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Teure Wohnungen : Der Wettlauf um Immobilien

Viele träumen von den eigenen vier Wänden. Gern im sanierten und sündhaft teuren Großstadt-Altbau. Bild: dpa

Die Zinsen sind niedrig und die Deutschen kaufen Wohnungen, als gebe es kein Morgen mehr. Wer jedoch in die eigenen vier Wände kommen will, muss sich auf dem Immobilienmarkt ganz schön viel gefallen lassen. Droht die nächste große Blase?

          Man muss schnell sein, das hat Dirk Kreuzmann in den vergangenen Monaten gelernt. Verdammt schnell und ultraflexibel natürlich sowieso. Wenn eine E-Mail vom Makler kommt, muss man sofort handlungsbereit sein und meist auch schon wenig später irgendwohin ausschwärmen. Da ist es natürlich besser, wenn man keine wichtigen Termine mehr an diesem Tag hat und möglichst auch einen verständnisvollen Chef. Denn so eine Hatz erlebt Dirk Kreuzmann neuerdings mehrmals pro Woche. Häufiger verschwindet er für eine Stunde oder zwei zu einem Besichtigungstermin, von dem er kurz vorher selbst noch nichts wusste. Er sucht eine Eigentumswohnung in München – wie so viele andere auch in dieser Stadt. Da gibt’s nur eines, wenn man zum Zuge kommen will: schneller zu sein als all die anderen.

          Nadine Oberhuber

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Man könnte an dieser Stelle auch München ersetzen durch Frankfurt, Berlin, Köln, Düsseldorf, Stuttgart oder Hamburg. Und auch der wahre Name von Dirk Kreuzmann tut wenig zur Sache. Kreuzmann heißt in Wirklichkeit anders, will aber seine Kaufchancen nicht dadurch schmälern, dass sein Name in der Zeitung steht. Die Geschichte aber wäre überall dieselbe. Es ist die Geschichte vom ganz normalen Immobilienwahnsinn, wie er sich heute in deutschen Großstädten abspielt.

          Denn die Deutschen kaufen Wohnungen, als gäbe es kein Morgen mehr. Sie stecken derzeit so viel Geld ins Hauseigentum wie seit Jahrzehnten nicht. Kein Wunder, wo es doch überall sonst kaum noch Zinsen fürs Ersparte gibt. Und sie rufen so viele Kredite ab wie noch nie. Weil auch die Finanzierungszinsen so niedrig sind, wie sie es noch nie waren. Für weniger als ein Prozent bekommt man zurzeit schon einen Immobilienkredit mit zehn Jahren Laufzeit. Für 15 Jahre sind es rund 1,5 Prozent. Deshalb erlebt der Immobilienmarkt einen Boom wie zuletzt Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre. Das lässt die Preise in den größten deutschen Städten steigen und steigen.

          Preisanstieg geht weiter

          Um rund 50 Prozent haben sich Wohnungen seit 2010 in den Metropolen im Schnitt verteuert. Auf absehbare Zeit wird der Preisanstieg auch noch weiter gehen, sagen Analysten, weil sich in den großen Städten plötzlich jeder Wohneigentum zulegen will, aber gar nicht so viele Wohnungen verkauft werden, geschweige denn neu gebaut. Zwar machten die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes Mut, wonach im ersten Halbjahr 30 Prozent mehr Wohnungen gebaut wurden als im Vorjahreszeitraum. „Doch die Zahl der Baugenehmigungen reicht immer noch nicht aus, um den Bedarf von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungsräumen zu decken“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

          Momentan übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem, das führt schon in einigen Städten zu Preisverzerrungen. Etliche Immobilienanalysten warnen jetzt tatsächlich vor einer Immobilienblase: Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich und die Bundesbank sprechen von „Preisübertreibungen“, das Analysehaus Empirica sieht im jüngsten Halbjahresbericht eine „Blasengefahr für Wachstumsregionen“. In 52 Landkreisen sei die Blasengefahr bereits „hoch“ bis „eher hoch“. Zuletzt mahnte auch die Commerzbank: „Der Immobilienboom in Deutschland nimmt immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren abkoppeln.“

          Denn die Preise für Wohnimmobilien stiegen zuletzt viel stärker als die Einkommen. Das ist der entscheidende Unterschied zum Boom Ende der 80er Jahre: Damals kletterten die Hauspreise auch, aber Inflation und Gehälter taten es ebenfalls. Jetzt steigen vor allem die Immobilienpreise. Deswegen müssen Käufer in den sieben Superstädten schon sehr aufpassen, keine absurden Beträge für Betoninvestments zu zahlen, nur weil derzeit alle verrückt nach Immobilien sind und beim Kauf alles so unglaublich schnell gehen muss.

