, sondern auch für Sparer, die mit Hilfe von Immobilien und Krediten ein Vermögen aufbauen wollen. Hier besteht allerdings die Gefahr, dass ordentliche Immobilien durch waghalsige Finanzierungen beschädigt werden.

Daher sollten bei diesen Investitionen drei Dinge beherzigt werden: Die Immobilie ist wichtiger als der Kredit. Die direkte Rückzahlung ist einfach und sicher. Die indirekte Tilgung über Geldanlagen wie Bausparverträge, Kapitalversicherungen und Aktiensparpläne bringt nur geringe Vorteile. Was diese lapidaren Bemerkungen in Zahlen bedeuten, wird in folgendem Beispiel deutlich.

Die Miete klettert jedes Jahr

Ein erfolgreicher Zahnarzt ist 51 Jahre alt. Die Praxis ist bezahlt, und das Eigenheim ist beglichen. Jetzt geht es um die Aufstockung der privaten Altersversorgung. Hier interessiert sich der Mann, der verheiratet ist und jedes Jahr etwa 250.000 Euro versteuert, für den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Ein Makler hat ihm ein Objekt angeboten, das einschließlich der Nebenkosten ungefähr 1,1 Millionen Euro kostet. Davon entfallen 200.000 Euro auf das Grundstück und 800.000 Euro auf das Gebäude. Die restlichen 100.000 Euro sind für diverse „Leistungen“ wie Finanzamt, Notar und Makler notwendig.

Trotz der Gebühren, von denen der Zahnarzt beim Verkauf nichts wieder sehen wird, ist die Immobilie eine solide Investition. Die aktuelle Jahresmiete beträgt 60.000 Euro. Die jährlichen Kosten für Instandhaltung und Verwaltung werden auf 10.000 Euro veranschlagt.

Der Mediziner rechnet in Zukunft mit einer jährlichen Geldentwertung von 5 Prozent. Von diesem Schwund hofft er, rund die Hälfte auf das Objekt „abwälzen“ zu können. Die Miete klettert, wie in der Tabelle deutlich wird, jedes Jahr um 2,5 Prozent. Darauf spekuliert der Anleger auch beim Wert der Immobilie. Er setzt auf einen Zuwachs von 2,5 Prozent im Jahr. Bei den Kosten ist er - je nach Sichtweise - aber Pessimist und Realist zugleich. Hier soll es jedes Jahr um 5 Prozent nach oben gehen.

Tilgung schlägt sich in Steuerrechnung nieder

Die Rendite der Immobilie liegt, wenn die Zahlen stimmen, bei 6,62 Prozent im Jahr. Davon bleiben bei einem konstanten Einkommen von jährlich 250.000 Euro rund 5,19 Prozent übrig. Der Wert ist in mehrfacher Hinsicht wichtig.

Erstens zeigt er dem Arzt, dass das Angebot des Maklers solide ist. Zweitens wird deutlich, dass der Zahnarzt so viel Ertrag braucht, um die drohende Geldentwertung bekämpfen zu können: Die Immobilie und die Inflation heben sich auf, der Anleger erhält nur den Wert des Geldes, von Gewinn im herkömmlichen Sinne kann keine Rede sein. Und drittens ist die geplante Aufnahme einer Hypothek sinnvoll, weil die Kosten des Kredites unter der Verzinsung der Immobilie liegen.

Bei der Gestaltung des Darlehens gibt es mehrere Möglichkeiten. Die erste Lösung ist der klassische und sichere Weg. Der Mediziner setzt ein Eigenkapital von 300.000 Euro ein, nimmt also 800.000 Euro Kredit auf und tilgt diese Schuld während der Vermietung durch laufende Rückzahlungen. Die Rate für Zins und Tilgung beträgt bei einem Preis von 5 Prozent monatlich 6.326 Euro. Das sind knapp 76.000 Euro im Jahr, und die Zusammensetzung dieser Summe ändert sich von Jahr zu Jahr. Die Zinsen nehmen ab, und die Tilgung steigt an, was sich in der Steuerrechnung niederschlägt.

Nach drei Jahren ist mit den Steuervorteilen Schluss

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auf der einen Seite die Mieten und auf der anderen Seite die Abschreibung, Kosten und Zinsen. Im ersten Jahr fallen zum Beispiel jährliche Mieten von 60.000 Euro an. Abzugsfähig sind die Abschreibung (17.600 Euro), die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung (10.000 Euro) und die Zinsen (39.165 Euro). Das sind minus 6.765 Euro, so dass der Fiskus dem Zahnarzt 2.998 Euro erstatten muss.

Mit den Steuervorteilen ist aber nach drei Jahren endgültig Schluss. Die Mieten sind so hoch, und die Zinsen rutschen in den Keller, so dass der Investor in steuerlicher Hinsicht jedes Jahr blutet. Die Abgaben steigen im Laufe der Zeit bis auf 20.000 Euro.

Die Einnahmen und die Ausgaben führen zu einem Zahlungsplan. Anfangs sind 300.000 Euro auf den Tisch zu legen. In den folgenden Jahren kommen jährliche Beträge hinzu, die bei 23.000 Euro beginnen und bei 31.000 Euro enden. Dafür steht am Ende des Weges die schuldenfreie Immobilie im Wert von 1.448.000 Euro.

