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Steigende Preise : Deutschland nur im Immo-Mittelfeld

Teuer, teurer, München: Die Immobilienpreisentwicklung in deutschen Städten lastet schwer auf den Bürgern. Bild: Picture-Alliance

Die Immobilienpreise in deutschen Städten erreichen neue Rekorde und machen den Bürgern zu schaffen. Mittlerweile sind die Preise anderswo aber noch schneller gestiegen.

          Immobilien sind in Deutschland zur Zeit ein heißes Thema. In den Metropolen nehmen die Klagen zu, dass bezahlbarer Wohnraum fehle. Niedrige Zinsen und eine hohe Liquidität sowie die Knappheit von Grundstücken prägen den Markt, urteilt das Analyseunternehmen Bulwiengesa, das die Immobilienpreisentwicklung auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 sowie 125 deutschen Städten seit 1990 analysiert und in einem Index abbildet.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Der Run auf die Wohnungsmärkte der Metropolregionen werde durch Zuzug in der Folge einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung gestützt. 2017 legte der Bulwiengesa-Index nun das 13. Jahr in Folge zu und erzielte nach den Jahren 1990 bis 1992 seinen stärksten Anstieg und einen neuen Höchststand. Dabei war der Preisanstieg bei Wohnimmobilien mit einem Plus von 7,6 Prozent deutlich stärker als bei Gewerbeimmobilien mit nur 2,1 Prozent.

          Seit 2004 sind Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt demnach um 3,5 Prozent teurer geworden. Am stärksten verteuerten sich neu gebaute Eigentumswohnungen mit einem Anstieg von durchschnittlich 4,9 Prozent. Reihenhäuser und Grundstück für Einfamilienhäuser wurden um 3,6 und 2,8 Prozent teurer. Dabei zeigt sich, dass am Ende die Mieter nicht alles zahlen. Denn die Neubaumieten stiegen mit durchschnittlich 3,3 Prozent deutlich weniger stark an – übrigens auch weniger stark als die Bestandsmieten. Das verdeutliche den anhaltenden Druck im Kaufsegment, heißt es von Bulwiengesa, der in niedrigeren Renditen zum Ausdruck zu kommen scheint.

          Der starke reale Anstieg trifft Bürger hart

          Eines geht in diesen Zahlen fast unter. Erst 2016 haben die Preise für Wohnimmobilien auch real, also nach Abzug der Inflation, den früheren Höchststand des Jahres 1993 überschritten. Mit dem Anstieg des Jahres 2017 liegen sie jetzt deutlich darüber, allzumal die Inflation weiter niedrig ist. Die realen Immobilienpreise hatten 2007 den tiefsten Stand seit mindestens 40 Jahren erreicht.

          Der starke – reale – Anstieg trifft die Bürger natürlich hart. Gleichzeitig sind die Neubaumieten real nach einem relativen Rückgang in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre seit 2010 stark gestiegen und hatten schon 2013 das vorherige Spitzenniveau von 1995 überschritten.

          Am stärksten sind die Wohnungspreise wenig überraschend in den sogenannten sieben A-Städten Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Hamburg  und Stuttgart gestiegen. Die schlechte Nachricht für Wohnungssuchende ist aber, dass in den sogenannten D-Städten, kleinen Regionalzentren wie Lüdenscheid oder Pforzheim die Neubaumieten 2017 schon das dritte Jahr in Folge am stärksten gestiegen sind.

          Bulwiengesa rechnet insgesamt eher mit einer Verschärfung der Lage. Auf der einen Seite bleibe die Nachfrage hoch, doch auf der Angebotsseite gebe es durch eine demgegenüber geringe Bauaktivität ein eingeschränktes Angebot. Dafür sorgten steigende Löhne, Fachkräftemangel und zu wenig Grundstücke. Gleichzeitig könnten mit einem Ende der lockeren Geldpolitik die Finanzierungskosten stiegen und obendrein sorge die langwierige Regierungsbildung für Unklarheiten.

          Allerdings rechnet Bulwiengesa nur noch mit einem leichten Preisanstieg durch höher Mieten. Die Nettoanfangsrenditen böten aber „nur noch überschaubare Korrekturen nach unten". Denn dieses ist in den Metropolen schon jetzt äußerst niedrig. Mieten, und das heiße vor allem Büromieten, könnten noch steigen, die Geschwindigkeit dieser Entwicklung werde jedoch abnehmen. In den Agglomerationsräumen bleibe der Druck auf die Bestandsmieten bei Wohnungen sicherlich erhalten. Es wird für Mieter und potentielle Wohneigentümer wohl also nicht unbedingt einfacher, selbst wenn die Renditen vergleichsweise klein bleiben.

          Gute Zeiten für Grundstücksbesitzer

          Profitieren dürften die Beschäftigten im Baugewerbe, wo laut Bulwiengesa steigende Löhne in den Jahren 2015 und 2016 ein wesentlicher Faktor in den Baukosten waren. Gute Zeiten sind es wohl auch für Grundstücksbesitzer. Berechtigt dürfte allerdings die Frage sein, ob sich der Markt nicht auf einem hohen Niveau sozusagen festfährt. Denn Grundstücke sind gerade in Städten nicht beliebig vermehrbar. Und wenn sie nicht mehr bezahlbar sind, können die Preise zwar nicht weiter steigen, aber bei einem Nachfrageüberhang auch nicht sinken.

          Dabei stellt sich auch die Frage, wie weit dies in die Peripherie ausstrahlen kann. Denn weit entfernt von den Großstädten sieht es auf dem Immobilienmarkt noch anders aus. Das hält auch im Bundesdurchschnitt den Hauspreisanstieg niedriger.

          Dennoch befindet sich Deutschland hier im europäischen Vergleich auf Sicht der vergangenen sechs Jahre in einer ungewohnten Spitzenposition. Nach von der kanadischen Rating-Agentur DBRS veröffentlichten Daten sind die Hauspreise in Deutschland zwischen Anfang 2011 und September 2017 um 29 Prozent gestiegen. Unter 15 ausgewählten EU-Ländern ist das die Position vier. Allerdings liegen die Preissteigerungen in Deutschland noch verhältnismäßig nahe am Mittelwert von 17 Prozent. Dagegen müssen Schweden und Norweger deutlich mehr als fünfzig bzw. vierzig Prozent tiefer in die Tasche greifen wie noch Anfang 2011. Auch die österreichischen Nachbarn hat es härter getroffen.

          Dagegen sind Häuser in Italien und Spanien im Durchschnitt nur noch etwa 85 Prozent dessen wert, was sie noch 2011 gekostet haben. Das hat handfeste wirtschaftliche Ursachen und da möchte man wahrscheinlich auch nicht gerne tauschen.

          Seit Ende 2014 ist Deutschland in der Immobilienpreisentwicklung aber sogar zurückgefallen. Die Hauspreise sind hierzulande um rund 15 Prozent gestiegen. Das liegt knapp unter dem mittleren Wert (Median) und ist nur noch Rang zehn unter 15 Ländern. Besonders stark stiegen zuletzt die Hauspreise in den europäischen Peripherieländern mit Ausnahme Italiens. In Portugal sind sie fast um ein Viertel gestiegen, in Irland noch stärker. Irland ist damit hinter Schweden wieder die Nummer zwei.

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