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Immobilien können die Steuern drücken
Immobilienbesitzer mit Mieteinkünften müssen sich bei der Steuererklärung mit einem eigenen Formular herumschlagen. Sie müssen zusätzlich die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ausfüllen.
Zu diesen Einkünften zählen aber nicht nur die Vermietung von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern und Wohnungen, sondern auch folgende Sachverhalte: Vermietung einzelner Räume in einem eigengenutzten Haus. Vermietung unbebauter Grundstücke, beispielsweise Lagerplätze. Vermietung von Rechten wie Erbbaurechte, Mineralgewinnungsrechte, Sand-, Kies- oder Torfvorkommen. Beteiligung an einer Gemeinschaft - Grundstücksgemeinschaft, Erbengemeinschaft, die selbst Vermieteinkünfte erzielt sowie die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Natürlich gehören auch die Einkünfte aus Immobilien dazu, die Sie nicht zu Wohnzwecken, sondern als Büro- oder Gewerberäume vermieten.
Ansonsten gibt es fünf weitere Schwerpunkte beim Ausfüllen der Anlage V, die es zu beachten gilt.
1. Einkommensverlagerung
Die Verlagerung von Einnahmen der Eltern auf den Nachwuchs lohnt sich fast immer. Der Grund: Die Kinder kommen wegen fehlender oder geringer Einkünfte in den Genuss eines niedrigeren Spitzensteuersatzes. Doch viele Eltern bekommen Bauchschmerzen, wenn sie dem Sohn oder der Tochter eine Immobilie oder ein größeres Festgeldkonto übertragen sollen.
Das muss nicht sein. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jüngst entschieden (IX/R 11/97), dass der Fiskus eine leihweise Überlassung etwa einer Wohnung steuerrechtlich anerkennen muss. Der hoffnungsvolle Nachwuchs kassiert während der vereinbarten Leihdauer die Einnahmen und versteuert diese. Da das Kind jedoch kein Eigentümer wird, steht auch nicht zu befürchten, dass es die Immobilie oder das Aktiendepot für den Kauf eines Sportwagens nutzt. Die Eltern profitieren durch eine ansehnliche Steuerersparnis. Voraussetzung für den cleveren Steuerdreh: Der Leihvertrag muss zivilrechtlich gültig und die Vereinbarung einem Fremdvergleich standhalten.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als drei Grundstücke und Gebäude an- und wieder verkauft hat (so genannte Drei-Objekte-Grenze), braucht sich ab sofort unter bestimmten Voraussetzungen keinen gewerblichen Grundstückshandel mehr unterstellen zu lassen und eine Gewerbesteuerpflicht zu fürchten. Ein neuer Erlass (IV A 6 - S 2240-35/01) verschafft privaten Immobilienbesitzern mehr Freiheiten. Denn: Geerbte Häuser, Wohnungen oder Firmenimmobilien darf der Fiskus nun nicht mehr mitzählen.
3. Eigenheim
Mit einem Steuervorteil für Eigenheimbesitzer ist es seit 1996 vorbei. Häuslebauer und Käufer eigengenutzter Wohnungen bekommen seitdem vom Staat nur noch einen Bargeld-Zuschuss. Dieser beträgt bei Neubauten acht Jahre lang höchstens je 5.000 Mark (insgesamt 40.000 Mark) und für Altbauten (älter als zwei Jahre) acht Jahre höchstens je 2.500 Mark (insgesamt 20.000 Mark). Zusätzlich gibt es für jedes Kind acht Jahre lang je 1.500 Mark (insgesamt je 12.000 Mark).
Um in den Genuss der neuen Bauzulage zu kommen, darf die Summe der Einkünfte des Bauherrn oder Häusle-Käufers im ersten Jahr der Inanspruchnahme plus derjenigen im Vorjahr nicht mehr als 320.000 Mark bei Verheirateten oder 160.000 Mark bei Ledigen plus 60.000 Mark pro Kind betragen. Tipp: Selbständige, die über dieser Grenze liegen, drücken mit der Ansparabschreibung (maximal 300.000 Mark Rücklage in der Bilanz 2001) ihr Einkommen 2001 unter die Grenze.
4. Das 3-Konten-Modell
Mit Hilfe dieses, vor allem bei Selbständigen beliebten Modells lassen sich private Zinsen (steuermindernd nicht absetzbar) in betriebliche Zinsen (absetzbar) verwandeln - und das sogar mit dem Segen des Bundesfinanzhofs (GrS 1/95 und 2/95). Doch dem Gesetzgeber war diese Möglichkeit ein Dorn im Auge. Im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2001/2002 schloss die rot-grüne Koalition dieses beliebte Steuerschlupfloch für alle Selbständigen - nicht jedoch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Folge: Vermietern steht das 3-Konten-Modell weiter offen.
So funktioniert's: Der Vermieter richtet sich zwei verschiedene Bankkonten ein, eines für alle Immobilien-Einnahmen (Konto 1), ein anderes für alle Immobilien-Ausgaben (Konto 2). Benötigen Sie Geld für größere private Anschaffungen oder die Ablösung eines Privatkredits, überweisen Sie dieses von Konto 1 aufs Privatkonto. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank rechtzeitig eine entsprechend hohe Kreditlinie für das Ausgaben-Konto (Konto 2). Die anfallenden Zinsen sind Steuern mindernde Werbungskosten.
5. Studentenbude
Zur Erinnerung: Anstatt sich mit den mickrigen Freibeträgen zufrieden zu geben, kaufen Eltern ihrem hoffnungsvollen Nachwuchs am Studienort eine Eigentumswohnung und vermieten diese an ihr Kind. Bislang verweigerte der Fiskus diesem cleveren Modell stets die Anerkennung, wenn das Kind keine eigenen Einkünfte besaß. Damit ist jetzt Schluss. Der BFH gab dem Steuertrick seinen Segen (IX R 30/98 und IX R 39/99). Finanzämter müssen das Mietmodell damit anerkennen, selbst wenn die Miete aus Unterhaltszahlungen der Eltern stammt.
Der Clou: Die Eltern werden zu Vermietern und dürfen im Gegenzug sämtliche Kosten der Studentenbude (Zinsen, Abschreibung des Gebäudes, Versicherung) gegen rechnen. Der Fiskus muss die Kosten selbst dann anerkennen, wenn die Mietzahlung des Nachwuchses nur mindestens die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt.
Die Folge: “dicke“ Verluste während der Studiendauer (Verrechnung mit anderen “positiven“ Einnahmen unter bestimmten Voraussetzungen möglich). Und es kommt noch besser: Verkaufen die Eltern die Immobilie später wieder, bleibt ein Gewinn nach zehn Jahren (Spekulationsfrist) steuerfrei.
