Die Vermögensfrage Theorie und Praxis der Kreditaufnahme

Die Finanzierung von Eigenheimen ist eine einfache Sache. Zuerst sollten alle Geldanlagen, deren Renditen unter den Kosten der Hypotheken liegen, aufgelöst werden. Danach sollten die Kredite so zügig wie möglich getilgt werden. Außerdem sollten in die Finanzierung einige Sicherungen eingebaut werden. In der Theorie hören sich diese Maßnahmen überzeugend an, doch in der Wirklichkeit gehen die Uhren anders.

Hier werden Kredite mit geringer Tilgung vereinbart, dort werden unnötige Geldanlagen abgeschlossen, und Sicherungen spielen in den meisten Fällen keine Rolle. Es ist müßig, darüber zu streiten, wer für solche Geschäfte verantwortlich ist, weil Banken und Kunden zu gleichen Teilen dazu beitragen, dass die meisten Finanzierungen sehr kompliziert und wenig flexibel sind.

Die Schwierigkeiten stecken im Detail

Das wird in folgendem Fall deutlich. Ein Informatiker und eine Lehrerin wollen ein Haus bauen, das 400.000 Euro kostet. Zuzüglich der Nebenkosten rechnet das Ehepaar mit einem Aufwand von 450.000 Euro. Die Finanzierung wird kein Problem sein. Die Akademiker haben 150.000 Euro auf der hohen Kante, und die Aufnahme der 300.000 Euro ist zu verkraften, weil beide Investoren berufstätig sind und gut verdienen. Die Schwierigkeiten stecken im Detail. Im Moment steht nicht das gesamte Eigenkapital zur Verfügung, und der Vorschlag der Hausbank ist in einigen Punkten ausbaufähig.

Das Ehepaar hat Eigenmittel von 150.000 Euro. Davon stehen 20.000 Euro in drei Jahren und 40.000 Euro in fünf Jahren zur Verfügung. Folglich bietet die Bank zwei Darlehen an, die nach 36 und 60 Monaten getilgt werden. Der erste Kredit kostet 4 Prozent im Jahr, und für den zweiten Kredit sollen jährlich 4,25 Prozent entrichtet werden. Nun folgen weitere Kredite. Ein Betrag von 100.000 Euro wird mit einem jährlichen Festzins von 4,5 Prozent ausgestattet werden. Der Satz gilt acht Jahre, und in dieser Zeit soll ein neuer Bausparvertrag angespart werden. Die restlichen 200.000 Euro werden in Form eines Annuitätendarlehen abgebildet. Es kostet 4,75 Prozent je Jahr, der Zins gilt zehn Jahre, und die Tilgung liegt bei 2 Prozent.

In doppelter Hinsicht fragwürdig

Gegen den Vorschlag der Bank ist auf den ersten Blick nichts einzuwenden. Das Institut ersetzt das fehlende Eigenkapital durch passende Kredite. Es bedenkt die Bausparkasse des Verbundes mit einem ordentlichen Vertrag. Die Preise der fünf Bausteine sind marktüblich. Aus der Sicht der Kunden ist die Geschichte in dreifacher Hinsicht heikel. Erstens passt die Laufzeit der Finanzierung nicht in die Lebensplanung des Ehepaares, zweitens ist nicht erkennbar, wie viel das ganze Paket unter dem Strich kostet, und drittens ist die Kombination sehr unflexibel.

Der Informatiker ist 42 Jahre alt, die Oberstudienrätin ist 40 Jahre jung. Die Finanzierung wird, wenn sie dem Vorschlag der Bank folgt, etwa 26 Jahre dauern. Das erste Darlehen läuft drei Jahre. Die zweite Hypothek ist nach fünf Jahren vom Tisch. Der dritte Kredit - die Kombination des Festdarlehens und des Bausparvertrages - hat eine Laufzeit von 16 Jahren. Die Tilgung der großen Schuld wird 26 Jahre dauern. Das ist in doppelter Hinsicht fragwürdig. Auf der einen Seite müssen die Anleger nicht nur Kredite tilgen, sondern auch an ihre freie Altersvorsorge denken, und auf der anderen Seite startet das Ehepaar mit einer Anfangsbelastung von 2234 Euro im Monat, so dass es sich anbietet, diese Rate auf Dauer beizubehaten und die Laufzeit von Anfang an zu kürzen.

Die Bank muss nicht sagen, wie viel das Ganze kostet

Der Gesamtpreis bleibt im Dunkeln. Die Bank muss nach der Preisangaben-Verordnung zwar die Kosten der Einzelteile nennen, doch sie muss nicht sagen, wie viel das ganze Paket kostet. Wenn die fünf Bausteine zu einem Zahlungsstrom verdichtet werden, kommen unter dem Strich genau 5 Prozent im Jahr heraus. Das ist für eine Laufzeit von 26 Jahren zur Zeit normal. Vor dem Hintergrund, dass die Finanzierung aber Durchschnitt ist, ist der Preis ein bisschen hoch.