          Sinnvolle Investition?

          Ist es da überhaupt noch ratsam, sein Geld in Wohnungen zu stecken? Schließlich haben Blasen ja die Angewohnheit, irgendwann zu platzen. So unbefriedigend es klingt, aber das lässt sich nur mit einem Satz beantworten: Es kommt drauf an. Auf die Absicht des Käufers nämlich und auf die Lage der Immobilie. Möchte man die Wohnung selbst nutzen, um sich die Mieten in der Großstadt jetzt oder später zu ersparen, kann sich ein Kauf sehr wohl noch lohnen, wegen der gesunkenen Kreditzinsen. Vorausgesetzt, die Finanzierung ist so durchgerechnet, dass man sich nicht überschuldet und monatlich ähnlich viel abzahlt wie bereits jetzt als Mieter – und das höchstens bis zum Renteneintritt.

          Bild: F.A.S.

          Wer dagegen eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen will, für den wird es immer enger. Denn die Mieten steigen langsamer als die Wohnungspreise. Seit dem Jahrtausendwechsel legen sie nur um ein Prozent pro Jahr zu, ermittelte die Commerzbank. Das heißt, es sind schlechtere Erträge durch die Vermietung zu erzielen. Oft beträgt die Mietrendite in Großstädten nur rund drei Prozent, in München noch weniger, hier sind es oft nur 2,5 Prozent – brutto, wohlgemerkt. Davon müssen Vermieter noch die Kosten für Hausverwaltung und Instandsetzung abziehen und die Finanzierungskosten für einen Kredit, wenn sie einen aufnehmen. Lukrativ ist das nicht mehr. Man sollte sich auch keine Illusionen machen, dass die Erträge bald wieder steigen.

          Anlagennotstand macht es möglich

          „Trotzdem kaufen die Leute zurzeit alles, was auf den Markt kommt“, staunt Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundeigentümerverband München. Der Anlagenotstand macht’s möglich. Dabei lohnt sich der Kauf in Großstädten nur noch selten, in vielen mittelgroßen Städten dagegen eher. Wer nicht ortsgebunden ist, sollte daher lieber in Mittelstädten wie Magdeburg, Leipzig oder Bremen kaufen und vermieten. Metropolen-Käufer dagegen müssen zusehen, dass sie in weniger gefragten Vierteln suchen, nur dort gibt es noch gute Preise. Als Faustregel gilt (sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger): den Kaufpreis durch die jährlich erzielbare Nettokaltmiete teilen. Dieser Mietmultiplikator sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kauf über die Mieteinnahmen amortisiert. Liegt das Ergebnis bei 20, ist das ein guter Wert. In Großstädten gelten 25 bis 27 als normal. In München beträgt der Multiplikator im Schnitt 35, das ist überzogen.

          Auch Dirk Kreuzmann hat überzogene Angebote bekommen: Eine 61-Quadratmeter-Wohnung in Obersendling, einem nicht gerade hippen Stadtteil mit Verkehrsknotenpunkten und Gewerbegebiet, sollte 420.000 Euro kosten, das 38-Fache der dort erzielbaren Jahresmiete. Trotzdem hätte Kreuzmann sie sich gern angesehen, denn es war ein schöner Altbau, genau nach seinem Geschmack. Sein Problem war: Die Besichtigung war am selben Tag um 15.30 Uhr, da hatte er ein wichtiges Kundengespräch. Er bat den Makler um einen späteren Termin, doch der sagte: „Ich weiß nicht, ob es überhaupt einen weiteren Termin geben wird. Wahrscheinlich ist die Wohnung dann schon weg.“ So war es auch.

