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Steuer-Experte Lutz Schumann, weiß, wie man den Fiskus austrickst
Schon seit 1996 gibt es für Bauherren und Käufer von Immobilien keine Steuervergünstigungen mehr. Häuslebauer und Wohnungskäufer bekommen seitdem Bares von Vater Staat. Über acht Jahre hinweg macht das einen Gesamtzuschuss von maximal 40.000 Mark (bei Neubauten) und 20.000 Mark (bei Altbauten) aus. Hinzu kommen noch jährlich 1.500 Mark Baukindergeld für den im Haushalt lebendem Nachwuchs.
Steuerzahler, die sich bislang kein eigenes Heim vom Fiskus haben mitfinanzieren lassen (entweder durch Inanspruchnahme des Paragraphen 7b EStG, 10e EStG oder durch die oben angesprochene Eigenheimzulage), bei denen also noch kein sogenannter Objektverbrauch eingetreten ist, können von der Bauzulage profitieren. Übrigens: Ehepaare dürfen sich jeweils zwei selbst genutzte Immobilien per staatlicher Förderung anschaffen.
Immobilie an die Kinder verkaufen
Wichtig: Das Geld vom Staat bekommen alle, die im Jahr der ersten Inanspruchnahme und dem Vorjahr zusammen nicht mehr als 160.000 Mark (als Ledige) oder 320.000 Mark (als Verheiratete) plus je 60.000 Mark je Kind verdienen.
Normalerweise ist dann nach dem einmaligen Kassieren der Förderung Schluss. Mit einem Trick aber lässt sich Vater Staat innerhalb einer Familie zwei Mal für das gleiche Haus zur Kasse bitten. Das funktioniert so: Eltern, Großeltern oder andere Verwandte bewohnen ein Eigenheim, das nach ihrem Tod der eigene Nachwuchs oder die Enkel erben sollen. In der Vergangenheit wurde das Häuschen oft schon zu Lebzeiten der Eigentümer im Zuge der vorweg genommenen Erbfolge und der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts auf den Erben übertragen.
Jetzt werden solche Häuser auffällig oft für exakt 100.000 Mark (Höchstgrenze der Eigenheimzulage) an den Erben verkauft und im Gegenzug den bisherigen Eigentümern kostenlos überlassen. Der Grund: In diesem Fall können die Erben die Eigenheimzulage beantragen und kassieren so in acht Jahren selbst noch einmal mindestens 20.000 Mark.
Ein paar Hürden sind leicht zu nehmen
Aber auch wenn es sich um ein ganz legales Steuerspar-Modell handelt: Einige Hürden sind dabei schon zu nehmen.
1. Hürde: Der Käufer darf bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Im Förderungserstjahr und dem Vorjahr liegen diese für Ledige bei 160.000 Mark, für Verheiratete bei 320.000 Mark plus je 60.000 Mark pro Kind. Extra-Tipp: Selbständige drücken ihr Einkommen mit Hilfe der Ansparabschreibung unter die kritische Grenze.
2. Hürde: Das Modell klappt nur, wenn der Immobilienverkauf wie unter fremden Dritten abgewickelt wird, also mit notariellem Kaufvertrag, der Einzahlung des Kaufpreises (100.000 Mark) auf ein Notar-Anderkonto und der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch.
3. Hürde: Für den bisherigen Eigentümer darf kein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen oder eine andere vertragliche Regelung getroffen werden. Haus oder Wohnung muss dem Alteigentümer auf freiwilliger Basis zur Nutzung kostenlos überlassen werden. Nur dann steht dem Käufer das Geld vom Staat zu (Paragraph 4 Satz 2 Eigenheimzulagengesetz). Viele Alteigentümer scheuen zunächst aufgrund des fehlenden Wohnrechts den Gang zum Notar. Doch als Faustpfand erhält der Alteigentümer ja den Kaufpreis, exakt 100.000 Mark. Das Geld legen viele zinsbringend an, um es dann später ihren Kindern oder Enkeln zu vererben. Oder sie schenken es nach einer Schamfrist von ein, zwei oder mehr Jahren an den Nachwuchs zurück.
4. Hürde: Hat das Objekt den Besitzer gewechselt, wird sich das Finanzamt beim Käufer über die Herkunft der Kaufsumme erkundigen. Wer da nicht ins Stottern kommen will, weil er nicht über ausreichende Eigenmittel verfügt, nimmt rechtzeitig bei einer Bank ein Hypothekendarlehen auf. Mit 100 Prozent Auszahlung, aber ohne Zinsfestschreibung. Das hat den entscheidenden Vorteil, dass Sie den Kredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder komplett tilgen können. Auch mit Hilfe eines größeren Geldgeschenks, etwa von den Eltern oder Großeltern.
5. Hürde: Schenkungsteuer fällt bei diesem Modell nicht an. Der Freibetrag für Schenkungen an die eigenen Kinder liegt bei 400.000 Mark alle zehn Jahre.
6. Hürde: Das Modell kostet natürlich auch Notar-, Bank- und Gerichtsgebühren, nicht zu vergessen die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent). Dennoch bleibt unterm Strich eine nette Summe übrig (siehe Musterrechnung). Wichtig: Vor der Umsetzung des Modells alles exakt durchrechnen!
