Die Vermögensfrage Eigenheime auf Zeit gewinnen an Bedeutung

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) wird, sollte er im Amt bleiben, alle Rekorde brechen. Der Finanzminister will, obwohl er in der Kasse keinen Cent übrig hat, bis 2013 zusätzliche Kredite von etwa 310 Milliarden Euro aufnehmen. Das ist die mit Abstand höchste Neuverschuldung, die dieser Republik droht. Da ist es kein Wunder, dass sich jeder Bürger mit gesundem Menschenverstand fragt, wie die zusätzlichen Schulden verzinst und getilgt werden sollen.

Die Antwort ist einfach, doch sie passt überhaupt nicht in die politische Landschaft und schon gar nicht in diese Zeit. Die Zeche wird, falls harte Schnitte ausbleiben, nur mit Hilfe schneller Geldpressen - sprich: Inflation und kräftiger Steuererhöhungen zu bezahlen sein.

Ganz normale Geldanlagen

Bei diesen Perspektiven zerbrechen sich viele Anleger zu Recht den Kopf, was sie mit ihrem Geld machen sollen. Anleihen werden zu kalter Enteignung führen, vor der Börse haben Investoren weiterhin Angst, und Anlagen in Immobilien? Sie können eine Überlegung wert sein, vor allem unter dem Gesichtspunkt, dass sie mit Hilfe von Krediten bezahlt werden, und da gewinnt das Eigenheim, auch wenn es eine Anlage für junge Leute ist, wieder an Bedeutung.

Das eigene Dach über dem Kopf ist für viele Privatleute seit Generationen die schönste Geldanlage, wobei die Antwort, was gut oder schön ist, stark von persönlichen Vorlieben geprägt ist. Das Eigenheim hat viele Gesichter, und in zahlreichen Fällen lassen sich Vorzüge und Nachteile gar nicht in Euro und Cent ausdrücken.

Trotzdem taucht immer wieder die Frage auf, wie sich selbstgenutzte Immobilien rechnen. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, doch die Rechentechnik ist einfach, weil Eigenheime von Haus aus normale Investitionen sind. Sie haben einen Startpreis, sie sind mit Einnahmen und Ausgaben verbunden, und die Geschichte hat ein Ende.

Daraus lässt sich die Verzinsung berechnen, und wie das unter dem besonderen Aspekt abläuft, dass das Eigenheim bewusst nur eine Zeitlang genutzt werden soll, wird in folgendem Beispiel deutlich.

Nur 20 Jahre genutzt

Ein Ehepaar ist Ende 30 und hat zwei Kinder. Es interessiert sich für ein Haus, das 300.000 Euro kostet. Hinzu kommen die Nebenkosten von 5 Prozent beziehungsweise 15.000 Euro. Auf den Konten der Familie liegen 75 .000 Euro, so dass ein Kredit von 240.000 Euro notwendig ist. Das Haus soll, das ist der Knackpunkt, bewusst nur 20 Jahre genutzt werden.

Danach möchten sich die Eltern verändern, weil sie der Meinung sind, dass die Kinder aus dem Haus sein werden und das Objekt für zwei Senioren zu groß sein wird, außerdem keine Attraktivität mehr ausstrahlen wird. Die Instandhaltung dieses „Eigenheims auf Zeit“ wird auf 300 Euro pro Monat veranschlagt. Der monatliche Mietvorteil liegt bei 1.000 Euro pro Monat. Sowohl die Rücklagen als auch die Vergleichsmiete sollen jedes Jahr um 2 Prozent steigen.

Das sind die wichtigsten Werte, und die Zahlen reichen aus, um einen Finanzplan aufzustellen und die Rentabilität der Investition zu berechnen. Das Ehepaar setzt 75.000 Euro ein. Danach folgen die Instandhaltung und die Kreditraten. Die Rücklagen bestehen aus 20 Raten à 3.600 Euro und steigen jedes Jahr um 2 Prozent. Die Bank fordert bei einem Zinssatz von 5 Prozent und einer Laufzeit von 20 Jahren insgesamt 240 konstante Raten von jeweils 1.584 Euro. Das sind pro Jahr jeweils 19.007 Euro.

Der Lohn dieser Aufwendungen werden 20 ersparte Mieten sein, die bei 12.000 Euro beginnen und im Jahrestakt um 2 Prozent klettern. Hinzu kommt der Wert des Eigenheims in 20 Jahren. Er kann wie die Mieten steigen. Genauso ist es aber auch möglich, dass der Endwert konstant bleibt oder sogar sinkt, weil sich in 20 Jahren kaum Interessenten für das Haus finden.