Grundsätzlich könnte die Finanzierung viel einfacher und flexibler gestaltet werden. Das Ehepaar sollte, das ist der erste Punkt, die Schulden innerhalb von 15 Jahren tilgen, um noch genügend Zeit für den Aufbau der restlichen Altersvorsorge zu haben. Die vier Kredite können, das ist die zweite Verbesserung, mit wenigen Handgriffen zu einer Hypothek verdichtet werden, so dass die ganze Finanzierung leicht und transparent wird. Außerdem sollten in die Finanzierung, das ist der dritte Vorschlag, einige Sicherungen wie Ratenwechsel, Sondertilgungen und Todesfallschutz eingebaut werden, um gegen allfällige Widrigkeiten des Lebens gewappnet zu sein. Bei einer Laufzeit und Zinsbindung von jeweils 15 Jahren muss zur Zeit mit einem Sollzins von 5 Prozent im Jahr gerechnet werden. Wird nur eine Hypothek vereinbart, sind 360.000 Euro aufzunehmen, weil Teile des Eigenkapitals erst in drei und fünf Jahren zur Verfügung stehen werden. Das ist aber kein Problem, weil die Eigenmittel von 20.000 und 40.000 Euro von Anfang an als feste Sonderzahlungen in den Kredit eingebaut werden. Das führt in der Folge zu 180 Monatsraten von je 2464 Euro. Wenn die Rate auf 2500 Euro aufgerundet wird, verkürzt sich die Laufzeit sogar um vier Monate.

Ein schlichter Vertrag punktet

Der Preis des einfachen Kredites liegt mit 5,12 Prozent über den Kosten der Kombination, doch die zusätzlichen 2500 Euro sind gut angelegt. Die Finanzierung ist nach 15 Jahren zu Ende, so dass es gar kein Zinsänderungsrisiko gibt. Bei der großen Hypothek des ersten Vorschlages beträgt die Restschuld nach zehn Jahren aber noch 149.000 Euro, so dass Zinserhöhungen drohen. Hinzu kommt die Schlichtheit der Finanzierung. Das Ehepaar hat in der Alternative nur einen Vertrag in den Büchern, so dass alles leicht zu verfolgen ist.

Die Rate von 2500 Euro ist eine „kantige“ Sache. Richtig rund wird die Rate erst durch die Möglichkeit, die Zahlung im Laufe der Zeit ändern zu können. Vor allem Selbständige, die sich nicht darauf verlassen können, dass ihre Gewinne in den nächsten 15 Jahren stabil bleiben, sollten unter allen Umständen darauf bestehen, die Rate während der Zinsbindung zwei- bis dreimal ohne Kosten wechseln zu können. Im vorliegenden Fall bietet sich zum Beispiel an, eine Rückzahlung von 2000 bis 3000 Euro zu vereinbaren und diese Bandbreite im Kreditvertrag schriftlich zu verankern.

Ratenwechsel bringen enorme Vorteile

Zusätzlich können Sondertilgungen vereinbart werden. In vielen Fällen werden jährliche Zahlungen von 5 Prozent der Kreditsumme akzeptiert. Das kann knapp werden, wenn in späteren Jahren mehr getilgt werden könnte, weil „verfallene“ Sondertilgungen in der Regel nicht nachgeholt werden können. Daher ist der Ratenwechsel für die meisten Kreditnehmer vorteilhafter. Hier besteht die Möglichkeit, die zusätzlichen Mittel jeden Monat wegzupacken, so dass gar keine Versuchung aufkommen kann, die Sondermittel für private Dinge auszugeben.

Wenn über Sondertilgungen verhandelt wird, sollte eher geklärt werden, wie die Hypothek bei einer „Vollablösung wider Willen“ abgerechnet wird. Was passiert mit dem Kredit, wenn das Haus wegen Scheidung oder Umzug verkauft werden muss? Wie wird gerechnet, wenn ein Partner stirbt und der Kredit durch eine Lebensversicherung abgelöst werden soll? In beiden Fällen verlangen die meisten Banken eine Entschädigung, und wenn es um Geld geht, hat auch die Pietät ihre Grenzen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, nicht nur auf den Zins zu achten, sondern in den Nebenabreden zum Beispiel zu vereinbaren, dass beim Tod des Ehepartners keine Entschädigung erhoben wird. Wenn die Bank auf diese Bitte nicht eingeht, gibt es nur einen Ausweg: Die Todesfallsumme sollte 10 Prozent über der Kreditsumme liegen, da sonst bei der Ablösung einfach Geld fehlen wird.