04.04.2008 · Die Westfälische Grundbesitz- und Verwaltungs-AG (WGF) bietet in den kommenden Tagen ihre dritte Hypothekenanleihe zur Zeichnung an. Das erstrangig besicherte Papier bietet eine reizvolle Rendite bei begrenztem Risiko.
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Geogafische Verteilung der WGF-Immobilien am 1.4.2008
Asset-Backed Securities sind in den vergangenen Monaten aufgrund der Immobilien- und Kreditkrise in den Vereinigten Staaten in Verruf geraten. Viele Anleger wollen zumindest im Moment grundsätzlich mit solchen Verbriefungsprodukten nicht mehr viel zu tun haben.
Das dürfte angesichts der Probleme an den Immobilienmärkten in den Vereinigten Staaten, Großbritannien, Irland, Spanien und anderen Regionen kaum überraschen.
Allerdings ist es ratsam, nicht zu pauschalisieren. Denn letztlich hängen Erfolg und Rendite solcher Produkte von der Qualität der unterliegenden Vermögenswerte ab. Ist sie gesichert, so können Anleger auch heute noch interessante Beimischungen für ihre Portfolios finden.
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Rendite hängt von der Qualität der unterliegenden Vermögenswerte ab
Zum Beispiel in Form einer neuen Hypothekenanleihe (Isin DE000A0LDUL4) der Westfälische Grundbesitz- und Verwaltungs-AG (WGF) mit einem Kupon von 6,35 Prozent, einer Laufzeit von fünf Jahren, deren Plazierung am 7. April beginnt und die ab dem 15. Mai an der Börse in Düsseldorf gehandelt werden soll. Der Zins wird halbjährlich am 15. März und 15. September eines Jahres ausgezahlt. Die erste Zinszahlung erfolgt am 15. März 2009.
Anleger können die Anleihe mit einem Ausgabekurs von 100 Prozent bei einem Mindestordervolumen und einer Stückelung von 500 Euro oder einem Stück erwerben. Zeichnungen werden in Deutschland und Österreich von verschiedenen Direktbanken entgegengenommen. Interessierte Anleger können Zeichnungsaufträge auch als Börsenorder über die Börse Düsseldorf abwickeln lassen. Die Zeichnungsmöglichkeit über die Börse Düsseldorf endet am 13. Mai 2008.
Die beiden in der Vergangenheit emittierten Hypothekenanleihen notieren am Freiverkehr der Börse Düsseldorf stabil um 100 Prozent. Das erste Unternehmensrating der WGF AG wurde im Dezember 2007 mit dem Ergebnis BBB- abgeschlossen. Auch die neue Emission wird bis zum Ende der Laufzeit einem kontinuierlichen Ratingprozess unterliegen. Die neue WGF-Anleihe wird aufgrund der Sicherungskonstruktion und der Absicherung mit erstrangigen Grundschulden von vielen Geschäftspartnern der WGF als Anlageform mit begrenztem Risiko eingestuft.
Die WGF AG ist ein Immobilienunternehmen und hält Wohnungsbestände vornehmlich in Nordrhein-Westfalen. Das Unternehmen investiert in substanzstarke Immobilien in Gebieten mit solider Infrastruktur und betreibt zudem ein aktives Portfoliomanagement. Darum kauft sie bei günstiger Gelegenheit neue Immobilien hinzu und verkauft zum gegebenen Zeitpunkt Teile ihres Bestandes. Vor dem Verkauf werden die Objekte durch hauseigene Architekten teils umfangreich saniert und nachhaltig modernisiert.
Bei einem Bilanzvolumen von 61,13 Millionen Euro, nach 30,3 Millionen Euro im Vorjahr, erzielte die WGF AG in 2007 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 1,49 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 859.761 Euro. Die Gewinne werden thesauriert und stärken die Eigenkapitalbasis. Die Eigenkapitalrentabilität verbesserte sich deutlich.
Alternative zu klassischen Unternehmensanleihen
Zur Absicherung der Anleger ist im Wertpapierprospekt festgelegt, dass die einzelnen Immobilien nur bis zu 90 Prozent des Verkehrswertes beliehen werden dürfen. Tatsächlich lag die Beleihung des Immobilienbestands über weite Teile der Geschäftsjahre 2006 und 2007 bei nur 70 bis 80 Prozent. Damit bleibt ein gewisses Risiko, das sich allerdings in engeren Grenzen hält als bei so mancher Unternehmensanleihe.
Problematisch könnte es nur dann werden, wenn entweder der Mietimmobilienmarkt drastisch einbräche oder die Verkehrswerte der Immobilien nicht korrekt oder zeitgemäß wären bzw. diese im Falle der Insolvenz zwangsversteigert würden, wobei die Erlöse häufig weit unter den Verkehrswerten lägen.
Dem hat WGF aber in der Konstruktion der Anleihe einige Riegel vorgeschoben. So werden die Verkehrswertgutachten zwingend von gerichtlich beeidigten Sachverständigen erstellt. Die Verwaltung und mögliche Verwertung der Sicherheiten wird von einer separaten Zweckgesellschaft durchgeführt, der dies auch im Insolvenzfall obliegt und an der die Gläubiger in diesem Fall als Kommanditisten beteiligt werden. Zudem unterliegen die Immobilieninvestitionen einer Mittelfreigabekontrolle aus einem Sonderkonto und müssen nach Erfüllen der Anforderungen an die jeweilige Immobilie vom Mittelfreigabekontrolleur, dem Düsseldorfer Rechtsanwalt Dahlmanns, genehmigt werden.
Insgesamt scheint die Anleihe die bestehenden Risiken angemessen zu vergüten. Sie ist daher durchaus als Vehikel geeignet, um als Beimischung die Rendite eines Depots aufzubessern, zumal die bisherige Liquidität zur Hoffnung Anlass gibt, das Papier unter normalen Umständen wenigstens zum Nominalwert verkaufen zu können, sollte dies einmal notwendig sein.
| Name | Kurs | Prozent |
|---|---|---|
| DAX | 6.788,80 | +0,59% |
| FAZ-INDEX | 1.515,08 | +0,60% |
| TecDAX | 773,23 | −0,05% |
| MDAX | 10.356,30 | +0,39% |
| SDAX | 5.020,58 | +1,11% |
| REX | 421,13 | +0,02% |
| Eurostoxx 50 | 2.522,34 | +0,37% |
| F.A.Z. EURO INDEX | 81,31 | +0,42% |
| Dow Jones | 12.890,50 | +0,05% |
| Nasdaq 100 | 2.563,93 | +0,72% |
| S&P500 | 1.351,95 | +0,15% |
| Nikkei225 | 9.002,24 | −0,15% |
| EUR/USD | 1,3277 | −0,05% |
| Rohöl Brent Crude | 118,69 $ | +0,71% |
| Gold | 1.748,00 $ | +0,11% |
| Bund Future | 137,23 € | −0,37% |