Rendite zwischen 0 und 2,4 Prozent

Die Verschraubung der einzelnen Zahlen führt zu einem Plan wie in der ersten Tabelle. Anfangs werden, das ist in der Darstellung nicht zu erkennen, die Eigenmittel von 75.000 Euro eingesetzt. Dann folgen 240 monatliche Ausgaben, die bei 884 Euro beginnen und im Laufe der Zeit bis auf 564 Euro sinken.

Der Schlusspunkt ist der Verkauf des Hauses. Denkbar sind die anfänglichen 300.000 Euro. In diesem Fall beträgt die Verzinsung, wie ein Blick in die zweite Tabelle verrät, rund 1,3 Prozent pro Jahr.

Können beim Verkauf dagegen 350.000 Euro erzielt werden, weil der Wert bis zum Verkauf jedes Jahr leicht ansteigt, kommen unter dem Strich voraussichtlich 2,4 Prozent heraus. Muss das Haus in 20 Jahren aber mangels Nachfrage für 250.000 Euro abgegeben werden, ist die Sache mehr oder weniger Geldwechsel. Die Verzinsung liegt knapp unter dem Nullpunkt.

Besonders empfehlenswert für ängstliche Menschen

Die Beurteilung dieser Ergebnisse ist persönliche Ansichtssache und bietet Stoff für unendliche Diskussionen. Die vorsichtigen Anleger, die von steigenden Mieten und Instandhaltungskosten und leichten Zuwächsen ausgehen, werden über die etwa 2 Prozent, die sie bei diesem Geschäft erzielen, gar nicht so unglücklich sein. Erstens leben sie 20 Jahre lang im eigenen Haus, und zweitens sind die Alternativen für risikoscheue Investoren mager.

Für langfristige Spar- und Rentenpläne, die festverzinsliche Anleihen enthalten, gibt es im Moment jährlich 3 bis 3,5 Prozent. Davon bleibt nach Abzug der Steuern und Inflation nicht viel übrig, so dass es Jacke wie Hose ist, wofür sich die Anleger entscheiden: Eigentum und Miete dürften bei diesen Zahlen sogar die Oberhand behalten.

Besonders ängstliche Menschen sollten allen Unkenrufen zum Trotz so schnell wie möglich Zuflucht im Eigenheim suchen. Wer zum Beispiel bei der Instandhaltung und der Miete mit einem jährlichen Anstieg von jeweils 5 Prozent rechnet und befürchtet, in 20 Jahren für das Grundstück nur noch 200.000 Euro zu erhalten, kommt trotzdem auf eine Verzinsung von 1 Prozent, weil die Inflation so hart zuschlägt.

Der „Stalldrang“ kommt erst spät

Umgekehrt werden Anleger mit Hang zum Risiko über eine Verzinsung von 1 oder 2 Prozent pro Jahr nur den Kopf schütteln und das Eigenheim in die Ecke stellen. Wer bei der Instandhaltung und den Mieten einen jährlichen Preisanstieg von jeweils 2 Prozent unterstellt und der Meinung ist, mit Aktien und Anleihen auf lange Sicht mindestens 5 Prozent nach Steuern zu verdienen, kann sich in 20 Jahren auf dem Konto über die höheren Guthaben freuen. Für ihn wird sich das Eigenheim nicht rechnen.

Das Eigenheim auf Zeit wird in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Dafür sind zwei Gründe verantwortlich. Das ist auf der einen Seite die Tatsache, dass die Bauherren und Käufer älter werden. Wer bis Mitte 20 studiert, wer bis Ende 20 sich selbst sucht, wer bis Mitte 30 nach dem Ehepartner ausschaut, geht auf die 40 zu, bis Kinder auf die Welt kommen und richtiger „Stalldrang“ aufkommt.

Im Alter nicht in der Provinz versauern

Und das ist auf der anderen Seite der Umstand, dass die künftigen Senioren flügger als frühere Generationen sind. Wer 20 Jahre auf dem Land gelebt hat, weil Eigenheime in der Stadt unbezahlbar waren, wird im Alter weiterhin den Drang verspüren, in der Stadt zu leben, und der wichtige Unterschied ist, dass die künftigen Senioren auch den Mut haben, diesem Verlangen nachzugeben.

Vor diesem Hintergrund ist das Motto, einmal Eigenheim, immer Eigenheim, mit Fragezeichen zu versehen. Die Alternative heißt in vielen Fällen: erst Eigenheim und Verzicht, dann Miete und Reisen. Dagegen ist beim besten Willen nichts einzuwenden, weil das Ziel, im Alter auf einer schuldenfreien Scholle in der Provinz zu versauern, in der Tat fragwürdig ist.

Wer so denkt und fühlt, sollte freilich die alte Kaufmannsregel beherzigen: Der Gewinn liegt im Einkauf. Das Eigenheim und der Mietvorteil müssen im richtigen Verhältnis zueinander stehen. Mehr als das Fünfundzwanzigfache der Vergleichsmiete sollte das Eigenheim nicht kosten!