Unternehmensanleihen Hypothekenanleihen der WGF sind eine interessante Beimischung

Asset-Backed Securities sind in den vergangenen Monaten stärker in Mode gekommen. Es wäre sicherlich noch etwas verfrüht, von einem neuen Trend zu sprechen, aber das Thema erfreut sich sichtlich größerer Aufmerksamkeit.

Immobilien gehörten zudem zu den interessantesten Investments des zu Ende gehenden Jahres. Da liegt es durchaus nahe, beides miteinander zu verknüpfen und daraus ein entsprechendes Anlagevehikel zu kreieren.

Bonuszahlung für Anleger

Die Westfälische Grundbesitz- und Verwaltungs-AG (WGF) kommt daher schon mit ihrer zweiten Hypothekenanleihe auf den Markt. 6,35 Prozent beträgt der Kupon des Papiers, dessen Laufzeit am 15. November 2011 endet und das durch erstrangig eingetragene Grundschulden besichert ist.

Bereits im Juli 2004 hatte die WGF eine solche Hypothekenanleihe im Volumen von 20 Millionen Euro begeben, die ein Jahr später in den Handel im Düsseldorfer Freiverkehr eingeführt wurde, und dort seitdem praktisch unverändert bei 101 Prozent notiert.

Diese Emission war allem Anschein nach ein großer Erfolg. So konnten sich die Inhaber jüngst über eine außerplanmäßige Bonuszahlung in Höhe von 0,5 Prozent freuen. Hintergrund waren nach Unternehmensangaben ein Gewinnsprung und ein überdurchschnittlich erfolgreicher Jahresgeschäftsverlauf.

Creditreform erhöht Rating

Per Ende Oktober habe man die Planwerte für das Geschäftsjahr 2006 weit übertreffen können und in den ersten zehn Monaten den Umsatz auf rund 23,8 Millionen Euro und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf rund zwei Millionen Euro gesteigert. Für das Gesamtjahr erwartet das Management einen Jahresüberschuß von über zwei Millionen Euro.

Kerngeschäftszweck des erst 2003 gegründeten Unternehmens ist es, Wohn- und Gewerbeobjekte in Lagen mit solider Infrastruktur zu erwerben, durch Modernisierungsmaßnahmen substantiell aufzuwerten und zu veräußern. Zudem entwirft und realisiert die Unternehmensgruppe Konzepte zur bedarfsorientierten Erschließung und Gestaltung von Baugrund.

Über ein Rating seitens einer der renommierten amerikanischen Rating-Agenturen verfügen die WGF-Papiere zwar nicht, eine Bewertung der Rating-Tochter der Creditreform liegt aber vor. Diese nützt dieselbe Rating-Skala wie Standard & Poor's und stuft die zweite Anleihe mit „BB“ im Bereich befriedigender Bonität (oberer spekulativer Bereich) und die erste Anleihe seit kurzem mit „BBB-“ ein, was bei S&P der untersten Stufe des Investment-Grade-Bereichs entspräche. Ursprünglich war auch diese Emission einmal mit „BB“ bewertet worden.

Alternative zu klassischen Unternehmensanleihen

Die Besicherung der Anleihevolumina durch Grundschulden erfolgt nicht zu hundert Prozent, sondern im Falle der ersten Anleihe nur bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 90 Prozent des Verkehrswertes. Nach Angaben von Creditreform sind im Falle der Insolvenz den Gläubigern mittelbar erstrangige Grundschulden in rechnerischer Höhe von 85 Prozent des Emissionsvolumens zur Verfügung. Die zweite Anleihe ist analog konstruiert.

Damit bleibt ein gewisses Risiko, das sich allerdings in engeren Grenzen hält als bei so mancher Unternehmensanleihe, die in dieser Bonitätsklasse aktuell mit durchschnittlich 5,24 Prozent rentieren, wohingegen die WGF-Anleihen aktuell Renditen von 5,9 bzw. 6,35 Prozent aufweisen.

2007 und 2008 plant WGF die Plazierung weiterer 400 Millionen Euro Anleihekapital. Das ist ein recht hohes Volumen, kommen die bisherigen Anleihen doch insgesamt auf lediglich 50 Millionen Euro. In den Jahren 2009 bis 2011 sollen keine weiteren Anleihen plaziert werden.

Mietwohnungen mit Vorteilen in den kommenden Jahren

Die Rückzahlung der Anleihen soll aus dem vorhandenen Finanzmittelbestand erfolgen, wozu bis 2008 das Eigenkapital auf zehn Millionen Euro erhöht werden soll. Nur wenn auch eine Anschlußfinanzierung durch Anleihen und andere Alternativen nicht umsetzbar seien, sollen zur Tilgung Immobilien veräußert werden.

Gehen die Planungen des Unternehmens auf, ist die Hypothekenanleihe ein durchaus attraktives Investment, das eine Mischung aus spekulativer Überrendite und abgesichertem Investment ermöglicht. Schwierig wird es dann, wenn die Immobilienrenditen die angestrebten Zielrenditen nicht erreichen können.

Derzeit läuft der Markt noch gut und somit erscheint dies unproblematisch. Der Fokus auf Wohnimmobilien scheint auch insofern richtungsweisend, als die kommenden und diskutierten weiteren Einschnitte bei der Wohnungsbauförderung die Nachfrage nach Wohneigentum eher negativ beeinflussen dürften. Das sollte der Nachfrage nach Mietwohnungen zugute kommen.

Zahlreiche Kontrollmechanismen

Problematisch kann es dann werden, wenn entweder der Mietimmobilienmarkt drastisch einbricht oder die Verkehrswerte der Immobilien nicht korrekt oder zeitgemäß wären bzw. diese im Falle der Insolvenz zwangsversteigert würden, wobei die Erlöse häufig weit unter den Verkehrswerten liegen.

Dem hat WGF aber in der Konstruktion der Anleihe einige Riegel vorgeschoben. So werden die Verkehrswertgutachten zwingend von gerichtlich beeidigten Sachverständigen erstellt. Die Verwaltung und mögliche Verwertung der Sicherheiten wird von einer separaten Zweckgesellschaft durchgeführt, der dies auch im Insolvenzfall obliegt und an der die Gläubiger in diesem Fall als Kommanditisten beteiligt werden.

Zudem unterliegen die Immobilieninvestitionen einer Mittelfreigabekontrolle aus einem Sonderkonto und müssen nach Erfüllen der Anforderungen an die jeweilige Immobilie vom Mittelfreigabekontrolleur, dem Düsseldorfer Rechtsanwalt Dahlmanns, genehmigt werden.

Insofern ist die Absicherung der Mittelverwendung und des Anleihekapitals in Anbetracht der drohenden und tatsächlichen nahezu vollständigen Zahlungsausfälle bei Gesellschaften wie der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West, der DM Beteiligungen oder der First Real Estate Investment wohltuend hoch - zumal die WGF bei einem geplanten Eigenkapital von zehn Millionen und Anleihemissionen von 400 Millionen Euro bis zum Jahr 2009 mit einem sehr hohen Hebel operieren wird.

Insgesamt scheint die Anleihe die bestehenden Risiken angemessen zu vergüten. Sie ist daher durchaus als Vehikel geeignet, um als Beimischung die Rendite eines Depots aufzubessern, zumal die bisherige Liquidität zur Hoffnung Anlaß gibt, das Papier unter normalen Umständen wenigstens zum Nominalwert verkaufen zu können, sollte dies einmal notwendig sein.