Die Vermögensfrage Immobilienfonds können die bessere Lösung sein

Die vermieteten Immobilien bleiben für Privatleute trotz aller Schwierigkeiten, welche die Häuser und Wohnungen mit sich bringen, attraktive Geldanlagen. Das gilt vor allem für „mittelalte“ Investoren. Wer mit 50 oder 55 Jahren in eine Immobilie einsteigt, um noch eine Schippe auf die private Rente draufzulegen, wagt das vielfach in dem Glauben, dass vermietete Liegenschaften sichere Anlagen seien, die nicht an Wert verlieren, weil es doch in den letzten Jahrzehnten eigentlich nur bergauf gegangen ist. Im Mittelpunkt des Interesses stehen einzelne Wohnungen, die mit Hilfe von Eigenkapital und Krediten zu Immobilien-Sparplänen werden.

Im Schatten der Einzelobjekte stehen die offenen Immobilienfonds. Hier kauft der Anleger zwar nur Anteile an vermieteten Häusern und Wohnungen. Doch unter dem Strich steuert er dasselbe Ziel an: Er wird Immobilienbesitzer und hofft auf sichere Erträge. Der zweite Weg ist zum Teil sogar lukrativer und sicherer als der erste Weg, das ist vielen Investoren gar nicht bewusst. Die Chancen und Risiken werden in folgendem Beispiel deutlich.

Für den Kauf des Objektes ist ein Darlehen notwendig

Ein Anleger ist 55 Jahre alt und hat 60.000 Euro auf dem Girokonto, weil vor einigen Monaten eine Kapitalversicherung fällig geworden ist. Nun soll das Geld nach langem Abwägen verschiedener Anlageformen der finanzielle Grundstock für den Kauf einer Wohnung aus zweiter Hand sein. Das Objekt ist für 200.000 Euro zu haben. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notariatsgebühren, so dass insgesamt 210.000 Euro auf den Tisch zu legen sind. Die monatliche Miete liegt derzeit bei 900 Euro. Dadurch kann das Objekt für 19 Jahresmieten erworben werden - also günstige Voraussetzungen. Trotz der hohen Vor-Steuer-Rendite von 4,88 Prozent im Jahr ist die Immobilie aber eine Anlage mit Licht und Schatten, weil für den Kauf des Objektes ein Darlehen notwendig ist.

Der Anleger braucht für die Bezahlung der Wohnung einen Kredit von 150.000 Euro. Die Hypothek kostet 5,5 Prozent im Jahr. Der Zinssatz ist für zehn Jahre fest, und der Kredit soll in dieser Zeit getilgt werden, weil der Anleger die Schulden bis zur Pensionierung loshaben möchte. Danach will er weitersehen. Vielleicht wird die Immobilie weiter vermietet. Vielleicht wird das Objekt in andere Anlagen getauscht. Die rasche Tilgung führt zu monatlichen Aufwendungen von 1628 Euro für Zins und Tilgung. Die effektiven Kosten der Fremdmittel liegen bei 5,64 Prozent, und das verheißt nichts Gutes.

Zehn Jahre monatliche Sparraten

Die Ausgaben für den Kredit sind höher als die Einnahmen aus der Vermietung, so dass selbst für Laien erkennbar wird, dass bei dieser Anlage monatliche Zuschüsse notwendig sind und folglich ein Immobilien-Sparplan entsteht. Die erste Zahlung beträgt 60.000 Euro. Das ist das Eigenkapital beziehungsweise die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Kredit. Danach folgen zehn Jahre monatliche Sparraten.

Auf der einen Seite muss der Investor für Zins und Tilgung monatlich 1628 Euro aufwenden. Und auf der anderen Seite fließen durch die Vermietung jeden Monat rund 900 Euro in die Kasse. Hinzu kommen die Abgaben. Die Saldierung der Mieten, der Abschreibung und der Schuldzinsen führt nur im ersten Jahr zu Steuervorteilen, die kaum der Rede wert sind. Die Mieten sind so hoch, die Abschreibung ist so gering und die Zinsen des Kredites sinken durch die hohe Tilgung dermaßen schnell, dass schon vom zweiten Jahr an steigende Abgaben an den Fiskus zu leisten sind.

Die Mieten, die Kreditraten und die Steuern führen per Saldo zu monatlichen Aufwendungen, die bei 718 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 953 Euro steigen. Der Lohn der Anstrengungen ist die schuldenfreie Immobilie im Wert von rund 200.000 Euro. Die jährliche Rendite dieses Sparplans beträgt 4,3 Prozent vor Steuern. Davon bleiben bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro, die nach der Splittingtabelle belastet werden, etwa 3,4 Prozent übrig, so dass sich die Frage stellt, ob es sich lohnt, für diesen Preis einen Notar aufzusuchen.