Die Zahlungsreihe ist, um die Geschichte auf den Punkt zu bringen, ein größerer Zahlungsplan. Zu Beginn werden 300.000 Euro eingezahlt. Danach kommen Raten hinzu, die im Monatsmittel bei 2.200 Euro liegen, und am Schluss winkt ein Guthaben von 1,45 Millionen Euro. Das ist eine Rendite von knapp 7 Prozent, wie ein Blick in die zweite Tabelle verrät. Sie ist die Folge der Zinsdifferenz. Die Immobilie bringt 5,19 Prozent, der Kredit kostet 2,85 Prozent, so dass effektiv 6,91 Prozent herausspringen.

Gegen Steuern allergisch?

Das Ergebnis lässt sich durch Festkredite und Geldanlagen steigern, doch die Vorteile sind nicht besonders hoch. Zahnärzte stehen im Ruf, gegen Steuern besonders allergisch zu sein. Daher ist es nur eine Frage der Zeit, bis sie selbst oder geschäftstüchtige Vermittler auf die Idee kommen, statt eines Tilgungsdarlehen einen Festkredit aufzunehmen und die Schulden mit Hilfe von Geldanlagen zu begleichen. Das können Kombinationen wie die Modelle B bis D sein.

Der Klassiker ist die Verknüpfung des Festkredites mit einer Kapitalpolice. Die Versicherung kann 3,5 Prozent bringen, so dass monatliche Prämien von 3.391 Euro notwendig sind. Während der Sparphase bleiben die Zinsen der Versicherung steuerfrei, doch am Ende muss die Hälfte der Erträge der persönlichen Besteuerung unterworfen werden.

Daher müssen in solchen Fällen im letzten Jahr hohe Steuern bezahlt werden, so dass die Finanzierung nicht günstiger als das Annuitätendarlehen ist. Sie kostet nach Steuern knapp 2,9 Prozent im Jahr. In Verbindung mit der Immobilie rutscht die jährliche Rendite auf 2,8 Prozent. Fazit: Das Paket lohnt sich nicht.

Das Haus ist Risiko genug

Die mutigen Semester ersetzen die Versicherung durch einen Aktiensparplan und träumen von einer Rendite von 6 Prozent vor Steuern und 4,5 Prozent nach Steuern. Das senkt die Kosten der Finanzierung auf 1,6 Prozent und steigert die Verzinsung des Immobiliensparplans auf 7,6 Prozent im Jahr.

Das ist im Vergleich zu dem Tilgungskredit ein Plus von 45.000 Euro, doch wer die Sache nüchtern abwägt, kann die Gefahren nicht übersehen. Das Haus und der Zahnarzt sind Risiken genug, so dass es fragwürdig ist, mit der Finanzierung auch noch an der Börse zu spekulieren.

Diese Aussage gilt auch für das vierte Finanzierungsmodell. Hier geht es um die Überlegung, das Haus in voller Höhe mit Fremdkapital zu bezahlen, sich also mit 1,1 Millionen Euro zu verschulden. Das Eigenkapital wandert zu gleichen Teilen in Versicherungen und Aktien. Genauso werden die Sparraten im selben Verhältnis auf beide Töpfe verteilt.

Das bringt weitere Vorteile, doch die Geschichte ist, um es vorsichtig auszudrücken, reichlich fragwürdig, weil der Vorteil im Vergleich zum Tilgungskredit „nur“ 46.000 Euro beträgt. Die wahren Nutznießer werden die Vermittler sein. Für das Annuitätendarlehen gibt es eine Provision von etwa einem Prozent beziehungsweise 8.000 Euro. Bei der vierten Lösung beträgt die Provision dagegen 38.000 Euro.

Versicherungen und Aktienfonds sind heikel

Bei diesen Perspektiven wäre es ein Wunder, wenn die Vermittler nicht alle Kräfte bündeln würden, um Zahnärzte zu der Kombination aus Vollkredit, Kapitalversicherung und Aktiensparplan zu überreden. Denkbar ist Software, welche die Raten addiert und Vorteile anzeigt, die in Wirklichkeit gar nicht erzielbar sind. Möglich sind ständige Hinweise auf die Steuervorteile.

Wenn das auch nicht hilft, gibt es nur noch eine Möglichkeit: Die Vermittler geben etwas von der Provision ab; es ist ja reichlich Masse vorhanden. Geschenke im Wert von 10.000 Euro bewirken nicht nur bei Zahnärzten kleine Wunder.

Fatal ist nur, dass die Anleger sich für das Geld, das ohnehin aus ihrer Tasche stammt, aufs Glatteis locken lassen. Da hilft nur noch sehr kühler Verstand. Maßgebend bei diesem Geschäft ist die Immobilie, und das Objekt ist gut.

Solide ist das klassische Tilgungsdarlehen. Versicherungen und Aktienfonds sind bei diesem Handel heikel und können den Erfolg der Immobilie in hohem Maße gefährden.