Die Vermögensfrage Eigenkapital ist das solideste Fundament

Die Krise der nordamerikanischen Hypothekenbanken ist für viele Privatanleger ein Buch mit sieben Siegeln. Das Unverständnis beginnt bei der Frage, wie es möglich war, dass einzelne Banken, die Geld in Immobilienkredite gesteckt hatten, über Nacht zusammengebrochen sind, und es endet bei der Frage, warum sich diese Krise so stark auf die Börsenkurse in Europa ausgewirkt hat. So vielschichtig die Schwierigkeiten sein mögen, so einfach ist ihre Ursache. Der Zusammenbruch der Banken ist ein Lehrstück über Gier und Spekulation, und die Hintergründe werden in folgender Geschichte deutlich, die in dieser Form erfunden ist, aber letzten Endes doch in dieser Weise abgelaufen ist.

Fünf reiche Unternehmer haben jeweils 500 Millionen Euro auf dem Konto, und die Herren haben gewisse Schwierigkeiten, ihr Kapital zu 10 bis 12 Prozent pro Jahr anzulegen. Deshalb beschließen sie, jeweils ein Zehntel ihres Vermögens in einen Topf zu werfen und mit den 250 Millionen Euro eine Bank zu gründen. Darüber hinaus sammeln sie über die Börse bei 17.000 Privatleuten jeweils 50.000 Euro ein. Von den 850 Millionen Euro zweigen die Gründer beim Börsengang 100 Millionen Euro in ihre Privattasche ab, so dass der Einsatz pro Unternehmer auf 30 Millionen Euro sinkt und das Risiko sich verringert.

Zunächst gelten strikte Regeln

Mit der Milliarde Euro, die das Kreditinstitut noch in der Kasse hat, steigen die Unternehmer und ihre Komparsen in das Geschäft mit Hypotheken ein. Zunächst gelten strikte Regeln. Die Höchstgrenze pro Darlehen beträgt 100.000 Euro, so dass das Kapital auf 10.000 Schultern verteilt wird. Außerdem achtet die Bank darauf, dass jeder Kreditnehmer mindestens 50.000 Euro aus der eigenen Schatulle bezahlt und eine Immobilie erwirbt, die 150.000 Euro wert ist. Dadurch ist die Politik der Bank äußerst solide. Sie vergibt Kredite an erstklassige Schuldner und hat als Sicherheit interessante Häuser in der Hand.

Der Preis der Solidität ist aber die Tatsache, dass bei diesem Geschäft nicht viel zu verdienen ist. Erstens sind Privatleute, die beim Kauf einer Villa ein Drittel des Preises aus der eigenen Tasche bezahlen, äußerst rar, und zweitens ist bei diesen Leuten nicht viel zu holen. In Deutschland liegt die Marge im Kreditgeschäft bei 50 bis 100 Basispunkten. In Amerika sind die Spannen etwas höher, doch im Grunde gilt dieselbe Regel. Wer Geld hat und gut verdient, bekommt überall Kredit und bezahlt dafür lediglich normale Zinsen.

Aus diesem Grund müssen sich Unternehmer, die richtig viel Geld verdienen wollen, an Leute wenden, die finanziell nicht auf Rosen gebettet sind. Es gibt überall Menschen, die finanziell zwischen Baum und Borke hängen. Sie haben kein Geld auf der hohen Kante, doch sie träumen vom eigenen Dach über dem Kopf. Sie verdienen durchschnittlich, und der Wunsch, die Miete nicht dem Vermieter zu überweisen, sondern das Geld zur Abzahlung einer Hypothek zu verwenden, ist überdurchschnittlich hoch.

Mieter in dieser Lebenslage sind für geschäftstüchtige Banker die ideale Zielgruppe, wenn die Unternehmer kein Eigenkapital fordern und mit niedrigen Monatsraten zufrieden sind. Die höheren Risiken schlagen sich natürlich in höheren Zinsen nieder, doch das stört die wenigsten Mieter. Sie sind den Banken dankbar, dass sie überhaupt Kredit bekommen, und die Gefahren sind ihnen in der Regel nicht bewusst. Die Banker kennen die Risiken, doch sie hoffen, dass die Erträge unter dem Strich höher als Ausfälle sind.