Die Alternative kann ein offener Immobilienfonds sein

Die Antwort ist heikel. Wenn die Zahlen in dieser Form zutreffen, ist das Geschäft bescheiden, und das hat zwei Gründe: Entweder ist die Immobilie gut und die Hypothek schlecht, oder der Kredit ist gut und das Objekt schlecht. Konkret heißt das, dass die beiden Bausteine nicht zusammenpassen. Der Effektivzins des Kredites liegt über der Rendite der Wohnung. Die negative Zinsdifferenz wird zwar unter Berücksichtigung der Steuern kleiner, doch die Lücke ist nicht zu schließen. Die Wohnung erbringt nach Steuern eine Rendite von 3,43 Prozent, und der Kredit kostet 3,58 Prozent nach Steuern, so dass die Verzinsung der Kombination nur 3,39 Prozent beträgt und weiterhin die Frage im Raum steht, ob sich das Geschäft lohnt.

Die Alternative kann ein offener Immobilienfonds sein. Hier wird der Investor nicht Eigentümer einer Wohnung, sondern er kauft mit dem Eigenkapital, das am Anfang zur Verfügung steht, und den 120 Sparraten jeden Monat einige Anteile an Büros, Geschäften, Hotels und Wohnungen. Das mag zwar auf den ersten Blick nicht den Geschmack des Anlegers treffen, doch beim zweiten Hinsehen sind die Perspektiven gar nicht schlecht, weil die guten Immobilienfonds jedes Jahr einen Ertrag von 5 Prozent abwerfen.

Die Ausschüttungen sind in steuerlicher Hinsicht keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. Dadurch unterliegen sie der Abgeltungsteuer. Sie sind in vielen Fällen allerdings nur zu 60 Prozent steuerpflichtig, weil die Kapitalgesellschaften die Gebäude abschreiben können. Damit unterliegen im vorliegenden Fall lediglich 3 Prozent der künftigen Abgeltungsteuer. Bei einem Satz von 26,375 Prozent sind folglich 0,79126 Prozent an die Staatskasse abzuführen, so dass der Nach-Steuer-Ertrag der Anlage bei 4,20875 Prozent im Jahr liegt.

Vieles spricht für den Immobilienfonds

Von diesen Einnahmen sind freilich noch die Vertriebsgebühren abzuziehen. Die meisten Gesellschaften erheben für den Beitritt in ihre Unternehmen einen Ausgabeaufschlag von 5 Prozent. Das heißt im Klartext, dass von dem Eigenkapital rund 3000 Euro an die Verkäufer gehen und je Sparrate, die bei 810 Euro liegt, weitere 40,50 Euro abgezwackt werden. Dadurch sinkt die Verzinsung auf 3,48 Prozent im Jahr. Das ist ein Vorsprung von sieben Basispunkten auf die Wohnung und den Kredit, so dass die Entscheidung, welche Lösung günstiger ist, nicht gerade leicht ist.

Trotz der Ähnlichkeiten spricht vieles für den Immobilienfonds. Hier hat der Anleger drei Vorteile: Er spart ohne Zwang, weil kein Kredit vorhanden ist. Er investiert in Dutzende von Immobilien, so dass das Risiko sinkt, und er kann die Anteile jeden Tag verkaufen. Das sieht bei der Wohnung und dem Kredit ganz anders aus. Hier muss der Anleger die Raten der Bank bedienen, so dass er - auf gut Deutsch gesagt - sparen muss. Er setzt alles auf eine Karte, sprich: auf eine Immobilie beziehungsweise einen Mieter. Am Ende der Veranstaltung sollte die Wohnung ohne Mühe zu verkaufen sein. Das kann klappen, das kann allerdings auch schiefgehen.

Der Zwang, das Risiko und die Mühe rechtfertigen nicht nur, sondern sie rufen geradezu nach mehr Rendite. Doch woher nehmen und nicht stehlen? Der einzige Ausweg aus diesem Dilemma ist die Wertsteigerung der Wohnung. Der Anleger braucht bei der Einzelimmobilie einen Zuwachs von mindestens 2 Prozent, um sich von dem Immobilienfonds nachhaltig absetzen zu können. Dann rechnet sich die Wohnung mit 6,7 Prozent, und der Immobilienfonds bringt, wenn er über das Internet ohne Ausgabeaufschläge eingekauft wird, jährlich 4,2 Prozent. Das ist ein Unterschied von 23.000 Euro. Doch wenn die Wertsteigerung ausbleibt, ist der Immobilienfonds mit hoher Wahrscheinlichkeit die bessere Lösung.