          Es gibt immer noch Ratgeber, die sagen: Grundsätzlich sollten Gebrauchtimmobilienkäufer eine Folgebesichtigung vereinbaren und von einem Sachverständigen die Bausubstanz prüfen lassen. Doch in Großstädten sollte man diesen Satz ganz schnell vergessen! Hier finden fast alle Wohnungen bei der Erstbesichtigung einen Käufer. Zweittermine gibt es kaum. Ohnehin fallen Interessenten, die um eine Folgebesichtigung bitten, bei Großstadtmaklern durchs Raster: zu anstrengend, zu zögerlich. Inzwischen weiß Kreuzmann: Egal, wann ein Makler ihn einlädt, ob mittags um 11.30 Uhr, um 14 oder 17 Uhr, er richtet es ein. Und bei jeder Anfahrt denkt er: „Gleich kann es ernst werden.“

          Harte Konkurrenz

          Manchmal fragt er sich, wer all diese Mitbewerber sind, die er bei Terminen trifft. Müssen die alle gar nicht mehr arbeiten, haben sie zufällig Urlaub, oder nehmen sie sich ein Sabbatical zur Wohnungssuche? Oder wieso sonst nehmen sie entspannt solche Tagestermine wahr? Nach 18 Uhr wurde ihm erst einmal eine Besichtigung angeboten – die sagte der Makler prompt ab. Außerdem hält sich Kreuzmann jetzt die Wochenenden frei, denn pünktlich am Freitagnachmittag tickern meist die interessantesten Angebote herein. Hat man dann die folgenden Tage für einen Ausflug verplant, ist man sofort raus.

          Längst hat Kreuzmann auch eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank in der Tasche, die ihm seine maximale Kredithöhe bescheinigt. Viele Makler verlangen solche Zusagen schon bei der Besichtigung, damit sie den Interessenten überhaupt als potentiellen Käufer weiterempfehlen. Das wird immer normaler, bestätigen Finanzierungsvermittler wie Interhyp. Im Ernstfall muss sowieso alles schnell gehen: „Wir bekommen auch öfter die Frage, ob wir den schriftlichen Darlehensvertrag innerhalb von drei Tagen aufsetzen können.“ Über ein Wohnungsangebot wunderte sich Kreuzmann dann doch, eine Bausparkasse schrieb: „Bitte beachten Sie, dass die Wohnung nur mit vorgeprüften Kaufinteressenten besichtigt wird. Zu diesem Zweck wird ein Termin in unseren Geschäftsräumen vereinbart, zu dem Sie bitte Ihren Personalausweis/Reisepass mitbringen. Ein Finanzierungscheck ist auf Wunsch der Verkäufer notwendig.“ Er sollte sich finanziell durchleuchten lassen, noch bevor er Lage, Aussehen und Details der Wohnung kannte und nicht mal wusste, ob die Immobilie überhaupt interessant für ihn war?

          Ansprüche zurückschrauben

          Vielleicht muss man die eigenen Ansprüche zurückschrauben, um am Markt mitzumischen, denkt er sich manchmal. Nicht nur als maximal kaufkräftiger Kunde muss man sich aufführen, auch als absolut anspruchsloser. Er hat schon oft erlebt, dass Makler gar nicht erst antworten, wenn er nachfragt: „Ich bin an einer Besichtigung interessiert. Könnten Sie mir noch einen Grundriss zuschicken und die Höhe des monatlichen Hausgelds nennen?“ Inzwischen stellt er keine Fragen mehr, er besichtigt gleich und bemüht sich, dabei unkompliziert auszusehen und keine Details zu erfragen. Die kennen Makler ohnehin nicht.

          Bei einem Termin meinte der Makler, es fielen zusätzlich zum Kaufpreis „Kosten in unbekannter Höhe wegen Gerichtsstreitigkeiten an“. Worum es dabei ging, beantwortete er auch im Nachgang nicht. Stattdessen schickte er einen ausgefüllten Kaufvertrag vom Notar per PDF. Früher ließen sich Käufer und Verkäufer vom Notar erst einmal beraten, bevor der Vertrag aufgesetzt wurde, heute bestimmen die Verkäufer die Konditionen. Anderswo hörte Kreuzmann, es stünden größere Renovierungen an oder die Mieter oder Besitzer zögen „demnächst aus, aber in welchem Jahr wissen wir noch nicht“. Kaufen könne er aber schon einmal. In solchen Fällen zu sagen, „ich nehme die Wohnung“, wäre nicht gerade clever, klar. Manchmal fragt er sich aber, ob ihn Cleverness jemals in die eigenen vier Wände bringen wird. Bezahlen könnte er sie, zumindest noch. Das Bekommen aber hatte er sich irgendwie leichter vorgestellt.

          Quelle: F.A.S.

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