Banken haben keine Chance, sich gegen die Abwanderung der Anleger zu wehren

In den Vereinigten Staaten ist die Vergabe der Hypotheken an Durchschnittsverdiener zum Bumerang geworden. Hier sind so viele Schuldner durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung in Schwierigkeiten geraten, dass die Objekte verkauft werden mussten. Das hat zu einem Überangebot geführt, so dass die Preise verfallen sind. In der Folge gerieten einzelne Banken selbst unter den Hammer. Erst wurden die Lücken mit Hilfe neuer Kredite gefüllt, dann mussten die Schalter geschlossen werden, weil die Verkaufserlöse weit unter den Restschulden lagen.

Der Zusammenbruch weniger Banken reichte aus, um das Vertrauen vieler Anleger zu erschüttern. Die Privatleute verkauften ihre Aktien, so dass die Kurse abstürzten. In diesen Strudel wurden selbst Banken gerissen, die überhaupt keine Kredite vergeben hatten, doch sie hatten keine Chance, sich gegen die Abwanderung der Anleger zu wehren. In Deutschland sind viele Banken in diese Krise verstrickt, weil sie Geld in amerikanischen Hypothekenbanken investiert hatten. Die bekanntesten Opfer sind die halbstaatliche IKB Industriekreditbank und die SachsenLB. Sie haben auf der Suche nach lukrativen Geschäften viel Geld in amerikanische Hypothekenbanken investiert, doch die Rechnung ist nicht aufgegangen.

Aus dem Fall können Anleger und Schuldner verschiedene Lehren ziehen. Für die Anleger gilt die Erkenntnis, dass hohe Erträge nur mit Hilfe risikoreicher Geschäfte erzielbar sind. Die Anlage in Durchschnittsverdiener ist keine Sünde, doch der Glaube, dass Immobilien ihren Wert behalten, ist trügerische Hoffnung. Häuser und Wohnungen sind Handelswaren wie Aktien und Anleihen, bei denen die Preise schwanken. Daher ist es auch möglich, dass Anleger bei der Verwertung von Immobilien in die Röhre gucken und 40 oder 50 Prozent ihres Einsatzes verlieren.

Kreditnehmer bleiben in der Regel auf Restschulden sitzen

Gravierender sind die Folgen für die Kreditnehmer. Sie bleiben in der Regel auf Restschulden sitzen und werden von den Gläubigern auf Jahre hinaus verfolgt, so dass sie zum Teil keine Chance mehr haben, wieder auf die Beine zu kommen. Vor diesem Hintergrund muss an die Grundsätze solider Kreditaufnahme erinnert werden: Beim Kauf des Eigenheims sollte ein Viertel bis ein Drittel des Preises aus eigenem Kapital bezahlt werden. Dieser Puffer kann, wenn alle Stricke reißen und das Haus verkauft werden muss, die finanzielle Rettung sein, weil der Preisverfall durch das Eigenkapital aufgefangen wird.

Genauso wichtig ist die laufende Belastung. Wer für jährliche Zinsen von 5 Prozent und die Tilgung von einem Prozent mehr als ein Drittel seines Nettoeinkommens aufbringen muss, sitzt von Anfang an auf einem Pulverfass, und es ist nur eine Frage der Zeit, bis er in die Luft fliegt. Es gibt viele Tricks, um die monatliche Belastung auf dem Papier zu senken, doch an der Wirklichkeit führt kein Weg vorbei.

Wer zum Beispiel heute 35 Jahre alt ist, sollte seine Hypothek innerhalb von 15 bis 20 Jahren tilgen, weil sonst der finanzielle Lebensplan ins Wanken gerät. Das bedeutet bei einem jährlichen Nominalzins von 5 Prozent anfängliche Tilgungssätze von 4,5 bis 3 Prozent, und an dieser Grausamkeit führt kein Weg vorbei. Die Vereinbarung gestaffelter Zinsen wie in Amerika, die Verminderung der Tilgung auf ein Prozent oder die Aussetzung der Rückzahlung führen auf Abwege, weil die Eigenheimer auf ihren Schulden sitzenbleiben. Wer statt eines linearen Zinses von 5 Prozent anfänglich nur 4 Prozent bezahlt, nach fünf und zehn Jahren aber Anstiege auf 5 und 6 Prozent akzeptiert und das Ganze nur mit einem Prozent tilgt, hat nach 15 Jahren nichts abgetragen. Die Hypothek steht bei 102 Prozent des Ursprungsbetrages, doch es steht in den Sternen, ob der Wert der Immobilie auch bei 102 Prozent des Kaufpreises liegen wird. Obendrein war der Besitzer die ganze Zeit nur Mieter: Das Geld floss nicht an den Vermieter, sondern an die Bank.