Die Vermögensfrage Die Finanzierung vermieteter Immobilien bleibt spannend

Bei der Finanzierung vermieteter Immobilien dominiert die direkte Tilgung der Schulden. Trotzdem ist die Rückzahlung der Verbindlichkeiten mit Hilfe von Geldanlagen wie Bausparverträgen und Kapitalversicherungen niemals ganz aus der Mode gekommen. Investmentfondsgesellschaften und Versicherer geben sich in Zusammenarbeit mit freien Vermittlern große Mühe, ihre Produkte an die Frau oder den Mann zu bringen. Und von diesem Jahr an ist damit zu rechnen, dass die Kombination von Festkredit und Geldanlage wieder an Bedeutung gewinnen wird. Auslöser für diese Vermutung ist die unterschiedliche Besteuerung der Kredite und Anlagen. Die Chancen und Risiken dieses Klassikers werden in folgendem Beispiel deutlich.

Ein Anleger ist 45 Jahre alt und will 500.000 Euro aufnehmen, um ein Haus kaufen und die Immobilie etwa 20 Jahre vermieten zu können. In dieser Zeit soll der Kredit getilgt werden. Normalerweise greifen die meisten Investoren in solchen Fällen zu einfachen Annuitätendarlehen. Sie nehmen das Geld zum Kurs von 100 Prozent auf, und der Nominalzins wird so lange wie möglich festgeschrieben. Das können 15 Jahre sein, in einigen Fällen werden sich aber auch Institute finden, welche die Zinsen für die gesamte Laufzeit festschreiben.

Dreh- und Angelpunkt aller Überlegungen

Der jährliche Nominalzins dieser Hypotheken beträgt im Moment etwa 5 Prozent. Das führt bei monatlicher Zins- und Tilgungsverrechnung zu 240 Raten von jeweils 3300 Euro. Der effektive Jahreszins beträgt 5,1 Prozent vor Steuern. Weil die jährlichen Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar sind, sind die Gebühren nach Steuern niedriger. Bei verheirateten Investoren, die im Jahr etwa 200.000 Euro versteuern, sinken die Aufwendungen auf 2,9 Prozent nach Steuern.

Dieser Zinssatz ist der Dreh- und Angelpunkt bei allen Überlegungen, ob sich die Aussetzung der Tilgung lohnt. Wer das Geld direkt an die Bank zurückzahlt, legt jeden Euro zu dieser Rendite an, weil er durch die Tilgung künftig Sollzinsen in dieser Höhe sparen wird. Wenn es möglich ist, die laufenden Rückzahlungen in Sparverträge zu stecken, deren Verzinsung nach Steuern höher ist, kann sich die Aussetzung der Tilgung lohnen. Sonst ist diese Strategie heikel.

In der Vergangenheit klappte das Spiel am besten mit klassischen Kapitalversicherungen, da die Erträge steuerfrei blieben. Heute gilt jedoch die Regel, dass die Erträge der Policen mindestens zur Hälfte der persönlichen Besteuerung zu unterwerfen sind. Davon sind zum Beispiel alle Verträge betroffen, die mindestens zwölf Jahre laufen und nach dem 60. Geburtstag des Anlegers fällig werden. Im vorliegenden Fall liegt die Prämie für eine Kapitalversicherung, die sich jedes Jahr mit 4 Prozent verzinst, bei etwa 1370 Euro. Das führt im Laufe der 20 Jahre zu einer Prämiensumme von 328.800 Euro.

Hoch im Kurs

Die Differenz zu der Ablaufleistung von 500.000 Euro gilt als Habenzins, und von den 171.200 Euro wandert die Hälfte in die Einkommensteuererklärung des Versicherungsnehmers. Das sind 85.600 Euro, so dass bei einem Einkommen von 200.000 Euro ungefähr 38.000 Euro abzugeben sind und eine Rendite von 3,3 Prozent erzielt wird. Bei diesen Zahlen sind die Vorteile der Versicherung und eines Festkredites im Vergleich zum Annuitätendarlehen gering. Die Kombination kostet nach Steuern etwa 2,6 Prozent, die Differenz beträgt bei korrekter Abzinsung ungefähr 12.000 Euro.

Die Bewertung des Vorteils, vor allem die Frage, ob 12.000 Euro viel oder wenig Geld sind, ist Ansichtssache. Doch die Praxis zeigt, dass sich die Begeisterung in Grenzen hält. Der alte „Klassiker“ war in den vergangenen Jahren ein Ladenhüter, und es ist nicht damit zu rechnen, dass sich daran in Zukunft viel ändern wird. Daher stehen bei vielen Vermittlern fondsgebundene Kapitalpolicen - eine Mischung von Anleihen und Aktien - hoch im Kurs.

Die Kosten bleiben im Dunkeln

Wenn die Schulden von 500.000 Euro zu gleichen Teilen durch Anleihen und Aktien getilgt werden sollen, sind aus jedem Topf genau 250.000 Euro notwendig. Das führt letzten Endes zu zwei Sparverträgen, weil die Zinssätze verschieden sind. Bei den Anleihen kann zum Beispiel mit einem Wert von 4 Prozent gerechnet werden, so dass 240 Sparraten zu jeweils 685 Euro notwendig sind, um nach 20 Jahren auf einen Endwert von 250.000 Euro zu kommen. Bei den Aktien werden die Sparraten niedriger sein, weil mit höheren Erträgen gerechnet wird. Sollten sich die Aktien in den kommenden 20 Jahren mit jeweils 8 Prozent rentieren, werden 240 Raten von jeweils 436 Euro benötigt, um am Ende der Sparphase auf die notwendigen 250.000 Euro zu kommen.

Mit den beiden Sparraten, insgesamt 1121 Euro, ist die Geschichte freilich nicht zu Ende. Erstens fallen während der Sparzeit monatliche Gebühren an, und zweitens wird der Fiskus in 20 Jahren wieder die Hand aufhalten. Der Schwund des Kapitals beginnt mit den Provisionen. Sie sind die dunkle Seite der Fondspolicen, weil die Kosten nur selten ausgewiesen werden. Bei allen Investmentfonds steht in den Geschäftsbedingungen, wie hoch die Ausgabeaufschläge sind, doch bei den Versicherungen bleiben diese Kosten meist im Dunkeln.

Keine Garantie

Wer sich aber ein bisschen umhört, merkt schnell, dass die Provision je Rate mindestens 5 Prozent beträgt. Das heißt in Zahlen, dass die effektiven Sparraten um wenigstens 56 Euro auf insgesamt 1177 Euro steigen. Bei der Fälligkeit der Police muss die Differenz zwischen den Einzahlungen und dem Rückfluss wiederum zur Hälfte versteuert werden. Insgesamt werden 240 Raten zu je 1177 Euro in den Spartopf fließen. Am Ende sollen 500.000 Euro zurückkommen. Das ergibt „Habenzinsen“ von 217.520 Euro. Sie wandern wiederum zur Hälfte in die Steuererklärung, und zuletzt sind etwa 48.000 Euro an die Staatskasse abzuführen.

Durch die Gebühren und Abgaben beträgt die Rendite der Fondspolice etwa 4,5 Prozent im Jahr. Im selben Zeitraum kostet der Kredit nur 2,9 Prozent, so dass die Zinsdifferenz auf 160 Basispunkte steigt. Das bedeutet in Zahlen, dass die fondsgebundene Police rund 32.000 Euro günstiger sein kann als die gemischte Lebensversicherung. Dafür gibt es freilich keine Garantie. Die Entwicklung der Anleihen und Aktien ist ungewiss, so dass die Ablaufleistung schwanken kann.

Die Zukunft ist ungewiss

Die dritte Alternative sind freie Investmentsparverträge, vorzugsweise börsengehandelte Indexfonds. Sie sind mit den Bausteinen der fondsgebundenen Kapitalversicherung identisch. Hier besteht ein Sparvertrag mit Anleihen, dort läuft ein Sparvertrag mit Aktien. Unterschiedlich ist nur die Besteuerung. Hier gilt seit dem 1. Januar nicht mehr die Einkommensteuer, sondern die Abgeltungsteuer. Das bedeutet, dass die Dividenden und Erträge jedes Jahr und die Kursgewinne am Ende der Sparphase belastet werden.

Durch die Abgeltungsteuer werden die Kostenvorteile der Indexfonds aufgefressen. Die gesamte Rendite beträgt 4,4 Prozent, so dass die fondsgebundene Kapitalversicherung trotz der hohen Gebühren 10 Basispunkte vorteilhafter ist. Das sollte jedoch nicht den Blick auf die wichtige Frage verstellen, wie die optimale Tilgung aussieht. Im vorliegenden Beispiel liegt zwischen der direkten und der indirekten Tilgung eine Spanne von 52.000 Euro. Das ist auf der einen Seite viel Geld, doch auf der anderen Seite sollte der Preis im Auge behalten werden. Der Anleger setzt auf Aktien und Anleihen, und niemand weiß, was in den nächsten 20 Jahren an der Börsen passieren wird.